대전지방법원 2026타경10103. 천안시 서북구 입장면 도림리 한성아파트 110동 406호가 경매에 나왔습니다. 1999년 사용승인된 770세대 규모의 아파트로, 동일 면적 실거래 비교 기준은 약 39.51㎡입니다. 현재 소유자는 윤경복이며, 2020년 11월 16일 거래가액 40,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

이번 경매는 주식회사 원플러스론대부가 신청했습니다. 해당 채권자는 2021년에 근저당권을 세 차례 설정했고, 그 채권최고액은 각각 15,000,000원, 15,000,000원, 7,500,000원입니다. 말소기준권리는 이 가운데 가장 먼저 설정된 2021년 7월 6일 을구 7번 근저당권입니다. 이후 설정된 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 관계보다 더 주의해야 할 부분은 신건 가격입니다. 최근 12개월간 동일 면적 실거래 평균이 약 4,779만원인데 최저매각가는 5,600만원입니다. 가격 차이가 상당하며, 최근 확인된 최고 거래가 5,300만원보다도 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건, 모두 매각으로 소멸

핵심은 2021년 7월 6일 설정된 원플러스론대부의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 그 뒤에 설정된 같은 채권자의 근저당권 두 건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기부상 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매의 권리분석에서는 2021년 설정된 원플러스론대부의 근저당권 세 건이 핵심입니다.

② 점유·임대관계 — 내부 미확인에 주의

매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자가 있다면 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 취급하는 것이 타당합니다.

• 현장 점유 확인. 실제 거주자와 소유자의 거주 여부를 확인해야 합니다.
• 전입세대 확인. 말소기준권리인 2021.07.06보다 앞선 전입 및 점유가 있는지 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 임차인이 확인되면 계약일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 명도 가능성. 소유자 또는 제3자가 점유 중이라면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

정리하면: 등기상 인수 위험은 낮게 나타나지만, 현장조사 없이 점유 관련 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 5,600만원은 최근 평균의 117.2%

한성아파트 동일 면적 약 39.51㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교했습니다. 실거래 평균은 47,791,666원이며, 가장 최근 확인된 2026년 10월 거래가는 49,000,000원입니다.

최근 거래가격은 32,000,000원~53,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균은 약 4,779만원이고, 최저매각가 5,600만원은 평균보다 8,208,334원 높습니다. 가장 최근 거래가인 4,900만원과 비교해도 7,000,000원 높습니다.

특히 이 물건과 같은 4층 거래는 2026년 9월 45,000,000원, 8월 49,000,000원, 5월 50,000,000원으로 확인됩니다. 층수까지 고려하더라도 현재 최저매각가 56,000,000원의 가격 경쟁력은 약합니다.

전체 실거래 표본 평균과 최근 12개월 평균은 모두 47,791,666원입니다. 별도의 장기 추세를 단정할 근거는 없지만, 최근 거래가격만으로도 신건 가격이 높다는 판단은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

매각대금 56,000,000원 기준의 추정 배당입니다. 원플러스론대부 근저당권 세 건의 채권최고액 합계 37,500,000원을 전액 반영했고, 집행비용은 1,408,000원으로 추정했습니다. 실제 청구금액은 31,164,383원으로 채권최고액 합계와 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·세금·우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 변화

현재는 감정가의 100%인 56,000,000원으로 진행되는 신건입니다. 회차별 매각가격과 배당 추정은 다음과 같습니다.

다만 실제 유찰 여부는 알 수 없으며, 1회 또는 2회 유찰 시나리오는 가격 변화에 따른 가정입니다. 최근 실거래가와 개별 호수의 상태를 비교해 입찰 상한을 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 도림1리경로당 서측 인근에 있습니다. 주변은 중·소규모 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 주변 개발. 감정평가 당시 북동측으로 세종-포천간 고속도로 IC 예정 구간이 공사 중인 것으로 기재되어 있습니다. 향후 교통 여건 개선 가능성은 있으나 실제 개통이나 효과를 확정적으로 반영해서는 안 됩니다.
• 건물. 1999.12.04 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 벽지·타일 마감과 샷시 창호, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 423,200원/㎡입니다.
• 도로. 아파트 단지 남서측으로 왕복 2차선 포장도로를 이용합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 770세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 32,000,000원~53,000,000원으로 넓게 분포하므로 개별 호수의 상태와 매도 희망가격에 따라 처분 여건이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균 47,791,666원의 117.2%입니다. 최근 거래가 49,000,000원과 4층 거래가격도 함께 비교해 응찰가격을 판단하세요.
• 현장 내부 확인. 관계인의 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 입찰 전 가능한 범위에서 수리 상태·누수·설비 상태를 확인해야 합니다.
• 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자가 확인되면 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 을구 7번 원플러스론대부 근저당권(2021.07.06)을 기준으로 소멸·인수 관계를 확인하세요.
• 배당액 해석. 예상배당표는 채권최고액 37,500,000원을 기준으로 산출되었습니다. 실제 청구금액 31,164,383원과 구분하고 배당표를 확정 수치로 취급하지 마세요.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 등의 미납 여부와 부담 가능성을 확인하세요.
• 유찰 여부. 현재 0회 유찰 신건이며, 1회 유찰 시나리오의 최저가는 44,800,000원입니다. 실제 매각 진행상황을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기권리는 단순, 가격은 보수적으로”

천안 한성아파트 110동 406호는 근저당권 세 건이 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리가 없는 비교적 단순한 권리구조를 갖고 있습니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 단순함이 곧 저렴한 매입 기회를 의미하지는 않습니다. 감정가이자 최저가인 56,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 47,791,666원보다 17.2% 높고, 최근 최고 거래가 53,000,000원도 웃돕니다. 신건 가격에서는 뚜렷한 시세 메리트를 찾기 어렵습니다.

여기에 내부 미확인·임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 현장 점유와 실제 내부 상태에 따라 예상하지 못한 비용이나 명도 부담이 생길 수 있으므로 권리 안전성을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.

종합하면 등기상 권리구조는 양호하지만, 가격 경쟁력은 부족하고 현장 확인이 필요합니다. 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다는 최근 실거래 수준을 기준으로 입찰 상한을 검토하고, 유찰 여부와 점유·내부 상태를 확인하는 접근이 합리적입니다.