부산지방법원 2025타경22147. 부산진구 범천동 범일역이즈 101동 14층 1404호로, 전용면적은 49.7054㎡이고 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 233,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 163,100,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 72.8%로 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 류민희는 2023.09.15. 점유를 시작하고 2023.09.18. 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2023.08.21.이며, 말소기준 근저당권의 설정일인 2024.02.22.보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22147 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 886-41 범일역이즈 제101동 제14층 제1404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로131번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 49.7054㎡ · 20층 건물 중 14층 |
| 사용승인일 | 2019.07.24 |
| 소유자 | 박옥례 (2020.07.03. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 주식회사 에그드림 / 67,620,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 최초 근저당권 3건은 각각 2021.08.03.과 2023.07.06. 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2024.02.22. 설정된 농업회사법인주식회사에그드림의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그 이후의 롯데캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류민희 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 180,000,000원 | 전입 2023.09.18 확정 2023.08.21 점유 2023.09.15 | 대항력 有 우선변제 有 예상 인수 19,983,400원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 접수돼 우선변제를 받을 수 있으나, 현재 최저가에서는 집행비용을 공제한 뒤 보증금 전액을 변제하기에 매각대금이 부족합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
현재 회차 가정은 매각대금 163,100,000원에서 집행비용 3,083,400원을 먼저 공제하고, 임차인에게 160,016,600원을 배당하는 구조입니다. 보증금 180,000,000원 중 부족한 19,983,400원이 매수인 인수액이 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 163,100,000원 | 19,983,400원 | 183,083,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 114,170,000원 | 68,228,380원 | 182,398,380원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 79,919,000원 | 101,919,542원 | 181,838,542원 |
④ 실거래 비교 — 실질취득 기준으로도 최근 시세 아래
범일역이즈 동일면적 실거래 12건의 전체 평균은 223,000,000원이고, 최근 12개월 8건 평균은 223,937,500원입니다. 최신 거래는 2026.03.의 230,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.3% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.82㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 49.52㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 49.71㎡ | 12 | 228,000,000원 |
| 2025.12 | 49.52㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 49.82㎡ | 9 | 232,000,000원 |
| 2025.06 | 49.71㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 49.66㎡ | 13 | 214,000,000원 |
| 2025.06 | 49.71㎡ | 10 | 217,500,000원 |
| 2025.03 | 49.66㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2025.03 | 49.71㎡ | 7 | 217,500,000원 |
| 2024.12 | 49.66㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2024.09 | 49.71㎡ | 19 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 223,937,500원 |
현재 실질취득 183,083,400원은 최근 12개월 평균의 81.8%, 최신 거래 230,000,000원의 79.6%입니다. 따라서 최저가 163,100,000원을 시세와 직접 비교한 72.8% 할인으로 평가해서는 안 되지만, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로도 최근 거래가격보다는 낮습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 | - |
| 1. 임차인 류민희 | 180,000,000원 | 160,016,600원 | 19,983,400원 |
| 2. 근저당권 · 농업회사법인주식회사에그드림 | 120,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 44,728,780원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 당해세 등 실제 선순위 배당항목이 추가되면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물의 14층입니다.
- 입지. 성서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·업무시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 범일로에 접하고 서측으로 폭 약 6미터의 진입도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 6,791,000원/㎡입니다.
- 설비. 승강기·기계식 주차·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문과 관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 내부구조와 이용상태를 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차 기준 최소 183,083,400원을 총 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 실질취득 182,398,380원, 3회 유찰 시 181,838,542원으로 총액 감소가 크지 않습니다.
- 임차인 명도 조건. 대항력 임차인은 보증금 전액을 변제받기 전까지 점유를 유지할 수 있으므로 잔액 지급과 인도 일정을 함께 협의해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 매각물건명세서·배당요구·임차권등기·주민등록 및 확정일자 자료를 대조해 실제 인수액을 다시 계산하세요.
- 파산선고 등기 확인. 2025.05.26. 파산선고 등기가 있으므로 매각절차와 명도 협의 상대를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부 미확인 상태이므로 수리비와 설비상태를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비와 실제 선순위 조세채권 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 할인은 있지만, 낙찰가 할인은 아니다
이 물건의 핵심은 간단합니다. 최저매각가 163,100,000원만 보면 최근 시세보다 크게 낮지만, 대항력 임차인의 보증금 잔액 19,983,400원을 더하면 실질취득은 183,083,400원입니다. 그래도 최근 12개월 평균 223,937,500원과 최신 거래 230,000,000원보다는 낮아 가격 차이는 남습니다.
다만 추가 유찰을 기다린다고 총 취득원가가 낙찰가만큼 내려가지는 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수가 커져 실질취득은 약 182,000,000원대에 고정됩니다. 따라서 이 사건은 “싸게 낙찰받는 물건”이 아니라 “임차인 보증금까지 포함한 총액이 시세보다 낮은지 판단하는 물건”입니다. 시세 차익보다 먼저 확인할 것은 배당액, 실제 인수액, 임차인 인도 조건입니다.