부산지방법원 2025타경22104. 부산진구 초읍동 ‘초읍풍경인포레’ 6층 601호, 전용 80.88㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 146,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 법원 최저가로 끝나지 않습니다. 임차권자 권두위는 보증금 230,000,000원, 확정일자 2021.04.30, 주민등록·점유개시 2021.05.31의 선순위 주택임차권을 갖고 있고, 임차권등기는 2023.08.03 접수됐습니다. 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 146,300,000원을 기준으로 집행비용 2,848,200원을 먼저 공제하면 권두위에게 예상 배당되는 금액은 143,451,800원입니다. 따라서 보증금 잔액 86,548,200원이 남고, 최저가와 인수액을 합친 매수인의 최소 실질취득은 232,848,200원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 권두위의 미배당액이 그만큼 증가하므로, 총 실질취득액은 보증금 230,000,000원과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 288-17 6층 601호 · 새싹로266번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 주거용 오피스텔 · 전용 80.88㎡ · 12층 건물 중 6층 |
| 건물 / 규모 | 초읍풍경인포레 · 2018.06.12 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 사인종합개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권두위 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기상 최초 소유권은 2018.07.12 사인종합개발주식회사 앞으로 보존됐고, 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2018.10.17 신탁등기가 말소돼 소유권이 다시 사인종합개발주식회사에 귀속됐습니다. 2023.12.21 부산진구 압류는 2024.06.03 해제로 이미 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2025.06.10 강제경매개시결정입니다. 2025.12.01 부산진세무서장의 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 권두위의 임대차계약일·확정일자·주민등록일·점유개시일과 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인·점유자 판단
| 성명 / 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 권두위 전유부분 전부 | 2021.05.31 | 2021.04.30 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 신준희 601호 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 임정원 601호 | 2025.06.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이희정 402호 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 본건 호수 대조 권리관계 미상 |
권두위는 임차보증금·확정일자·주민등록일·점유개시일·임차권등기가 모두 확인돼 선순위 인수위험이 구체적입니다. 반면 신준희와 임정원은 601호 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없으나, 대항력 가능성과 추가 승계 위험은 남아 있습니다.
이희정은 점유 부분이 402호로 기재돼 본건 601호와 호수가 다릅니다. 감정평가 내용에도 601호와 402호가 함께 언급되므로, 이희정의 점유관계가 별도 매각물건에 관한 것인지 원본 사건목록과 현황조사서에서 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 비교
비교 가능한 초읍풍경인포레 전용 80.88㎡ 실거래는 2024.06의 2층 거래 206,370,000원 1건입니다. 감정가 209,000,000원도 이 거래보다 2,630,000원 높은 101.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 80.88㎡ | 2 | 206,370,000원 |
| 비교 표본 | 80.88㎡ | 1건 | 206,370,000원 |
법원 최저가 146,300,000원만 비교하면 실거래의 70.9%입니다. 그러나 권두위의 예상 인수액 86,548,200원을 더한 최소 실질취득은 232,848,200원으로, 최신 실거래보다 26,478,200원 높습니다. 실질취득 기준으로는 실거래의 112.8%이므로 “시세보다 저렴하다”거나 “한 번 유찰돼 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 권두위 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 146,300,000원 | 86,548,200원 | 232,848,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 129,823,740원 | 232,233,740원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 71,687,000원 | 160,003,366원 | 231,690,366원 |
회차별 인수액은 권두위의 선순위 임차보증금만 반영한 값입니다. 신준희·임정원의 보증금과 권리관계에 따라 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 권두위 보증금 | 230,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 경매신청채권 · 권두위 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 공제한 매각대금 전부가 권두위 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 권두위의 보증금 미배당액 86,548,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 80.88㎡의 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 6층 601호입니다.
- 입지. 초연중학교 북동측 직선거리 약 280m 지점에 위치하고, 인근은 공동주택·단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 남측으로 약 8m 폭 포장도로와 접하며, 토지면적은 407㎡입니다. 준주거지역이고 공시지가는 2,392,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 높이 18m 이하 제한이 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2018.06.12 준공된 8세대 규모로, 비교 가능한 동일 면적 실거래가 2024.06의 1건에 그칩니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 146,300,000원이 아니라 권두위 인수액을 합친 최소 실질취득 232,848,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 낙찰가가 내려가면 권두위 미배당액이 증가해 실질취득은 230,000,000원과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다.
- 601호 추가 점유자 확인. 신준희·임정원의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 402호 점유자 분리 확인. 이희정은 402호로 조사돼 본건 601호와 호수가 다릅니다. 사건목록과 현황조사 원본에서 별도 물건에 관한 기재인지 대조해야 합니다.
- 동일인 채권구조 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 권두위이므로 임대차의 실재, 신청채권의 원인과 두 권리의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당원본 확인. 당해세·최우선변제·집행비용 변동에 따라 권두위 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 현재 점유자별 명도 대상, 인도명령 가능 여부를 관리주체와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”는 이 사건의 실제 가격이 아니다
이 물건의 표면 최저가는 감정가의 70%인 146,300,000원입니다. 그러나 권두위의 선순위 임차보증금 230,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 미배당액 86,548,200원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 최소 실질취득은 232,848,200원으로 올라가며, 비교 가능한 최신 실거래 206,370,000원보다 26,478,200원 높습니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 줄어드는 만큼 권두위 인수액이 늘어 총액은 거의 줄지 않습니다. 여기에 601호의 신준희·임정원은 보증금과 확정일자 등이 미상이고, 402호 이희정의 조사 내용도 사건목록과 대조가 필요합니다. 임차권자와 신청채권자가 동일한 권두위라는 특수관계 역시 확인해야 합니다. 가격은 시세 이상, 권리는 인수형, 추가 점유자 위험은 미확정. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기 어려운 물건입니다.