대전지방법원 2026타경601271. 대전광역시 대덕구 비래동 115-42에 소재한 1층 102호 다세대주택입니다. 전용면적 비교 기준은 46.25㎡이며, 건물은 1990.10.17. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 현재 소유자는 김상화 씨로 2011.04.27. 매매를 통해 53,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 86,620,218원입니다.
등기부상 과거 한국주택은행 근저당권과 전세권·임차권은 2000년 임의경매 낙찰로 이미 정리됐습니다. 따라서 과거의 근저당권을 현재 말소기준권리로 오인해서는 안 됩니다. 현재 살아 있는 권리의 기준은 2020.08.18. 국 명의 압류입니다. 이후 옥천군 압류와 주택임차권등기, 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
가장 중요한 예외는 한국토지주택공사 명의의 보증금 58,000,000원 임차권입니다. 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 접수됐다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에 잔여 보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 기재되어 있어, 이 확약의 효력과 이행 여부가 낙찰자의 인수 위험을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 115-42 1층 102호 도로명주소: 대전광역시 대덕구 우암로492번길 78 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 46.25㎡ |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 제102호 |
| 사용승인일 | 1990.10.17. |
| 소유자 | 김상화 (2011.04.27. 매매 · 거래가액 53,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 86,620,218원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 건물 규모 | 총 6세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 국세 압류
말소기준권리는 2020.08.18. 갑구 12번 압류입니다. 권리자는 국이며 처분청은 영동세무서장입니다. 이 압류보다 앞선 1990년 근저당권과 1998년 전세권, 1999년 주택임차권은 2000.06.20. 임의경매 낙찰을 원인으로 2000.06.24. 정리됐습니다. 과거 권리를 이번 경매의 인수 대상으로 볼 필요는 없습니다.
말소기준권리 이후에는 2020.09.03. 옥천군 압류가 접수됐고, 2021.07.13. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 2026.06.23.에는 서울보증보험 주식회사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 보증금 5,800만원과 확약서
보증기관 명의로 등재된 임차권은 1건입니다. 해당 권리는 보증기관 관련 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 분류하되, 임차권등기 자체와 보증금 배당 문제는 별도로 분석해야 합니다.
| 권리자 | 점유 범위 / 권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 주택임차권등기 · 을구 15번 |
전입 2013.06.28. 확정 2013.06.17. |
58,000,000원 | 有 | 有 | 보증기관 확약 제출 |
임차보증금은 58,000,000원입니다. 최초 50,000,000원에 대해 2013.06.17. 확정일자가 있고, 2015.06.17. 5,000,000원 증액, 2017.06.22. 3,000,000원 증액 내역이 기재되어 있습니다. 임차권등기명령은 2021.07.08. 결정됐으며 등기는 2021.07.13. 접수됐습니다. 배당요구도 2021.07.13. 접수된 것으로 확인됩니다.
- 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령한다.
- 배당금을 받고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기한다.
- 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기한다.
- 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.
③ 시세 비교 — 신건 6,400만원은 확인 거래보다 높다
비교 가능한 거래는 동일면적 46.25㎡의 1건입니다. 2024.08. 3층 거래로 확인된 금액은 44,000,000원입니다. 경매 대상은 같은 면적 기준의 1층 102호입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 46.25㎡ | 3층 | 44,000,000원 |
| 확인 거래 | 46.25㎡ | 1건 | 44,000,000원 |
| 경매 최저가 | 46.25㎡ | 1층 | 64,000,000원 |
확인 거래 44,000,000원과 비교하면 감정가이자 최저가인 64,000,000원은 20,000,000원 높습니다. 확인 거래 대비 비율은 145.5%로, 신건에서 감정가에 낙찰받으면 확인된 거래 가격보다 45.5% 높은 금액을 지불하는 셈입니다.
유찰 시나리오의 최저가는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 확인 거래 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 64,000,000원 | 145.5% | 확인 거래보다 높음 |
| 1회 유찰 | 51,200,000원 | 116.4% | 여전히 확인 거래 초과 |
| 2회 유찰 | 40,960,000원 | 93.1% | 확인 거래 아래지만 최신 시세 검증 필요 |
위 유찰 가격은 확약이 정상적으로 적용되어 해당 임차권의 실질 인수가 0원이라는 전제에서 비교한 것입니다. 1회 유찰 가격도 확인 거래보다 높습니다. 2회 유찰 가격은 확인 거래보다 낮아지지만, 단 1건의 과거 거래만으로 현재 시세보다 저렴하다고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,552,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 58,000,000원 | 58,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 강제경매 청구채권 | 86,620,218원 | 4,448,000원 |
| 서울보증보험 미배당 잔액 | - | 82,172,218원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 64,000,000원 가정 시 집행비용 1,552,000원을 제외한 뒤 보증금 58,000,000원이 배당되고, 나머지 4,448,000원이 서울보증보험에 배당되는 구조입니다. 서울보증보험의 청구액 86,620,218원 중 82,172,218원은 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채권액 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 1회 유찰(51,200,000원): 8,121,600원
- 2회 유찰(40,960,000원): 18,177,280원
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 비래동 소재 비래초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루는 기존 주거지역입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 교통 사정은 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 1990.10.17. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 총 6세대 규모이며 대상은 1층 102호입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 227.6㎡, 사다리형 평지로 다세대주택 부지입니다. 지목은 대이며 완경사입니다. 북동측으로 소로에 접하고, 공시지가는 813,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 도면과 표준적인 이용상황을 감안해 평가한 상태입니다.
- 환금성. 6세대 규모의 1990년 준공 다세대주택으로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 동일면적 확인 거래도 1건뿐이며 2024.08. 거래이므로 최근 가격 수준과 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.16. 제출된 확약서의 원본을 확인하고 잔여 보증금 반환청구권 포기, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 확인하세요.
- 확약 권한 확인. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약서 제출자는 서울보증보험입니다. 양자의 관계와 권한, 확약의 적용 범위 및 말소 절차가 실제로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가 당시 거주자가 부재해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 현장 방문과 점유관계 확인을 통해 확약 대상 외 별도 임차인이나 점유자가 존재하는지 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 신건 64,000,000원은 확인 거래 44,000,000원의 145.5%입니다. 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격을 높여 잡아서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 최저가는 51,200,000원, 2회 유찰 최저가는 40,960,000원입니다. 1회 유찰 가격도 확인 거래보다 높으며, 2회 유찰 가격 역시 과거 거래 1건만으로 적정가를 확정할 수 없습니다.
- 배당관계 확인. 보증금 58,000,000원의 우선변제권과 서울보증보험 청구액 86,620,218원의 배당관계를 확인하세요. 당해세와 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 별도로 검토해야 합니다.
- 건물 관리 상태. 내부 미확인 상태이므로 누수·균열·설비·난방 및 공용부분 관리 상태를 현장에서 확인하세요. 관리비 체납 여부도 관리 주체를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 함께 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리돼도 가격까지 싸지는 않는다”
이 사건은 단순한 임차인 없는 다세대 경매가 아닙니다. 2013년 전입과 확정일자를 갖춘 58,000,000원 보증금의 대항력 있는 임차권이 존재하며, 원칙적으로 배당 후 미회수 잔액에 대한 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
다행히 매각물건명세서에는 2026.07.16. 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 잔여 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 확약의 효력과 이행이 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 단, 확약 대상 외 별도 점유자나 임차관계까지 해소되는 것은 아닙니다.
반면 가격은 전혀 다른 문제입니다. 최저가 64,000,000원은 확인된 2024.08. 동일면적 거래 44,000,000원보다 45.5% 높습니다. 비교 거래가 단 1건이고 오래된 거래라는 한계가 있지만, 현재 확보된 자료로는 신건의 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 1990년 준공, 6세대 규모, 내부 미확인이라는 조건도 환금성과 추가 비용 측면에서 보수적으로 접근해야 합니다.
최종 판단은 권리 조건부 합격, 가격은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 임차권 확약의 법적 효력과 실제 말소 이행을 확인하는 것, 그리고 확인 거래보다 높은 신건 가격에 무리하게 응찰하지 않는 것입니다. 인수 0원이라는 사실이 곧 저렴한 낙찰을 의미하지는 않습니다.
