대전지방법원 2026타경335. 세종특별자치시 나성동 757, 세종마루투주건축물 1동 3층 305호입니다. 사건 분류는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 비교면적은 28.127㎡이며, 2018년 3월 27일 사용승인을 받은 8층 건물의 3층 물건입니다.

등기상 현재 소유자는 강홍준 씨입니다. 2018년 5월 3일 소유권이전등기와 함께 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 달 24일 설정된 남원농업협동조합 근저당권은 후순위이며, 이후 광주신용보증재단과 신용보증기금의 가압류도 말소기준권리보다 늦습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건을 단순한 인수 0원짜리 물건으로만 판단하면 안 됩니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 후순위 채권의 소멸과 별개로 민간임대주택 등록에 따른 의무 및 실제 임대차·점유 상태를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 민간임대등기는 별도 확인

권리의 기준은 2018년 5월 3일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 74,400,000원으로, 이보다 늦게 설정된 남원농협 근저당권과 2024년의 두 가압류는 매각으로 소멸합니다. 남원농협은 이 사건의 임의경매 신청채권자이기도 합니다.

② 시세 비교 — 신건 1.10억은 최근 거래 수준보다 높다

세종마루투의 동일면적 28.13㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 103,000,000원이며, 거래 최저가는 90,000,000원, 최고가는 110,000,000원입니다. 현재 물건의 최저매각가는 110,000,000원으로 최근 거래 최고액과 같은 수준입니다.

최근 거래 중 가장 최신인 2026년 9월 거래는 100,000,000원입니다. 특히 3층 동일면적 거래 역시 100,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균 103,000,000원과 비교하면 현재 최저가 110,000,000원은 6.8% 높은 가격입니다. 최신 거래와 비교해도 10,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

채권자 총 청구액은 185,327,230원이며, 예상 채권자 배당액은 107,660,000원입니다. 채권자 미배당액은 77,667,230원입니다. 집행비용 추정액 2,340,000원을 포함하면 가정한 매각대금 110,000,000원이 모두 배분됩니다.

우리은행은 채권최고액 74,400,000원을 전액 배당받는 구조입니다. 후순위 남원농협 근저당권은 채권최고액 48,000,000원 중 33,260,000원이 배당됩니다. 신청채권자인 남원농업협동조합의 청구액은 44,626,352원이며, 예상 배당액 33,260,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 두 가압류 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 산정되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 중소벤처기업진흥공단 세종지역본부 남측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주상복합용 아파트, 업무시설 및 편의시설 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 평지의 정방형이며 서측과 동측으로 대로 및 중로에 접합니다. 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 162세대 규모의 도시형생활주택으로, 동일면적 최근 거래는 12건입니다. 거래금액은 90,000,000원부터 110,000,000원까지 분포하며, 현재 최저가는 거래 최고액과 같은 수준입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.5회와 낙찰률 0.0%도 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간, 낙찰 후 임대사업자 지위 및 의무 승계 여부, 말소 가능성을 확인하세요.
• 실제 임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 보증금, 전입일, 확정일자 및 임대차계약을 확인한 후 인수 위험을 최종 판단해야 합니다.
• 신건 입찰가격. 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6.8% 높고 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원입니다. 단지 평균 유찰 3.5회를 참고하되, 향후 회차와 매각 여부를 확정적으로 가정하지 마세요.
• 배당 및 채권 확인. 우리은행 근저당권 74,400,000원과 남원농협 근저당권 48,000,000원의 실제 피담보채권액, 배당요구 및 배당내역을 원본 서류로 대조하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대사업자 등록 관련 자료를 함께 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 낙찰”

이 물건은 말소기준권리 이후 설정된 남원농협 근저당권과 두 가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리관계의 기본 구조는 명확합니다. 그러나 갑구의 민간임대주택등기와 임대관계 미상이라는 점은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

가격은 더 냉정하게 봐야 합니다. 현재 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 103,000,000원의 106.8%이며, 최신 거래 100,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.5회와 낙찰률 0.0%도 가볍게 볼 수 없습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다는 민간임대주택등기 및 임대차 현황을 먼저 확인하고, 실거래 수준과 유찰 시나리오를 반영해 입찰가를 정하는 접근이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 인수금 0원이 아니라 실제 취득비용과 낙찰 후 의무까지 포함한 총체적 판단입니다.