대전지방법원 2026타경67. 충청남도 천안시 동남구 안서동 안서코아루 102동 1층 104호 아파트입니다. 소유자는 임성희 씨이며, 2019년 7월 26일 신탁재산 처분을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울우유협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 대구대서신용협동조합과 수협은행의 가압류가 추가됐지만, 두 건 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 임태웅 씨는 보증금 1,000만원, 월세 75만원으로 조사됐습니다. 전입일은 2023년 12월 12일로 말소기준권리 설정일인 2019년 7월 26일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 배당요구를 신청한 임차인이므로 배당관계는 따로 살펴야 합니다. 특히 확정일자가 확인되지 않고 배당 추정표에 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 임차인 배당 여부를 확인하기 전까지 배당표를 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.
결국 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 신건 가격과 실제 배당의 불확실성, 그리고 1층 물건의 환금성입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 사실만으로 가격 경쟁력까지 확보된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경67 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 546 안서코아루 제102동 제1층 제104호 [도로명] 충청남도 천안시 동남구 각원사길 114-7 |
| 물건종류 / 전용면적 | 아파트 · 대상 면적 51.382㎡ · 13층 건물 중 1층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2018.10.22 · 침실 2개, 알파룸, 거실, 욕실 2개, 주방, 발코니 |
| 단지 규모 | 안서코아루 · 276세대 |
| 소유자 | 임성희 (2019.07.26. 거래가액 175,590,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울우유협동조합 / 71,014,818원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.26. 서울우유협동조합 근저당권 · 채권최고액 94,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임차인 현황 | 실제 임차인 1명 · 보증금 10,000,000원 · 월세 750,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 서울우유협동조합의 근저당권입니다. 설정일은 2019년 7월 26일이고 채권최고액은 94,800,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 대구대서신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 수협은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
갑구 1번의 한국토지신탁 명의 신탁등기는 2019년 7월 26일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 현재 남아 있는 인수 대상 신탁권리로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입일 / 확정일자 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 임태웅 104호 |
10,000,000원 750,000원 |
2023.12.12 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 해당 없음 | 2026.03.03. 신청 |
임차인 전입일은 말소기준권리 설정일보다 약 4년 뒤입니다. 따라서 매수인에게 보증금 반환을 대항할 수 있는 임차인은 아닙니다. 보증금 1,000만원을 매수인이 별도로 인수하는 구조도 아닙니다.
다만 임차인은 2026년 3월 3일 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 일반적인 우선변제권의 성립 여부를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 또한 보증금 규모와 전입·점유 및 배당요구 사실을 고려하면 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 비슷하지만 최신 거래보다 높다
안서코아루의 대상 면적은 51.382㎡입니다. 확인된 단지 내 거래 12건은 51.38㎡, 52.6㎡, 54.44㎡의 유사 면적 거래로 구성돼 있습니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 거래 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 51.38㎡ | 10층 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 52.60㎡ | 6층 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 51.38㎡ | 16층 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 52.60㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 51.38㎡ | 5층 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 51.38㎡ | 5층 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 54.44㎡ | 3층 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 52.60㎡ | 16층 | 183,000,000원 |
| 2025.11 | 51.38㎡ | 14층 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 52.60㎡ | 12층 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 51.38㎡ | 8층 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 51.38㎡ | 14층 | 190,000,000원 |
최근 12개월 평균 거래가격은 169,777,777원(9건)입니다. 최저매각가 169,000,000원은 이 평균의 99.5%로, 평균보다 약간 낮은 수준입니다. 그러나 가장 최근인 2026년 10월 거래는 51.38㎡, 10층, 165,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 4,000,000원 높으며, 최신 거래 대비 102.4%입니다.
더 중요한 것은 가격 흐름입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -3.5%로 하락 방향입니다. 최근 12개월 평균만 보면 최저가와 거의 비슷하지만, 최신 거래보다 높은 가격이고 거래 추세도 내려가고 있습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
특히 최신 거래는 10층이고 대상은 1층입니다. 층 조건이 서로 다르므로 단순 비교만으로 대상 호수의 적정가격을 확정할 수 없습니다. 저층 거래와 실내 상태를 추가로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 94,800,000원 | 94,800,000원 |
| 2. 가압류 · 대구대서신용협동조합 | 101,240,317원 | 71,034,000원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 6,585,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1억 6,900만원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 약 316만 6,000원을 제외하고 서울우유협동조합 근저당권에 9,480만원, 대구대서신용협동조합 가압류에 7,103만 4,000원이 배당되는 구조입니다. 수협은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.
전체 채권자 청구액은 202,625,662원이고, 추정 채권자 배당액은 165,834,000원입니다. 이에 따른 미배당액은 36,791,662원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 안서동 안서코아루 단지 내에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류소·고속도로 IC·간선도로가 소재합니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통 이상으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 1층 104호입니다. 사용승인일은 2018년 10월 22일이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 층과 환금성. 대상은 1층입니다. 최근 거래에는 2층·3층·5층·6층·10층 등 다양한 층이 포함되어 있으므로 층별 가격 차이를 구분해야 합니다. 특히 최신 거래는 10층으로 대상과 층 조건이 다릅니다.
- 단지 규모. 안서코아루는 276세대 규모입니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 약 1억 6,978만원이고, 최신 거래는 1억 6,500만원입니다. 거래 표본의 가격 범위는 1억 5,500만원부터 1억 9,000만원까지입니다.
- 토지·규제. 용도지역 및 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등이 확인되며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 중로 및 소로에 접합니다. 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 임태웅 씨의 보증금 1,000만원과 배당요구 사실을 확인하고, 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 원본 서류로 검토하세요. 예상배당표에는 해당 금액이 반영되지 않았습니다.
- 근저당 실제 채권액. 신청채권 청구액 71,014,818원과 채권최고액 94,800,000원의 차이를 확인하세요. 배당 추정은 채권최고액을 기준으로 작성됐습니다.
- 최신 거래 재검토. 최신 거래는 2026년 10월 1억 6,500만원입니다. 최저가 1억 6,900만원이 이 거래보다 높고 최근 추세도 -3.5% 하락이므로 최신 매매사례를 우선 검토하세요.
- 1층 상태 확인. 대상은 1층입니다. 저층의 채광·사생활·소음·습기 및 실제 관리 상태를 현장에서 점검하고, 비교 거래의 층 차이를 반영해야 합니다.
- 유찰 통계 참고. 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건은 신건이지만 단지 경매의 가격 조정 가능성을 무시하지 마세요.
- 관리비·점유 확인. 임차인의 실제 점유 상태, 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 신중하게”
대전지방법원 2026타경67은 권리관계만 보면 비교적 깔끔한 물건입니다. 2019년 서울우유협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
그러나 임차인의 배당 문제는 끝까지 확인해야 합니다. 보증금 1,000만원에 대한 최우선변제 적용 여부가 확인되지 않았고, 현재 예상배당표에는 그 금액이 반영되지 않았습니다. 권리 인수와 배당은 별개의 문제입니다.
가격 역시 낙관하기 어렵습니다. 최저가 1억 6,900만원은 최근 12개월 평균과 거의 같지만 최신 거래 1억 6,500만원보다 높습니다. 거래 추세는 -3.5% 하락이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 게다가 대상은 1층으로, 최신 거래의 10층과 동일 조건으로 비교할 수 없습니다.
권리는 합격, 가격은 신중. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 없다는 사실보다 임차인 배당 가능성을 정확히 확인하고, 1층의 실제 상태와 최신 거래를 반영해 입찰가를 판단하는 것입니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다는 가격과 환금성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.
