부산지방법원 2025타경22105. 장전동 벽산블루밍장전디자인시티 208동 18층 1803호, 전용면적 비교 기준 132.21㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 715,000,000원이 두 번 유찰되어 최저가가 350,350,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 을구 16번 주택임차권의 보증금이 650,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 점이 핵심입니다.
현재 매각가 350,350,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 5,704,900원을 뺀 나머지 344,645,100원이 이영숙에게 배당되고, 보증금 부족분 305,354,900원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 350,350,000원 + 305,354,900원 = 655,704,900원입니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어나는 구조라, 유찰만으로 총 취득부담이 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 717 벽산블루밍장전디자인시티 208동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 22층 건물 중 18층 |
| 면적 / 단지 | 132.21㎡ 비교면적 · 벽산블루밍장전디자인시티2단지 · 1,335세대 |
| 사용승인일 | 2012.06.26 |
| 소유자 | 박수연 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 350,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 672,776,711원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 6.5억 임차권이 가격을 고정한다
등기부의 과거 근저당권·가압류·압류는 대부분 이미 말소된 이력이지만, 현재 권리분석의 승부처는 2024.11.11 등기된 이영숙의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.28, 확정일자는 2022.03.29, 점유개시는 2022.04.09, 주민등록일자는 2022.04.11이며, 보증금은 650,000,000원입니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 한 명은 추가 확인 필수
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영숙 건물 전유부분 전부 | 점유 2022.04.09 전입 2022.04.11 | 650,000,000원 | 2022.03.29 배당요구 2024.11.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 현재 305,354,900원 |
| 김외순 1803호 | 전입 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
김외순은 전입일이 말소기준으로 제시된 2025.06.09보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 김외순은 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 확인해야 합니다. 이영숙의 인수액만 계산하고 김외순을 무시해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 655,704,900원
같은 단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 652,800,000원, 최신 거래는 2026.03의 650,000,000원입니다. 전체 12건 평균 649,000,000원보다도 최근 12개월 평균을 우선해 보면, 현재 회차 실질취득액 655,704,900원은 최근 평균보다 약 2,904,900원 높고, 최신 거래보다 5,704,900원 높습니다. 따라서 최저가 350,350,000원이 최근 평균의 53.7%라는 숫자는 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 132.86㎡ | 5 | 650,000,000원 |
| 2026.03 | 132.21㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 21 | 728,000,000원 |
| 2025.11 | 132.27㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 132.21㎡ | 15 | 635,000,000원 |
| 2025.09 | 132.21㎡ | 13 | 690,000,000원 |
| 2025.07 | 132.27㎡ | 10 | 665,000,000원 |
| 2025.04 | 132.21㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2025.02 | 132.21㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 2024.07 | 132.27㎡ | 13 | 670,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 652,800,000원 |
최근 12개월 가격은 이전 구간보다 3.6% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세는 아닙니다. 다만 이것이 현재 경매의 가격 메리트를 만들어 주는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 이미 높기 때문에, 가격 가점의 근거가 될 할인폭은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,704,900원 |
| 1. 임차인 이영숙 보증금 | 650,000,000원 | 344,645,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 672,776,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이영숙 보증금 부족분 305,354,900원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 672,776,711원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산대학교 부산캠퍼스 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·교육시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 단지 남동측으로 금강로가 지나고 단지 진입로와 내부 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규모·상품성. 2012.06.26 사용승인, 1,335세대 단지이며 본건은 22층 중 18층입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 장전1주택재개발정비구역이며 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,388,000원/㎡입니다.
- 실거래. 동일 면적대 실거래는 580,000,000원부터 728,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 652,800,000원입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문·관계인 부재로 내부확인이 불가능해 외부관찰과 관련 공부 등을 토대로 평가되었습니다. 내부구조와 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 350,350,000원이 아니라 인수액을 더한 655,704,900원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 이영숙 잔존보증금 확인. 예상 인수액 305,354,900원이 실제 배당표에서도 동일하게 남는지 배당요구·교부청구·세금 등 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 김외순 실체 확인. 전입일은 2025.02.17이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유, 가족·관계인 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득액은 654,233,430원·653,203,401원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부확인이 되지 않았으므로 18층 1803호의 실제 내부상태·수리비·점유형태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “6.56억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 715,000,000원이 두 차례 유찰되어 350,350,000원까지 내려온 할인 경매처럼 보입니다. 그러나 이영숙의 650,000,000원 임차보증금이 선순위 대항력을 갖고 있고, 현재 예상배당 후에도 305,354,900원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 655,704,900원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 652,800,000원과 최신 거래 650,000,000원을 모두 소폭 웃돕니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 총 부담은 6.5억원대에 머뭅니다. 게다가 김외순의 임대차 실체와 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 보증금의 승계와 미상 점유자의 추가 위험을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
