부산지방법원 2025타경22108. 부산 동래구 사직동 ‘사직2차쌍용예가’ 205동 13층 1304호, 전용 84.995㎡ 아파트입니다. 김미영과 정보근이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2016.09.29 거래가 365,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정가는 491,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 343,700,000원입니다.
권리의 핵심은 2019.09.04 설정된 부산은행 근저당권 191,400,000원입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회·농협은행 근저당은 2016.09.29 말소됐고, 경남은행 근저당도 2019.09.04 말소됐습니다. 따라서 과거 선순위 근저당이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 말소기준 이후의 부산은행 근저당과 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22108 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 1020 사직2차쌍용예가 제205동 제13층 제1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.995㎡ · 25층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김미영 2분의 1 · 정보근 2분의 1 |
| 취득 | 2016.09.29 소유권이전 · 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 343,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매채권자 | 에이치에프비오일유동화전문유한회사 (양도 전 주식회사부산은행) |
| 청구액 | 596,966,615원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 선순위는 이미 말소
을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당 180,000,000원과 을구 2번 농협은행 근저당 60,000,000원은 2016.09.29 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당 275,000,000원도 2019.09.04 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2019.09.04 부산은행 근저당 191,400,000원이며, 그 뒤의 부산은행 추가 근저당과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 68.5%
사직2차쌍용예가 전용 84.98~85.0㎡의 최근 거래 12건 평균은 501,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 528,000,000원, 최근 거래 범위는 450,000,000원부터 530,000,000원까지입니다. 현재 최저매각가 343,700,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 14 | 528,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 498,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 8 | 525,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 16 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 22 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 18 | 530,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 1 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 501,750,000원 |
현재 최저가는 최근 거래 최저액 450,000,000원보다도 낮고, 감정가 491,000,000원보다 147,300,000원 낮습니다. 인수액이 0원이라는 전제에서는 권리상 실질취득액도 343,700,000원이므로 최근 시세와 비교한 가격 여유가 분명합니다. 다만 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 해결 비용은 현장 확인 뒤 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,611,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 경남은행 | 275,000,000원 | 98,088,200원 |
| 을구 5번 근저당 · 부산은행 | 191,400,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 부산은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 부산은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 부산은행 | 242,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 726,750,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션상 총 채권액은 1,950,150,000원, 채권자 배당액은 338,088,200원, 미배당액은 1,612,061,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 343,700,000원 | 338,088,200원 | 1,612,061,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 240,589,999원 | 236,421,739원 | 1,713,728,261원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 168,412,999원 | 165,255,217원 | 1,784,894,783원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여금도 0원입니다. 경매신청채권자의 청구액은 596,966,615원이지만 시뮬레이션상 각 회차의 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 이 결과 역시 이미 말소된 근저당을 선순위 배당에 포함한 계산과 연결되므로 실제 배당구조를 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사직중학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 통행이 가능하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 단지. 사직2차쌍용예가는 625세대이며 2010.11.22 준공됐습니다. 대상 호수는 철근콘크리트구조 25층 건물의 13층입니다.
- 설비. 난방, 급배수위생, 승강기 및 소화전 등 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 남하향 경사지대에 택지 조성된 아파트 건부지이며 단지 내 가로망과 주차장시설이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 정비구역, 철도보호지구, 절대보호구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못해 정확한 내부 현황은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 을구 1번·2번·3번 근저당의 말소 여부와 현재 유효한 담보권 순위를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 검증. 말소된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 이유와 신청채권자 배당액 0원의 산출 근거를 매각물건명세서와 배당요구 자료로 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사 원문 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 501,750,000원과 최신 거래 528,000,000원을 기준으로 내부 상태, 명도비와 수리비를 차감해 상한을 정하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 정비구역·철도보호지구·교육환경보호구역이 이용과 향후 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 서류 대조는 필수
이 물건의 현재 최저가는 343,700,000원으로 감정가의 70%, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 68.5%입니다. 확인된 매수인 인수액도 0원이어서 가격과 인수 구조만 보면 경쟁력이 있는 구간입니다.
다만 확정적인 결론을 위해서는 두 가지를 해결해야 합니다. 첫째, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로 실제 점유자를 조사해야 합니다. 둘째, 등기상 이미 말소된 과거 근저당이 배당표에는 선순위로 반영돼 있어 배당구조가 등기기록과 상충합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원·가격 메리트”가 장점이고, “점유 확인·배당표 원본 대조”가 입찰 전 필수 조건인 아파트입니다.
