대전지방법원 2026타경601274. 대전광역시 대덕구 목상동 다사랑아파트 104동 1106호, 전용 49.86㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사엠제이이며, 2017년 4월 28일 거래가 93,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 일반적인 후순위 근저당권 경매와 구조가 다릅니다. 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않으며, 2026년 6월 23일 김정환의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그런데 이보다 앞선 2024년 7월 29일, 동일한 김정환 명의로 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

임차인은 2022년 7월 13일 전입신고를 했고, 2022년 6월 10일 확정일자를 받았습니다. 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가만으로 가격 메리트를 평가하면 판단이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 한국주택은행·국민은행 근저당권, 에스피에스 전세권, 하나은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 특히 2017년 설정된 하나은행의 채권최고액 83,700,000원 근저당권도 2021년 6월 17일 말소되었습니다.

실질적인 쟁점은 2024년 등기된 김정환의 주택임차권입니다. 해당 임차권은 2026년 강제경매개시결정보다 선순위이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제

확인되는 실제 임차인은 김정환 1명입니다. 주택임차권등기와 임차인 조사 내용이 일치하며, 전입일·확정일자·임차권등기를 통해 권리관계를 확인할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 113.9%

다사랑아파트는 900세대이며, 분석 대상과 같은 전용 49.86㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 120,333,333원이고, 최신 거래는 2026년 10월 125,000,000원입니다.

최근 거래가격은 100,000,000원~142,000,000원으로 분포하며, 최근 12개월 평균은 120,333,333원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 137,000,000원은 이 평균의 113.9%입니다.

최신 거래가 125,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 특히 2026년 8월에 같은 11층, 동일 전용면적의 거래가 100,000,000원으로 확인된 점은 주의할 필요가 있습니다. 개별 호수의 상태와 거래조건에 따른 차이는 있지만, 현재 감정가를 저렴한 가격으로 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차보증금과 신청채권의 중복 여부는 확정되지 않았으며, 동일 채권이라면 두 항목을 독립된 채권으로 배당할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

이 시뮬레이션에서는 선순위 임차보증금 130,000,000원이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신청채권 109,000,000원에 대해 별도 배당된 것으로 표시된 금액은 4,282,000원이고, 미배당액은 104,718,000원입니다.

여기서 신청채권 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 구별해야 합니다. 신청채권의 미배당액이 곧바로 매수인의 추가 부담이 되는 것은 아닙니다. 매수인의 인수 위험은 선순위 임차보증금의 실제 미변제 잔액을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 취득비용 하락은 아니다

이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다.

따라서 실질취득비용은 단순한 낙찰대금이 아니라 낙찰대금 + 매수인 인수보증금으로 계산해야 합니다. 아래 금액은 취득세·명도비·관리비 등 기타 비용을 제외한 값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 대덕구 목상동 소재 목상초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·체육시설·학교·공원 등이 혼재하는 아파트지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 11층입니다. 사용승인일은 1993.09.09이며, 급배수·위생·전기·소화전·주차장·승강기 설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(목상지구 택지개발사업)에 위치합니다. 일부 교육환경 보호구역과 관련된 제한이 있으며, 공시지가는 872,300원/㎡입니다.
• 단지 규모. 다사랑아파트는 900세대 규모입니다. 동일 전용면적의 거래는 확인되지만 최근 실거래가격의 편차가 커 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
• 환금성. 경매물건 평균 유찰 횟수 7.2회, 표시된 낙찰률 0.0%는 경매시장에서 신중하게 평가할 지표입니다. 일반 매매의 환금성과 경매 낙찰 가능성은 구별해야 하며, 이 물건의 실제 매각 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 외부 관찰과 주변 탐문, 관련 공부에 따라 표준적으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 11번 김정환의 임차권등기, 보증금 130,000,000원, 전입일 2022.07.13과 확정일자 2022.06.10을 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 배당 전액 변제 가능성. 현재 최저가에서는 보증금 전액 변제를 가정하지만, 실제 배당순위·당해세·집행비용을 확인해야 합니다. 전액 배당이 이뤄지지 않으면 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
• 동일인 채권관계. 임차인과 경매신청채권자가 모두 김정환입니다. 130,000,000원 임차보증금과 109,000,000원 청구채권의 관계, 집행권원 및 중복 여부 확인이 중요합니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰의 인수 예상액은 22,734,400원, 2회 유찰은 44,298,240원입니다. 응찰가만이 아니라 인수보증금을 합한 금액으로 판단하세요.
• 최근 시세와 비교. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 120,333,333원, 최신 거래가 125,000,000원을 기준으로 실제 취득비용을 비교하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다. 임차권등기만으로 현재 거주 여부를 확정하지 마세요.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 별도로 점검하세요.
• 감정평가와 실제 상태. 내부 상태가 외부 관찰·탐문을 토대로 평가된 만큼 수리 필요 여부, 누수, 설비 상태 등을 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 사건 진행내역을 직접 대조하세요.

⑧ 종합 판단 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 것은 아니다”

대전 다사랑아파트 1106호의 핵심은 선순위 임차보증금 130,000,000원입니다. 신건에서는 임차인에게 보증금 전액이 배당되는 것으로 예상되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 신건 가격 137,000,000원 자체가 최근 실거래 평균보다 높습니다.

유찰되면 상황이 더 복잡해집니다. 1회 유찰로 최저가가 109,600,000원까지 내려가더라도, 인수보증금을 포함한 실질취득은 132,334,400원입니다. 2회 유찰 시에도 실질취득은 131,978,240원으로 계산됩니다.

두 금액 모두 최근 실거래 평균 120,333,333원과 최신 거래가 125,000,000원을 웃돕니다. 낙찰가 하락이 실질적인 매입가격 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

더구나 임차인과 신청채권자가 동일하게 표시되어 있어 임차보증금과 경매신청채권의 관계를 먼저 확인해야 합니다. 단지 평균 유찰 7.2회라는 통계도 신중한 접근을 요구합니다.

결론은 명확합니다. 현재 가격에는 메리트가 부족하고, 유찰 후에도 선순위 보증금 인수를 반영하면 가격 경쟁력이 제한적입니다. 권리관계와 배당 구조가 명확하게 확인되기 전까지는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.