부산지방법원 2025타경22124. 부산 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 6층 602호, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수입니다. 임차인 김은석은 2022.04.20. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.05.19. 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 진해수산업협동조합 근저당권의 설정일 2022.10.28.보다 빠르므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다.
임차권등기는 2025.01.22. 접수됐지만, 대항력의 핵심 시점은 그보다 앞선 2022.05.19. 전입·점유입니다. 김은석은 배당요구도 했으나 현재 최저가 100,800,000원에서는 집행비용 2,211,200원을 공제한 98,588,800원만 배당되는 구조입니다. 보증금 중 남는 11,411,200원은 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김명철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은석 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.28. 진해수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 현황 | 2020.07.14. 사용승인 · 16세대 · 철근콘크리트구조 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 부족분 인수
등기상 말소기준은 2022.10.28. 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 소멸하더라도 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 / 사용부분 | 주요 날짜 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은석 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2022.04.20. 전입·점유 2022.05.19. 배당요구 2025.01.22. | 110,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 현재 최저가를 기준으로 임차보증금 110,000,000원 중 98,588,800원이 배당되고, 미배당액 11,411,200원이 매수인에게 인수됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 144,000,000원에서 100,800,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 11,411,200원 | 112,211,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 41,110,080원 | 111,670,080원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 61,897,056원 | 111,289,056원 |
강일스퀘어빌딩은 16세대 오피스텔이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일이 없어 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득액과 개별 현장가치를 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 김은석 보증금 | 110,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 | 3,636,000,000원 | 0원 |
| 4. 수협은행 근저당 | 2,064,000,000원 | 0원 |
| 5. 진해수산업협동조합 근저당 | 2,328,000,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 김은석 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족분 11,411,200원은 매수인 인수입니다. 근저당권 채권액은 공동담보의 채권최고액 기준이며 실제 채무액과 다를 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교와 사직종합운동장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 도시철도 3호선 종합운동장역이 인근에 있어 대중교통 여건은 다소 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 오피스텔입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 2필 일단 세장형 토지로, 서측 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,496,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(54미터 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.3회, 낙찰률 0.0%로 확인됩니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 설정. 현재 최저가 100,800,000원이 아니라 임차보증금 부족분을 합친 112,211,200원을 기본 취득부담으로 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당기일까지의 실제 배당액과 보증금 전액변제 여부를 확인하고, 미배당액이 그대로 매수인 인수로 남는지 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 김은석이므로 임대차계약, 보증금 지급 내역, 점유 사실과 경매신청 원인채권을 함께 확인해야 합니다.
- 선행 근저당 말소 범위 확인. 하나은행·수협은행 말소등기와 경상남도정치망수산업협동조합 근저당의 일부포기 범위를 공동담보목록과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소 여부와 임대사업자 의무의 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이지만 임차인은 주거 용도로 신고돼 있으므로 현황, 전입 상태와 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 공동담보목록을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.12억 실질취득”
이 물건은 감정가 144,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 100,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김은석의 보증금 110,000,000원이 낙찰가를 웃돌고, 현재 예상배당으로는 11,411,200원이 미변제됩니다. 매수인의 실제 부담은 100,800,000원이 아니라 112,211,200원입니다.
더 유찰돼 70,560,000원이나 49,392,000원으로 내려가더라도 인수액은 각각 41,110,080원과 61,897,056원으로 증가해 실질취득은 111,670,080원, 111,289,056원에 머뭅니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매가 아니라, 임차보증금 미배당이 낙찰가 하락분을 메우는 인수형 물건입니다.
여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 확인 과제, 선행 공동담보 근저당의 말소·일부포기 범위, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 판단 기준이 아니며, 보증금 수준의 실질취득액과 권리 원본 확인이 우선입니다.
