부산지방법원 2025타경22105. 부산대학교 부산캠퍼스 남측 인근에 있는 벽산블루밍장전디자인시티 208동 18층 1803호 아파트입니다. 감정가는 715,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 500,500,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 70%이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액까지 포함한 실질취득비용을 봐야 합니다.
임차권자 이영숙은 보증금 650,000,000원, 주민등록일자 2022.04.11, 점유개시일자 2022.04.09, 확정일자 2022.03.29로 기록돼 있습니다. 말소기준인 2025.06.09 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 493,095,000원만 배당되므로, 부족분 156,905,000원은 매수인이 인수합니다.
여기에 김외순이 1803호 점유자로 조사됐습니다. 전입일은 2025.02.17로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 이영숙의 미배당액 외에 추가 인수금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 제208동 제18층 제1803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 22층 건물 중 18층 · 사용승인일 2012.06.26 |
| 비교 면적 | 132.21㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 박수연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 500,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 672,776,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차권 미배당액이 인수된다
② 점유·임차 관계 — 조사된 인물 2명
| 성명 / 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김외순 1803호 | 2025.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영숙 건물 전유부분 전부 | 2022.04.11 점유 2022.04.09 · 확정 2022.03.29 | 650,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 서울보증보험 대위 |
이영숙의 임차보증금 반환채권은 2022.07.05 전세금보장신용보험채권 양도약정서에 따라 서울보증보험 주식회사가 양수·대위한 것으로 기재돼 있습니다. 이는 별도의 세 번째 임차인이 아니라 이영숙의 보증금 반환채권에 대한 대위 관계입니다.
③ 유찰돼도 실질취득비용은 약 650,000,000원대
대항력 있는 이영숙의 보증금이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 실질취득비용은 다음과 같습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 이영숙 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 500,500,000원 | 156,905,000원 | 657,405,000원+ |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 350,350,000원 | 305,354,900원 | 655,704,900원+ |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 245,244,999원 | 408,988,431원 | 654,233,430원+ |
최저가가 500,500,000원에서 245,244,999원까지 내려가도 실질취득비용은 654,233,430원~657,405,000원 수준에 머뭅니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되기 때문입니다. 이 금액에는 김외순의 미상 보증금이 포함되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세 이상
벽산블루밍장전디자인시티2단지 동일 면적대 최근 거래는 총 12건이며, 전체 평균은 649,000,000원입니다. 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 652,800,000원, 최신 거래는 2026.03의 650,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 3.6% 상승했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 132.86㎡ | 5 | 650,000,000원 |
| 2026.03 | 132.21㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 21 | 728,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 132.21㎡ | 15 | 635,000,000원 |
| 2025.09 | 132.21㎡ | 13 | 690,000,000원 |
| 2025.07 | 132.27㎡ | 10 | 665,000,000원 |
| 2025.04 | 132.21㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2025.02 | 132.21㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 2024.07 | 132.27㎡ | 13 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 652,800,000원 |
현재 최저가 500,500,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 76.7%로 보이지만, 확인된 인수액을 포함한 실질취득 657,405,000원은 최근 12개월 평균의 100.7%이고 최신 거래 650,000,000원의 101.1%입니다. 김외순의 보증금이 추가로 확인되면 시세 대비 부담률은 더 올라갑니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 500,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,405,000원 | - |
| 1. 임차인 이영숙 | 650,000,000원 | 493,095,000원 | 156,905,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 672,776,711원 | 0원 | - |
| 후순위 채권자 | - | 0원 | - |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 이영숙의 보증금에 배당되는 가정입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 김외순의 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대학교 부산캠퍼스 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·교육시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 남동측으로 금강로가 지나며 단지 진입로가 정비돼 있습니다.
- 규모. 벽산블루밍장전디자인시티2단지는 1,335세대이며 사용승인일은 2012.06.26입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·장전1주택재개발정비구역이며, 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등이 중첩됩니다.
- 토지. 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 ㎡당 2,388,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았지만, 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적대 최근 12개월 평균은 652,800,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 3.6% 상승했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 확인된 최소 부담은 낙찰가 500,500,000원과 이영숙 미배당액 156,905,000원을 합친 657,405,000원입니다.
- 김외순 보증금 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 김외순이 종전 소유자·채무자와 동일한 인물인지, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 갑구 6번 가등기 확인. 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 본등기와 현재 효력이 어떻게 정리됐는지 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 압류 말소 이력과 별개로 당해세가 존재하면 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 서울보증보험 대위 관계 확인. 임차보증금 반환채권 양수 범위와 배당금 수령 주체, 잔액 인수 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 확인이 불가능했던 물건이므로 내부구조·수선 필요·실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 점유자별 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·임차권등기명령 결정문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가 할인은 인수액 증가로 사라진다
이 물건의 최저매각가는 500,500,000원으로 최근 12개월 평균 시세의 76.7%입니다. 하지만 이를 가격 메리트로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 이영숙의 보증금 미배당액 156,905,000원을 더한 현재 실질취득비용은 657,405,000원으로, 최근 12개월 평균 652,800,000원과 최신 거래 650,000,000원을 모두 웃돕니다.
2회 또는 3회 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가해 실질취득비용은 654,233,430원~655,704,900원 수준을 유지합니다. 여기에 김외순의 보증금이 추가될 수 있고, 갑구 6번 가등기의 성격과 세금도 확인되지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상이며, 추가 인수액의 상한도 확정되지 않은 고위험 물건입니다.
