대전지방법원 2026타경10144. 충청남도 아산시 법곡동 코아루더파크 102동 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 74.7887㎡, 방 3개와 욕실·화장실 2개를 갖춘 아파트입니다. 사용승인일은 2016년 2월 25일이며, 총 513세대 규모의 단지입니다. 소유자는 강태규이고, 농협은행이 청구금액 90,142,257원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부만 보면 말소기준권리는 2016년 5월 16일 설정된 농협은행 근저당권 126,500,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권 41,800,000원과 삼성카드 가압류 6,105,826원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지는 비교적 단순한 권리 구조입니다.

하지만 2016년 3월 23일 전입한 이수진이 확인됩니다. 농협은행 근저당권보다 전입일이 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일의 선후관계만으로 실제 점유와 임대차관계까지 확정할 수는 없지만, 대항력 및 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없는 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 주의

등기상 선순위 근저당권자인 농협은행의 채권최고액은 126,500,000원입니다. 하나은행 근저당권 41,800,000원은 2022년 10월 14일에, 삼성카드 가압류 6,105,826원은 2024년 11월 18일에 각각 등기됐습니다. 모두 농협은행 근저당권 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

2016년 3월 25일 한국토지신탁 명의로 보존등기된 신탁 관련 등기와 금지사항등기는 이후 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 현재 소유자는 강태규입니다.

② 임차인 분석 — 이수진의 보증금이 핵심

확인되는 실제 임차인 신고 대상은 이수진 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며, 이수진의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

대항력이 인정되고 보증금이 전액 배당되지 않는 임차인이 존재한다면, 매수인의 실질취득금액은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당을 받지 못한 차액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득금액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득금액을 산정할 수 없습니다. 이 물건의 시세 메리트는 임대차관계와 보증금 인수 위험을 확인한 후 다시 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 표면상 92.3%, 실질취득은 미확정

코아루더파크 동일 평형인 전용 74.79㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 197,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있어 최근 시세를 별도로 살펴봐야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 196,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 10월의 195,000,000원입니다. 최저매각가 181,000,000원은 최근 평균보다 15,000,000원 낮은 수준으로, 최근 평균 대비 92.3%에 해당합니다.

다만 최신 거래는 14층이고 이번 경매물건은 2층입니다. 비교 거래의 층수 차이와 실제 내부 상태에 따른 가격 조정이 필요합니다. 또한 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -0.8%로, 완만한 하락 흐름이 나타납니다. 과거 최고 거래가인 250,000,000원이나 전체 평균만으로 현재 시세를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 수치만으로 이번 물건의 낙찰 가능성이나 적정 낙찰가를 확정할 수는 없습니다. 특히 선순위 전입자 문제가 해결되지 않는다면 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득비용은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

위 배당표는 매각가 181,000,000원, 집행비용 3,334,000원을 가정하고 각 채권액을 기준으로 계산한 잠정 배분입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 이수진의 미확인 임차보증금은 반영하지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개

감정가 181,000,000원을 기준으로 한 회차별 매각가와 채권자 미배당액은 다음과 같습니다.

채권자 미배당액은 임차보증금을 제외한 배당 시나리오의 수치입니다. 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 반면 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 용화동 소재 아산초등학교 남측 인근의 도심주변지역입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지·자연림 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2016.02.25 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 개별난방·도시가스·승강기·지하주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 동·서·남·북측이 각각 포장도로와 접하며, 차량 출입구는 동측과 남측에 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역으로, 역사문화환경보존지역·가축사육제한구역·공장설립제한지역 등 관련 규제가 확인됩니다. 공시지가는 325,200원/㎡이며, 위반건축물 표시사항은 없습니다.
• 환금성. 513세대 아파트로 동일 평형의 실거래 사례는 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.8%이고, 비교 거래에 비해 본건의 층수가 낮아 실제 매도가격은 별도로 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 이용상태는 건축물현황도 등을 참고했습니다. 실제 유지보수 상태와 수리비용은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 이수진의 전입일이 농협은행 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 실제 거주 여부, 점유관계, 임대차 성립 여부를 우선 확인하세요.
• 보증금 확인. 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조하고, 보증금 인수 가능액을 확인하기 전에는 입찰가 상한을 확정하지 마세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부, 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 실질취득금액 검토. 매수인 인수액이 발생한다면 낙찰가에 이를 더해 최근 12개월 평균 196,000,000원 및 최신 거래 195,000,000원과 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -0.8%입니다. 과거 최고가나 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
• 층수·내부 상태. 본건은 2층이고 내부 직접조사가 이루어지지 않았습니다. 비교 거래의 층수 차이와 실제 수리비용을 반영해야 합니다.
• 명도 가능성. 이수진의 실제 점유 여부와 점유 권원을 확인하고, 대항력 성립 여부에 따른 인도·명도 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 체납액이 있는지 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 임차인 관련 자료를 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “시세보다 낮아도, 인수액이 모르면 싸다고 할 수 없다”

아산 코아루더파크 201호는 최저가 181,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 196,000,000원보다 낮습니다. 최근 시세 대비 92.3%라는 가격은 분명 관심을 가질 만한 표면적 지표입니다.

그러나 2016년 3월 23일 전입한 이수진이라는 결정적인 권리 변수가 남아 있습니다. 말소기준권리보다 전입일이 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 승계된다면 실제 취득비용은 현재 최저가보다 높아질 수 있습니다.

최근 실거래도 -0.8%의 하락 추세를 보이고 있으며, 본건은 비교 거래보다 낮은 2층입니다. 따라서 현재의 가격 차이만으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 판단 보류입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 소멸하지만, 선순위 전입자의 보증금 인수 문제가 해소된 것은 아닙니다. 이수진의 실제 임대차관계와 보증금, 대항력 및 배당관계를 확인한 후 실질취득금액이 최근 시세보다 낮은지를 다시 계산해야 합니다. 표면 가격은 관심 대상, 권리 안전성은 미확정인 물건으로 평가합니다.