대전지방법원 2026타경402. 세종특별자치시 종촌동 몰리브 7층 703-1호, 근린생활시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사동교에스피씨이며, 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 4억 4,600만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 핵심은 전북은행의 근저당권 두 건입니다. 2015년 11월 11일 설정된 채권최고액 9억 9,600만원의 첫 번째 근저당권이 말소기준권리이고, 2016년 10월 10일 추가 설정된 동일 은행의 두 번째 근저당권도 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 세종특별자치시 압류와 국세 압류, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 점유 측면은 별도로 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦은 조사상 임차인·전입자가 4건이며, 모두 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그렇더라도 보증금, 확정일자, 실제 임대차계약 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 절차를 단순하게 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 을구 1번 전북은행 근저당권으로, 접수일은 2015년 11월 11일입니다. 채권최고액은 996,000,000원입니다. 2016년 10월 10일에는 동일 은행의 근저당권이 추가로 설정되었으며, 채권최고액 역시 996,000,000원입니다.

등기상 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,992,000,000원입니다. 이는 등기상 담보 한도 합계이며 실제 대출잔액이나 확정 채무액과 동일한 의미는 아닙니다. 신청채권액은 645,137,100원으로 기재되어 있습니다.

과거 2015년 9월 17일 설정된 신탁등기는 2015년 11월 11일 신탁재산 귀속으로 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석에서는 이미 말소된 신탁등기와 경매로 소멸할 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필수

조사상 임차인·전입자는 총 4건입니다. 네 건 모두 전입일이 2015년 11월 11일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 우선변제권과 배당요구 여부도 현재 확인할 수 없습니다.

네 건 모두 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 아닙니다. 따라서 중복 승계 신고를 실제 임차인으로 합산하는 문제는 없으며, 조사상 임차인·전입자 4건을 각각 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 우선변제 여부나 실제 배당액을 임의로 계산해서는 안 됩니다.

매수인 인수액 0원*은 현재 배당 시뮬레이션에서 산정된 값입니다. 이 금액이 임대차계약이나 점유 사실까지 모두 확인되었다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 신건 4.46억, 현재 시세 판단은 보류

본건의 감정가와 최저매각가는 446,000,000원입니다. 현재 회차는 감정가 100%의 신건이며 유찰 횟수는 0회입니다.

등기부에는 2020년 3월 3일 매매를 원인으로 한 소유권 이전과 거래가액 1,200,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 이는 과거 소유권 이전 당시의 거래 기록입니다. 현재 시장에서 형성된 가격이나 최근 동일 층·동일 용도 거래가격으로 그대로 간주할 수 없습니다.

따라서 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하거나 반대로 고평가라고 단정할 근거는 부족합니다. 입찰 전 몰리브 내 유사 호실과 주변 근린생활시설의 최근 거래사례, 임대수익 및 공실 상황을 별도로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 446,000,000원 가정)

집행비용 686만원을 공제한 뒤 1순위 전북은행 근저당권에 439,140,000원이 배당되는 가정입니다. 2순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 채권액 변화

유찰에 따라 매각가가 낮아지면 담보권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 현재 신건에서 2회 유찰 시나리오까지 미배당 채권액은 1,552,860,000원에서 1,711,356,160원으로 증가합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 종촌동 종촌중학교 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 남측으로 폭 25m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 지상 8층 철골철근콘크리트구조 건물 중 7층 703-1호입니다. 위생·급배수·전기·소방·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 영업 여부, 업종, 임대차계약 및 공실 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용계획. 근린상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있으므로 업종 및 용도변경 시 관련 규정을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,540,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 공시지가이며 본건 개별 호실의 현재 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 조사되어 있습니다. 다만 내부 시설, 유지관리 상태 및 공용부분 관리상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설인 만큼 임대수익과 실제 영업 수요가 중요합니다. 현재 임대관계가 미상이고 최근 비교 거래가격도 확인되지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 4건 확인. 김미녀, 농업회사법인 주식회사 포금인세종 김기범, 주식회사 보덕에스피씨 김미녀, 이장희의 실제 점유 여부와 임대차계약을 각각 확인하세요.
• 보증금·확정일자·배당요구. 네 건 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 대조하고 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2015.11.11 전북은행 근저당권을 기준으로 이후 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 4억 4,600만원을 무조건 유리하다고 판단하지 마세요. 동일 건물의 유사 호실 거래, 주변 근린생활시설 거래, 임대료와 공실률을 비교해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 현재 영업 중인지, 누가 열쇠를 보유하는지, 사업장 사용관계와 임차인의 퇴거 협의 가능성을 확인하세요. 대항력이 없다는 사실만으로 명도 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
• 관리비·세금. 상가 관리비 체납, 공용부분 관리비, 당해세 및 기타 우선 징수 항목을 관리주체와 관련 기관을 통해 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매 진행 상황을 서로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 메리트”는 다르다

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2015년 11월 11일 전북은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 추가 근저당권과 세종특별자치시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 조사상 임차인·전입자 4건의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력이 없다는 법률상 판단과 실제 점유·명도 문제가 완전히 해결되었다는 판단은 구분해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 4억 4,600만원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 최근 거래 근거가 없습니다. 2020년 등기상 거래가액 12억원은 과거 기록일 뿐 현재의 적정 입찰가를 보장하지 않습니다.

권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 점유 확인과 가격 검증은 아직 남아 있습니다. 이 물건은 단순히 감정가와 인수액만 보고 입찰하기보다, 임차인 4건의 실제 임대차관계와 근린생활시설의 현재 임대수익·거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.