131,600,000원
부산지방법원 2025타경22131. 부산진구 당감동 주공아파트 320동 10층 1005호입니다. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 15층 건물의 10층에 위치합니다. 비교 대상 면적은 전용 59.28㎡이고, 소유자 민유식은 2008년 7월 18일 거래가 60,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 나열된 수많은 과거 근저당을 단순 합산하지 않는 것입니다. 1990년부터 2016년까지 설정됐던 근저당들은 2001년·2012년·2014년·2017년·2019년에 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리순위는 2019.06.13. 부산은행 근저당부터 새로 시작하며, 이 권리는 2024년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 웰릭스 계열 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 518 주공아파트 제320동 제10층 제1005호 도로명: 부산광역시 부산진구 백양관문로 10 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 59.28㎡ · 지하 1층·지상 15층 중 10층 |
| 소유자 | 민유식 (2008.07.18. 매매, 거래가 60,000,000원, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,080,749원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 옛 근저당의 말소 여부가 핵심
현재 말소기준권리는 2019.06.13. 설정된 부산은행 근저당 172,560,000원입니다. 2024.12.13. 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤의 웰릭스 계열 근저당 126,100,000원과 2025.06.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대는 별도 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 싸지만 하락 추세는 반영해야 한다
개금주공3단지 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 전체 표본 평균은 162,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 반영한 최근 12개월 평균 160,200,000원과 최신 거래 176,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.28㎡ | 15 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 59.2㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 59.28㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 59.28㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 59.2㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 59.39㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 59.39㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 59.28㎡ | 12 | 158,000,000원 |
| 2025.05 | 59.2㎡ | 14 | 171,000,000원 |
| 2024.12 | 59.39㎡ | 12 | 168,000,000원 |
| 2024.09 | 59.28㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 162,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 160,200,000원 |
최저가이자 실질취득액인 131,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.1%로, 최근 평균보다 28,600,000원 낮습니다. 최신 거래 176,000,000원과 비교하면 약 74.8% 수준입니다. 권리 인수액이 0원이므로 최저가가 그대로 실질취득액이 되어 가격 할인 효과가 유지됩니다.
단지는 264세대, 1989.06.10. 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재가는 이미 한 차례 유찰된 감정가의 70% 구간이지만, 단지 연식과 최근 하락 흐름을 이유로 무조건적인 고평가는 금물입니다.
③ 자동 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 자동 추정 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 을구 1번 · 한국주택은행 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 을구 2번 · 한국주택은행 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 을구 4번 · 농업협동조합중앙회 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 을구 5번 · 농업협동조합중앙회 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 을구 6번 · 당감동새마을금고 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 을구 7번 · 농업협동조합중앙회 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 을구 8번 · 농업협동조합중앙회 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 을구 9번 · 농업협동조합중앙회 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 10번 · 농협은행 | 4,800,000원 | 4,800,000원 |
| 을구 12번 · 농협은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 14번 · 당감동새마을금고 | 112,800,000원 | 21,357,600원 |
| 을구 15번 · 현대캐피탈 | 168,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 · 부산은행 | 172,560,000원 | 0원 |
| 을구 19번 · 애니원캐피탈대부 | 126,100,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 추정 합계: 채권액 687,060,000원 · 배당 128,957,600원 · 미배당 558,102,400원 · 소유자 잔여 0원 · 매수인 인수 0원. 말소된 과거 근저당이 포함된 값이므로 실제 배당표는 매각물건명세서와 현재 등기 원본으로 재산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당평초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·학교·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 15층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 남동측 약 40m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 교육환경 보호구역과 철도보호지구 등이 포함됩니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 264세대·1989년 준공 단지로 거래 표본은 존재하지만, 최근 시세가 이전 구간보다 6.6% 낮아진 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 연결 확인. 오래된 근저당 설정 행만 보지 말고 2001년·2012년·2014년·2017년·2019년의 말소등기까지 한 묶음으로 대조하세요.
- 배당표 재검증. 자동 배당 추정에는 이미 말소된 채권이 포함돼 있습니다. 실제 배당요구종기·채권계산서·배당순위를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 평균 대비 82.1%라는 할인만 보지 말고 최근 시세 추세 -6.6%와 내부 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 92,120,000원, 3회 유찰 시 64,483,999원으로 산출돼 있습니다.
- 관리비 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “복잡한 등기와 위험한 등기는 다르다”
이 물건은 등기 행 수가 많아 첫인상은 복잡하지만, 설정과 말소를 시간순으로 이어 보면 구조는 단순해집니다. 2019년 이전 근저당은 모두 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 최저가 1.316억이 최근 12개월 평균 1.602억의 82.1%라 권리와 가격 모두 기본 조건은 양호합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -6.6% 하락했고, 1989년 준공 단지이며 실제 임대·점유관계가 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 합격, 가격 경쟁력 있음, 점유·물건 상태와 배당자료는 재확인입니다.
