대전지방법원 2026타경414. 대전광역시 중구 태평동에 위치한 유등마을쌍용아파트 106동 14층 1403호입니다. 전용면적은 59.92㎡, 전체 25층 중 14층에 해당하는 아파트입니다. 단지는 총 964세대이며 2000년 7월 28일 준공됐습니다. 현재 소유자는 이은호로, 2015년 10월 19일 거래가 179,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매의 출발점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 146,160,000원의 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 오케이플러스대부의 근저당과 동원제일저축은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 근저당권에 부속된 질권도 있으므로 실제 배당과 말소 처리 관계는 원본 확인이 필요합니다.

입찰 판단에서 더 중요한 변수는 시세입니다. 감정가 259,000,000원은 전체 실거래 평균 254,750,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 253,666,666원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래가격이 이전 기간보다 1.7% 하락한 추세까지 반영하면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

하나은행 근저당권의 채권최고액은 146,160,000원이고, 후순위인 오케이플러스대부 근저당권의 채권최고액은 195,000,000원입니다. 동원제일저축은행 가압류 청구금액은 5,824,000원입니다. 이들 채권의 미배당액은 채권자 측 손실 또는 잔존 채권 문제이지, 매수인에게 당연히 승계되는 금액을 의미하지 않습니다.

오케이플러스대부의 근저당권에는 2026년 1월 5일 하나금융대부의 근저당권부채권 질권이 설정되어 있습니다. 이는 후순위 근저당권에 결부된 담보관계로, 독립적인 매수인 인수채무나 별도의 보증금으로 더해 계산하지 않습니다. 다만 해당 질권의 말소 및 배당 처리 여부는 경매 원본 서류에서 확인해야 합니다.

과거 설정되었던 한국주택은행·하나은행의 기존 근저당, 애니원캐피탈대부·와이펀드대부·바로크레디트대부의 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 입찰 시 검토해야 할 유효 담보권과 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.1% 높은 신건

유등마을쌍용아파트 전용 59.92㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 254,750,000원이지만, 과거 거래가격이 현재 시장을 과대평가할 가능성을 줄이기 위해 최근 12개월의 9건 평균인 253,666,666원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼습니다.

최저매각가 259,000,000원과 최근 12개월 평균 253,666,666원의 차이는 5,333,334원입니다. 전체 평균과 비교하면 최저가가 101.7% 수준이고, 최근 12개월 평균과 비교하면 102.1%입니다. 따라서 신건에 최저가로 낙찰받더라도 최근 평균 시세보다 비싸게 취득하는 셈입니다.

2026년 10월 최신 거래로 제시된 가격은 260,000,000원으로, 최저매각가보다 1,000,000원 높습니다. 그러나 같은 달 전용 59.92㎡의 250,000,000원 거래가 2건 존재합니다. 최신 거래 한 건만 비교해 신건이 저렴하다고 판단할 수 없는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각되는 상황을 가정하면, 집행비용과 선순위 하나은행 근저당권에 먼저 배당되고, 후순위 오케이플러스대부 근저당권은 일부만 배당받는 구조입니다. 동원제일저축은행 가압류에는 예상 배당금이 없습니다.

채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당금은 확정채권액, 배당요구, 우선채권, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 하나은행의 경매 청구금액은 111,544,117원으로, 위 표의 채권최고액 기준 배당과 구별해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 판단은 유지

신건에서 낙찰되지 않아 후속 회차로 진행될 경우를 가정한 매각가격과 예상 미배당 변화입니다. 아래 가격은 실제 확정된 다음 회차 최저가가 아니라 회차별 가정 시나리오입니다.

유찰이 진행되면 매각대금이 감소하므로 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리구조에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이러한 관계는 채권자에게 배당되지 않는 금액과 매수인의 실제 취득비용을 구분해야 한다는 점을 보여줍니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 태평동 소재 대전유평초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 대전 도시철도 1호선 오룡역이 소재해 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 건물로, 25층 중 14층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 총 964세대, 2000년 7월 28일 준공된 아파트입니다. 동일 면적 거래가 확인되므로 시세 비교는 가능하지만, 거래가격의 편차와 건물 노후화에 따른 수선비용을 함께 고려해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며, 철도보호지구·교육환경보호구역·시가지경관지구 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 1,137,000원입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 동일 전용면적의 실거래 12건이 확인되어 가격 형성은 관찰됩니다. 다만 거래가격이 240,000,000원~275,000,000원으로 분포하고, 최근 가격 추세가 -1.7%인 만큼 매도 시 기대가격은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재설정. 신건 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 253,666,666원보다 높습니다. 최근 평균을 기준으로 응찰 상한을 검토하고, 개별 호수의 상태와 매입 부대비용까지 반영해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 실거래 추세가 -1.7%입니다. 전체 실거래 평균이나 과거 최고가 275,000,000원만 근거로 현재 가격을 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 후순위 질권 확인. 오케이플러스대부 근저당권에 설정된 하나금융대부 질권의 배당·말소 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다. 해당 질권을 독립적인 매수인 인수채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표 검증. 하나은행 경매 청구금액은 111,544,117원이고, 등기상 근저당 채권최고액은 146,160,000원입니다. 실제 확정채권액과 우선채권에 따라 예상 배당은 달라질 수 있습니다.
• 명도비용 고려. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 상태에 따라 인도 협의, 명도 절차와 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·시설 점검. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 난방·급배수·창호·누수 등 수선이 필요한 부분을 점검해야 합니다.
• 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 207,200,000원, 2회 유찰 시 165,760,000원은 가정 시나리오입니다. 후속 매각기일과 실제 최저가를 확인하고, 시장가격도 다시 평가해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 신건 가격은 보류”

이 물건의 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 소멸하며, 예상 배당표에서 92,410,000원의 미배당이 발생하더라도 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 인수액이 0원이라는 사실이 곧 좋은 투자가격을 의미하지는 않습니다. 감정가 259,000,000원은 최근 12개월 평균 253,666,666원의 102.1%로, 최근 시세보다 높은 수준입니다. 또한 시장 추세가 -1.7%로 하락하고 있으며, 같은 2026년 10월에도 250,000,000원 거래가 확인됩니다.

임대관계도 아직 확정되지 않아 점유와 전입 확인이 남아 있습니다. 권리분석에서는 큰 폭의 인수부담이 확인되지 않지만, 임차관계에 대한 최종 확인 없이 완전한 무위험 물건으로 단정할 수는 없습니다.

종합 판단은 B등급입니다. 아파트라는 용도와 확인된 등기상 인수액 0원은 긍정적이지만, 최근 시세를 웃도는 최저가, 하락 추세, 미확인 점유관계가 감점 요인입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 신건 기준 보류. 이 물건은 서둘러 최저가에 낙찰받는 것보다 실제 점유관계를 정리하고 최근 시세를 기준으로 합리적인 응찰가격을 설정하는 것이 중요한 사건입니다.