대전지방법원 2026타경601290. 세종특별자치시 새롬동 새뜸마을7단지 702동 404호, 전용면적 74.55㎡ 아파트입니다. 2017년 9월 14일 준공된 27개동 1,164세대 규모의 단지이며, 본건은 10층 공동주택 중 4층에 위치합니다. 소유자 안은영 씨는 2024년 8월 21일 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 3억 4,760만원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 오케이저축은행의 1억 3,000만원 가압류가 설정됐고, 이를 본압류로 이행하는 강제경매가 진행 중입니다. 말소기준권리는 농협은행 근저당권입니다. 따라서 기준권리 이후의 가압류와 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 구자순 씨는 2025년 5월 26일 전입한 것으로 확인됩니다. 기준 근저당권 설정일인 2024년 8월 21일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 최우선변제를 받을 수 있는지는 별도 검토가 필요합니다. 권리 인수 문제와 배당액 변동 가능성을 구분해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2024년 8월 21일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 347,600,000원입니다. 이후 2025년 11월 21일 설정된 오케이저축은행 가압류 130,000,000원은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2026년 6월 24일에는 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 등기상 확인되는 근저당권과 후순위 가압류가 매수인에게 그대로 인수되는 형태는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필수

실제 임차인은 구자순 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준 근저당권 설정일보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.

임차인의 전입일은 기준 근저당권 설정일인 2024년 8월 21일보다 약 9개월 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵고, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다.

정리하면 인수 위험과 배당 위험은 다릅니다. 대항력이 없으므로 임차보증금의 매수인 승계는 현재 산출상 0원이지만, 임차인에게 최우선변제권이 인정되면 농협은행 및 오케이저축은행의 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 5.65억은 최근 거래보다 높다

비교 단지는 새뜸마을7단지(투머로우시티)입니다. 최근 12개월 실거래는 총 12건이며, 평균 거래금액은 528,333,333원입니다. 최신 거래 집계는 2026년 10월 555,000,000원입니다.

최근 거래가격은 450,000,000원~585,000,000원 범위입니다. 다만 표본에는 전용 74.55㎡ 외에도 72.82㎡, 79.61㎡, 79.74㎡ 거래가 포함돼 있어 면적과 층별 차이를 함께 고려해야 합니다.

현재 감정가이자 최저매각가는 565,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 528,333,333원보다 36,666,667원 높고, 평균 대비 106.9%입니다. 최신 거래 555,000,000원과 비교해도 10,000,000원 높으며, 최신 거래 대비 약 101.8%입니다.

유찰 시나리오상 1회 유찰 후 최저가는 452,000,000원, 2회 유찰 후 최저가는 361,600,000원입니다. 다만 이는 감정가의 80%, 64%를 적용한 회차별 산출값입니다. 실제 유찰 여부나 이후 거래가격을 보장하지 않으므로 해당 회차에 도달하면 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 565,000,000원 가정)

산출 배당표상 집행비용 8,050,000원, 근저당 347,600,000원, 가압류 130,000,000원이 반영되며 소유자 잔여금은 79,350,000원입니다. 이 계산은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 가정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 새롬동 소재 새롬고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 동측 근거리로 BRT 노선이 지나고 있어 대중교통 접근 여건을 갖추고 있습니다.
• 단지 규모. 새뜸마을7단지(투머로우시티)는 27개동 1,164세대 규모이며 2017년 준공된 아파트 단지입니다. 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 열병합발전 방식의 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 북측·동측으로 대로, 남측·서측으로 중로에 접합니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 1,164세대 대단지로 최근 거래 표본은 확인되지만, 거래가격이 450,000,000원에서 585,000,000원까지 분포합니다. 전용면적과 층별 차이를 반영해 개별 호수의 적정가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 구자순 씨의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계, 임대차계약 내용을 확인하세요. 대항력 없음과 최우선변제 여부는 별개의 문제입니다.
• 배당요구 및 최우선변제. 2026.07.20. 배당요구가 접수된 사실을 확인하고, 임차인의 배당요구 내역과 최우선변제 대상 여부를 검토해야 합니다.
• 신청채권액 대조. 신청채권 청구액 417,723,962원과 등기상 가압류 청구액 130,000,000원의 차이를 확인하세요. 배당 산출상 신청채권자 지급액이 0원으로 표시된 부분도 반드시 원본과 대조해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 565,000,000원은 최근 12개월 평균 528,333,333원보다 높습니다. 최신 거래 555,000,000원보다도 높은 만큼, 신건이라는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 452,000,000원, 2회 유찰 시 361,600,000원으로 산출됩니다. 다만 실제 응찰 전 해당 회차의 최신 실거래와 가격 차이를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·점유관계. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 배당요구 및 채권신고 내역을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 부담이 낮다 ≠ 신건 가격이 싸다”

이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2024년 8월 21일 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 오케이저축은행 가압류 및 강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 구자순 씨도 기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분석되므로 현재 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이고, 최우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 신청채권액 417,723,962원과 등기상 가압류 청구액 130,000,000원의 차이도 배당 산출과 함께 정리해야 합니다. 따라서 권리 인수 부담이 낮다는 판단과 배당 결과가 확정됐다는 판단은 구분해야 합니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 감정가 5억 6,500만원은 최근 12개월 평균 5억 2,833만원의 106.9%이며 최신 거래 5억 5,500만원보다도 높습니다. 신건에서 감정가 그대로 입찰하면 최근 거래 기준으로 가격 메리트를 확보했다고 보기 어렵습니다.

권리는 조건부 합격, 가격은 보류입니다. 임차인 배당과 신청채권액의 불일치를 먼저 해소하고, 신건 가격이 아닌 실제 거래 수준을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 권리상 인수액 0원이라는 숫자보다 배당의 불확실성을 제거하고 시세보다 높은 신건 가격을 피하는 것입니다.