대전지방법원 2026타경29. 충남 아산시 탕정면 용두리에 위치한 유니콘101 제1동 제7층 제715호입니다. 전유면적은 62.25㎡이고, 건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 분류되지만 현재는 잉글리시아이 사무실로 이용 중입니다.
등기상 소유자는 이해숙입니다. 2023년 4월 14일 소유권을 이전받았고, 같은 날 선영새마을금고에 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세 압류와 충남신용보증재단·삼성카드의 가압류가 이어졌으며, 선영새마을금고의 신청으로 2026년 1월 19일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계에서 중요한 점은 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 것입니다. 그러나 일반 아파트가 아닌 지식산업센터이므로, 입찰 전에 실제 이용상태와 적법한 사용 가능 여부, 임차인 점유관계, 매매·임대 수요를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경29 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제7층 제715호 도로명주소: 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 40 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현황 사무실 |
| 전유면적 / 층수 | 62.25㎡ · 지하 2층·지상 10층 중 제7층 |
| 사용승인일 | 2022.12.29 |
| 소유자 | 이해숙 (2023.04.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 선영새마을금고 / 172,383,390원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.14 선영새마을금고 근저당권 · 채권최고액 201,600,000원 |
| 임차 현황 | 현은영 · 보증금 10,000,000원 · 월차임 550,000원 |
| 매수인 인수권리 | 해당사항 없음 · 예상 인수 0원 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 선영새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 201,600,000원이며, 경매 신청채권자도 동일한 선영새마을금고입니다.
그 뒤에 설정된 국의 압류, 충남신용보증재단의 가압류, 삼성카드 주식회사의 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 최초 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유자는 있다
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 권리 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
|
현은영 1동 7층 715호 |
보증금 10,000,000원 월차임 550,000원 |
2024.07.23 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
신청 2026.04.10 |
실제 임차인은 현은영 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 550,000원이고, 2024년 7월 23일 전입신고를 했습니다.
말소기준권리인 선영새마을금고 근저당권 설정일은 2023년 4월 14일입니다. 임차인의 전입일이 그보다 늦으므로 전입일을 기준으로 한 대항력은 없습니다. 임차인은 2026년 4월 10일 배당요구를 했으나, 확정일자 및 우선변제권 성립 여부는 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 선영새마을금고 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,286,467원 | 45,286,467원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,626,699원 | 785,533원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
감정가인 252,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,328,000원을 공제한 뒤 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 247,672,000원입니다.
근저당권자인 선영새마을금고에는 채권최고액 201,600,000원을 기준으로 전액 배당하고, 충남신용보증재단에도 45,286,467원을 배당하는 것으로 추정됩니다. 삼성카드는 청구금액 5,626,699원 중 785,533원만 배당받는 구조입니다.
위 배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 172,383,390원으로 별도 기재돼 있습니다. 국세 압류 관련 조세채권, 임차인의 최우선변제 가능성, 실제 채권원리금 및 최종 집행비용에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시뮬레이션 — 유찰되면 어떻게 달라지나
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 최저매각가를 감정가의 80%인 201,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 161,280,000원으로 가정한 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 4,841,166원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 54,535,566원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 94,291,086원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 선영새마을금고의 청구액 172,383,390원이 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당액이 158,222,080원으로 감소해 청구액에 미달합니다.
이때도 후순위 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 구별해야 합니다. 매각대금이 내려갈수록 채권자의 회수액은 감소하지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 252,000,000원을 검증해야 한다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 252,000,000원입니다. 인수권리가 없으므로 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액도 부대비용을 제외하면 같은 금액입니다.
다만 일반적인 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어려운 지식산업센터 호실입니다. 실제 매매가격뿐 아니라 임대수익, 공실 가능성, 입주 가능 업종과 매각 시 수요를 함께 평가해야 합니다.
특히 현황상 사무실로 사용되는 점은 중요한 검토 요소입니다. 건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도와 실제 입주·영업 형태가 관련 규정에 적합한지 확인해야 하며, 향후 직접 사용하거나 임대할 때에도 동일한 제약이 적용될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 아산경찰서 탕정파출소 남동측 인근입니다. 주변에는 공장(지식산업센터), 오피스텔, 상업시설과 건설 중인 아파트 단지가 혼재한 상업업무지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 위치합니다. 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 감정평가상 교통상황과 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물로 2022년 12월 29일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재타일·강화유리 등으로 마감돼 있고, 승강기·전기·급배수·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 공장(지식산업센터)이나 현황은 잉글리시아이 상호의 사무실로 사용 중입니다. 실제 사용 용도와 허용 업종의 적합성 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며, 택지개발지구·온천공보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
- 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 사무실 이용이 지식산업센터 입주 및 용도 기준에 적합한지는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터)으로 분류된 호실이므로 일반 주거용 아파트와 매수 수요 및 임대 수요가 다를 수 있습니다. 실제 매각 가능성과 가격 수준은 유사 호실 거래 및 공실 현황을 통해 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2023.04.14 설정된 선영새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류·가압류·경매개시결정의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 임차인 대항력 확인. 현은영의 전입일은 2024.07.23으로 근저당 설정일보다 늦습니다. 다만 사무실 사용 호실이므로 실제 임대차계약, 사업자등록과 점유 개시 사실까지 함께 확인하세요.
- 배당요구·보증금. 임차인은 2026.04.10 배당요구를 했습니다. 보증금 10,000,000원의 우선변제 가능성과 실제 배당 여부를 확인하고, 매각 후 점유 이전 일정을 협의하세요.
- 국세·배당 우선순위. 아산세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 여부, 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해 예상배당표와 실제 배당이 달라질 가능성을 점검하세요.
- 지식산업센터 입주 요건. 건축물대장상 공장으로 표시된 호실입니다. 직접 사용 또는 임대 시 허용 업종, 입주 자격, 현황 사무실 이용의 적법성을 확인하세요.
- 시세 및 임대수익 검증. 감정가 252,000,000원을 기준으로 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 매매가격, 보증금·월차임·공실 상황을 비교하세요.
- 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰자에게 부담될 수 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 2026.11.04 발급된 등기사항전부증명서 이후 권리변동 여부를 확인하고, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
아산 유니콘101 제1동 제715호는 등기상 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2023년 4월 14일 선영새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 현은영의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 현재 예상되는 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 이 물건에는 분명히 확인해야 할 요소가 남아 있습니다. 실제 임차인의 점유와 배당요구, 국세 압류의 배당 우선순위, 지식산업센터의 허용 용도, 그리고 무엇보다 252,000,000원이라는 신건 가격의 적정성입니다.
신건에서 채권자 미배당액이 4,841,166원 발생한다는 사실은 낙찰자가 그 금액을 떠안는다는 뜻이 아닙니다. 반대로 매수인 인수가 0원이라는 사실도 감정가가 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
결론은 ‘권리 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 보류’입니다. 임차인·세금·용도 관련 사항을 확인하고, 지식산업센터 유사 호실의 실제 거래가격과 임대수익을 검증한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
