대전지방법원 2026타경10181. 충청남도 천안시 서북구 백석동 361-8 소재 1동 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 강나희이며, 2018년 10월 26일 설정된 규암농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2025년 3월 21일 검단새마을금고로 이전된 이력이 있습니다.

권리의 큰 흐름만 보면 말소기준권리 이후 설정된 임차권등기 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞서 전입한 홍원영은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 이 보증금은 예상배당에서 전액 지급되는 것으로 계산되어 있지만, 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 이 건물은 1층이 제1종근린생활시설, 2~4층이 다가구주택 등으로 이용되는 주상용 건물입니다. 여러 호실의 임차인과 점유자가 확인되고, 일부 보증금은 미상입니다. 단순히 등기부상 말소 여부만으로 입찰 안전성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 핵심

말소기준권리는 2018.10.26. 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이며, 최초 근저당권자는 규암농업협동조합입니다. 2025.03.21. 계약양도로 검단새마을금고에 이전되었으나, 근저당권의 최초 설정일이 말소기준 판단의 기준입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 박동탁·박지상·박건희의 주택임차권은 각각 을구 2번, 3번, 4번으로 확인됩니다. 세 임차권 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임차권이 소멸한다는 사실과 보증금이 실제로 전액 배당된다는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 1명, 임차권등기 3건, 미상 점유 다수

성명과 점유 호실이 확인되는 임차인 외에도 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유표기가 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 아래 표의 우선변제 여부는 확인된 표시를 기준으로 했으며, 미확인 항목을 권리 없음으로 단정하지 않았습니다.

임차권등기 3건의 보증금은 박동탁 120,000,000원, 박지상 10,000,000원, 박건희 120,000,000원으로 합계 250,000,000원입니다. 이 세 권리는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 보증금 배당 여부와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,465,865,600원이며 유찰 없이 신건으로 진행됩니다. 감정평가상 토지면적은 517.0㎡이고, 건물은 지상 4층 철근콘크리트 구조입니다.

동일 건물 또는 인근 유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 저렴하다고 평가하거나, 특정 입찰가격에 가격 메리트가 있다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,465,865,600원 가정)

제공된 배당 산출상 주요 채권 합계는 1,178,099,853원이며, 이 금액은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 홍원영 보증금 5,000,000원도 전액 배당으로 가정되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 아래에 설명하는 다른 임차보증금과 임차권등기 채권을 모두 개별 반영한 최종 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용상황 기준)

• 입지. 천안시 서북구 백석동 소재 천안한들초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 주상용 부동산, 아파트단지, 각종 상업용 부동산 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 1층은 제1종근린생활시설과 계단실 등, 2~4층은 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 단일 주거용 건물로만 판단하지 말고 층별 이용현황과 실제 임대차를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 517.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 평지의 세로장방형이며 중로 한 면에 접하고, 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 중로2류(폭 15~20m)에 접하고 지구단위계획구역과 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 1,100,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 공시지가이며 감정가 또는 실제 매매가격과 동일한 개념은 아닙니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설과 상층부 주거시설이 혼재한 건물로, 단순 주거용 부동산과는 매수 수요 및 임대수익 구조가 다를 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 매각가격을 수치로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 홍원영 보증금 500만원. 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 예상배당 전액 지급 여부와 실제 배당요구·배당순위를 확인하고, 미배당 잔액이 생기는 경우의 인수 가능성을 계산해야 합니다.
• 박동탁 채권관계. 경매신청채권 122,099,853원과 임차권등기 보증금 120,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권의 중복 신고인지, 별개의 채권인지 채권계산서와 임차권등기 원인을 대조하세요.
• 임차권등기 3건. 박동탁·박지상·박건희의 임차권등기는 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 권리 소멸과 보증금 배당은 구분해 확인해야 합니다.
• 미상 보증금. 이재학·김솔·조태균·윤재연·강태훈·나세희·김일봉·김수민·박종훈·하헌주 등의 임대차 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약서, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요.
• 추가 점유표기. 이은영 및 '기사항전', '관리', '점포' 표기의 전입일·보증금·실제 점유관계를 확인해야 합니다. 전입일 미상 점유자를 대항력 없음으로 미리 단정하지 마세요.
• 층별 현황. 1층 근린생활시설과 2~4층 주거시설의 실제 사용관계, 각 호실의 점유자, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 토지·건물 일괄매각. 공동담보로 제공된 토지와 건물의 등기 및 매각 범위를 확인하고, 매각물건명세서의 일괄매각 조건을 원본으로 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 2,465,865,600원과 최저가가 동일한 신건입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 주상용 건물과 토지의 거래사례, 임대수익 및 실제 공실률을 별도로 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인별 배당요구서와 채권계산서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “안전한 인수”는 다르다

이 사건의 말소기준권리는 2018년 10월 26일 근저당권으로 명확합니다. 그 이후 설정된 임차권등기 3건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으며, 예상배당 시뮬레이션에서도 주요 채권은 전액 지급되는 것으로 계산됩니다.

그러나 홍원영은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금 5,000,000원이 전액 배당된다면 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 배당이 달라지면 결과도 달라질 수 있습니다. 여기에 박동탁의 경매신청채권과 임차권등기의 관계, 임차권등기 3건의 별도 배당 여부, 보증금 미상 점유자들의 권리관계가 남아 있습니다.

특히 배당 산출표의 소유자 잔여금 1,255,707,091원은 모든 임차인 채권을 개별 반영한 확정 배당액으로 볼 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 24억 6,586만원이라는 신건 가격이 적정한지 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 가능성만 보고 입찰할 물건은 아니라는 것입니다. 홍원영의 실제 배당, 박동탁의 채권관계, 임차권등기 3건의 배당순위, 미상 점유자의 대항력 및 보증금을 먼저 확정해야 합니다. 이 네 가지를 확인하기 전까지는 예상 인수액 0원과 소유자 잔여금 수치를 확정적인 안전성 지표로 사용하지 않는 것이 타당합니다.