대전지방법원 2026타경10242. 충남 천안시 서북구 차암동 435-1, 힐링제이타워 3층 305호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 휴게음식점(키즈카페)입니다. 소유자는 조두현 씨이며, 2016년 6월 17일 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 450,000,000원입니다.
등기상 핵심은 우리은행의 2017년 2월 15일 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원으로 말소기준권리가 됩니다. 이후 2023년 우리은행 근저당, 2024년 오케이대부문정의 근저당과 전세권 등이 추가됐지만 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기부만으로 분석을 끝내면 안 됩니다. 보증금 230,000,000원의 사업장 점유자 외에 주거 용도로 기재된 별도 점유 관련 기록이 있고, 그 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 또한 신청채권자의 청구액과 예상배당표의 관계도 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 435-1 힐링제이타워 3층 305호 도로명주소: 충청남도 천안시 서북구 3공단6로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(집합건물) · 3층 305호 · 휴게음식점(키즈카페) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 및 지하 1층 건물 · 사용승인일 2015.07.24 |
| 소유자 | 조두현 (2016.06.17 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 524,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유더블유제십육차유동화전문 유한회사 / 125,266,235원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.15 · 을구 3번 · 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인 기준 | 등기사항전부증명서 발급일 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 매각으로 소멸
권리분석의 기준은 2017년 2월 15일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원입니다. 이보다 앞선 2015년 대전·충남양계축산업협동조합 근저당권 352,820,000원은 2016년 2월 4일 해지되어 등기상 이미 말소됐습니다.
이후 2023년 7월 5일 우리은행 근저당권 60,000,000원, 2024년 3월 5일 오케이대부문정 근저당권 60,000,000원과 전세권 4,000,000원, 2024년 11월 22일 오케이대부문정 근저당권 12,000,000원이 설정됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 2건 중 1건은 대항력 미상
| 성명 / 상호 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보름 아장아장베이비카페 |
305호 | 230,000,000원 | 2020.04.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 장아장베 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
첫 번째 점유 관련 기록은 이보름(아장아장베이비카페)입니다. 305호를 점유하고 있으며 보증금은 230,000,000원, 전입일은 2020년 4월 10일입니다. 말소기준권리인 2017년 2월 15일 우리은행 근저당권보다 전입일이 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당액은 판단할 수 없습니다. 보증금 230,000,000원이 있다는 사실만으로 낙찰자가 이를 인수한다고 볼 수는 없지만, 배당 여부와 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
두 번째는 장아장베라는 이름으로 주거 점유 관련 내용이 확인됩니다. 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 경우 대항력이 없다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 실제 임차인인지, 점유자가 누구인지, 보증금과 전입일이 언제인지 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.
두 점유 관련 기록 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있지 않습니다. 확인된 보증금 230,000,000원과 미상 점유자의 권리관계는 서로 별개로 검토해야 합니다.
③ 가격 검토 — 실거래 자료가 없어 적정성 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 524,000,000원입니다. 유찰은 0회로 신건입니다. 다만 이 물건은 아파트나 일반 주거용 부동산이 아닌 근린시설이며, 현재 이용상태는 휴게음식점(키즈카페)입니다.
동일 건물이나 인근 근린시설의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 524,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 가격 메리트를 부여하거나, 특정 금액 이하라면 저렴하다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 524,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,640,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 주식회사오케이대부문정 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 11번 전세권 · 주식회사오케이대부문정 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 주식회사오케이대부문정 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산출값) | - | 272,360,000원 |
산출표상 등록된 담보권 및 전세권의 채권 합계는 244,000,000원이며, 매각가 524,000,000원 가정에서는 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 집행비용 7,640,000원을 제외하고 계산된 소유자 잔여금은 272,360,000원입니다.
그러나 이 배당표에는 이보름의 보증금 230,000,000원과 장아장베의 미상 보증금이 별도 배당항목으로 표시되어 있지 않습니다. 또한 신청채권자 유더블유제십육차유동화전문 유한회사의 청구액 125,266,235원 역시 별도 배당행으로 나타나지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 등록 권리 기준 미배당은 0원
| 회차 | 매각가 | 등록 권리 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재(신건) | 524,000,000원 | 244,000,000원 | 0원 | 272,360,000원 | 0원 · 미충족 |
| 1회 유찰(80%) | 419,200,000원 | 244,000,000원 | 0원 | 168,608,000원 | 0원 · 미충족 |
| 2회 유찰(64%) | 335,360,000원 | 244,000,000원 | 0원 | 85,864,960원 | 0원 · 미충족 |
위 금액은 각 회차 시나리오의 산출값입니다. 신청채권자의 청구액 125,266,235원은 모든 시나리오에서 별도 배당 0원·미충족으로 표시되어 있으므로 등록 권리 합산 결과와 구분해야 합니다.
⑥ 입지·물건 특성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 충남 천안시 서북구 차암동 소재 코스트코 남서측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측으로 노폭 약 25m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 현재 휴게음식점(키즈카페)으로 이용 중입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 실제 영업 여부와 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 9층·지하 1층 건물의 3층 305호입니다. 사용승인일은 2015년 7월 24일이며, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 내부 인테리어 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역이며 제3일반산업단지 지구단위계획구역에 해당합니다. 일반산업단지 및 지원시설구역 관련 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 소유자 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상황은 건축물 현황도 및 탐문조사를 근거로 판단한 내용이므로 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 장아장베의 실제 점유 여부, 주거 사용 형태, 전입일, 보증금, 임대차계약을 확인하세요. 이 사항이 해결되기 전에는 인수액 0원을 확정하면 안 됩니다.
- 확인된 임차인의 권리 확인. 이보름의 보증금 230,000,000원에 대한 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 실제 배당 및 명도 관계를 검토하세요.
- 신청채권자 확인. 유더블유제십육차유동화전문 유한회사의 청구액 125,266,235원과 우리은행 근저당권의 채권양도·승계 관계를 확인하세요. 배당표상 신청채권자 배당 0원·미충족 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실제 매매사례를 확보하세요. 감정가 524,000,000원을 시세와 비교하지 못한 상태에서는 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 임대수익 검증. 현재 키즈카페 이용 사실만으로 임대수익을 가정하지 마세요. 실제 임대차계약, 보증금, 월세, 관리비, 공실 여부와 영업 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 내부 확인. 폐문부재로 내부구조 및 이용상태가 도면과 탐문을 통해 판단된 만큼 실제 내부 상태, 시설물, 인테리어 및 원상복구 비용을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 미치는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 서로 대조하고 입찰 직전 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 미확인 점유는 별개다”
이 물건은 등기상 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2017년 2월 15일 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 근저당권과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실이 점유 문제가 모두 해결됐다는 뜻은 아닙니다. 보증금 230,000,000원의 이보름은 대항력이 없지만, 장아장베는 전입일과 보증금이 미상입니다. 이 점유자의 권리관계를 확인하지 않은 채 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
예상배당표 역시 등록 권리 합계 244,000,000원 기준으로는 전액 배당을 계산하지만, 신청채권자 청구액 125,266,235원은 별도 배당 0원·미충족으로 표시되어 있습니다. 채권양도·승계 및 배당관계 확인이 필요합니다.
더욱이 실거래 비교자료가 없어 감정가 5억 2,400만원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 미상 점유자의 권리 확인, 신청채권자 배당관계 검증, 근린시설의 실제 시세와 임대수익 확인.
등기상 권리는 정리 가능하지만, 점유와 배당은 추가 검증이 필요합니다. 이 세 가지가 해결되기 전에는 신건 입찰을 서두르기보다 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
