부산지방법원 2025타경22104. 본건은 부산진구 초읍동 새싹로266번길 9, 초읍풍경인포레 6층 601호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 209,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 71,687,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 34.3% 수준이라 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 합치면 정반대입니다. 을구 1번 주택임차권 권두위의 보증금 230,000,000원이 말소기준으로 선언된 2025.06.10 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 71,687,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,690,366원을 빼고 권두위에게 69,996,634원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 160,003,366원은 매수인이 떠안는 구조입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 71,687,000원 + 160,003,366원 = 231,690,366원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 총부담은 대체로 보증금 230,000,000원 부근에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 288-17 6층601호 · 부산광역시 부산진구 새싹로266번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 사인종합개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 71,687,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 6층 601호 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(18m 이하) |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
권리분석의 중심은 을구 1번 주택임차권입니다. 권두위는 임대차계약일 2021.04.30, 확정일자 2021.04.30, 주민등록·점유개시 2021.05.31, 보증금 230,000,000원으로 등기돼 있습니다. 주택임차권등기는 2023.08.03 접수됐고, 2025.06.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차·점유 조사 — 확정된 인수와 미상 위험을 분리
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권두위 | 전유부분 전부 | 2021.05.31 · 확정일자 2021.04.30 | 230,000,000원 | 대항·우선변제 미배당 잔액 인수 |
| 신준희 | 601호 | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 임정원 | 601호 | 2025.06.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 이희정 | 402호 | 2023.03.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 현황조사상 402호 |
신준희·임정원은 모두 강제경매개시결정일 2025.06.10보다 앞서 601호에 전입한 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없습니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이희정은 조사상 점유 부분이 402호로 표시돼 있어 601호와 구분해서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 71,687,000원이 아니라 231,690,366원
초읍풍경인포레는 2018.06.12 준공, 8세대 규모입니다. 면적 80.88㎡ 거래 표본은 2024.06의 206,370,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 가격도 206,370,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 80.88㎡ | 2 | 206,370,000원 |
| 평균 | 80.88㎡ | 1건 | 206,370,000원 |
표면 최저가만 보면 실거래의 34.7%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 선순위 임차보증금 미배당분을 인수하므로 가격 비교 기준을 최저가로 잡으면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 231,690,366원으로, 실거래 206,370,000원보다 25,320,366원 높고 약 112.3% 수준입니다. 따라서 이 사건을 ‘시세보다 65% 이상 싼 물건’으로 해석하는 것은 권리비용을 누락한 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,366원 |
| 1. 임차인 권두위 보증금 | 230,000,000원 | 69,996,634원 |
| 2. 경매개시결정 · 권두위 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 160,003,366원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 권두위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 권두위 보증금의 미배당 잔액 160,003,366원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 71,687,000원 | 160,003,366원 | 231,690,366원 |
| 4회 유찰 시 | 50,180,900원 | 181,122,356원 | 231,303,256원 |
| 5회 유찰 시 | 35,126,630원 | 195,905,649원 | 231,032,279원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 3회 유찰에서 5회 유찰까지 낙찰가는 71,687,000원에서 35,126,630원으로 절반 가까이 내려가지만, 실질취득은 231,690,366원에서 231,032,279원으로 거의 변하지 않습니다. 대항력 있는 고액 임차보증금이 낙찰가 하락분을 흡수하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 초연중학교 북동측 직선거리 약 280m 지점이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 승강기·주차·도시가스 개별난방·급배수·위생·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 407.0㎡, 공시지가 2,392,000원/㎡이며 남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 계산. 최저가 71,687,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 231,690,366원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 권두위 임차권 원본 확인. 보증금 230,000,000원, 확정일자 2021.04.30, 주민등록·점유개시 2021.05.31, 주택임차권등기 2023.08.03 및 배당요구 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 601호 추가 점유자 확인. 신준희·임정원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부가 확정되지 않았습니다.
- 402호 조사내용 구분. 이희정은 현황조사상 402호로 표시되어 있어 본건 601호와의 관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰이 되더라도 실질취득은 약 2.31억으로 유지됩니다. 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2024.06의 206,370,000원 1건이므로 개별 호수의 층·향·내부상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “71,687,000원짜리 물건이 아니다”
본건의 숫자만 보면 감정가 209,000,000원에서 3회 유찰돼 71,687,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권두위의 보증금 230,000,000원 중 160,003,366원이 매수인 인수로 남아, 현재 회차 실질취득은 231,690,366원입니다. 이는 실거래 206,370,000원을 웃돕니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 해결책이 아니라는 것입니다. 4회 유찰 시 실질취득 231,303,256원, 5회 유찰 시 231,032,279원으로 총부담이 거의 고정됩니다. 여기에 601호의 신준희·임정원은 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마까지 유찰됐는가’가 아니라 선순위 임차보증금과 추가 점유자의 실제 권리관계를 어디까지 확정할 수 있는가입니다.
