대전지방법원 2026타경10251. 이번 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 위치한 천안신방푸르지오 102동 15층 1504호입니다. 전용면적은 84.9609㎡이며, 방 3개와 거실·주방·식당·드레스룸·욕실 및 화장실 2개 등을 갖춘 아파트입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2009년 1월 29일이고, 전체 417세대 규모의 단지입니다.

권리관계의 출발점은 2011년 12월 2일 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여러 채권자가 중첩되어 있고 일부 채권자는 배당을 충분히 받지 못할 것으로 예상됩니다.

이 물건을 판단할 때 가장 중요한 부분은 권리의 복잡성보다 가격입니다. 감정가 233,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 같은 단지 동일 평형의 최근 거래 평균은 213,083,333원입니다. 최신 거래가도 200,000,000원에 머물러 있어, 현재 최저가를 시세보다 저렴한 입찰 기회로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2011.12.02 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후 문창욱 명의로 설정된 50,000,000원 근저당권은 김정화에게 이전된 이력이 있고, 동서울신용협동조합의 312,000,000원 근저당권도 후순위입니다. 서울보증보험주식회사 및 한국캐피탈 주식회사의 가압류, 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정 역시 말소기준 이후에 해당합니다.

과거 정광택의 채권최고액 150,000,000원 근저당권은 2021.10.27 말소되었고, 임창수의 채권최고액 150,000,000원 근저당권도 2022.03.07 말소되었습니다. 또한 2022년 강제경매개시결정은 취하에 따라 말소된 이력이 있습니다. 이들 과거 말소 권리를 현재 살아 있는 채무나 매수인 인수액에 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 233,000,000원의 가격 부담

천안신방푸르지오 동일 평형인 전용 약 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 비교 기간에는 2025년 12월부터 2026년 10월까지의 거래가 포함됩니다. 최저매각가의 가격 경쟁력은 장기 평균보다 이 최근 거래와 최신 거래를 기준으로 평가하는 것이 적절합니다.

동일 평형 거래가격은 195,000,000원~230,000,000원에 분포하며, 최근 12개월 평균은 213,083,333원입니다. 현재 최저매각가 233,000,000원은 이 평균의 109.3%로, 평균보다 높은 가격입니다. 심지어 표본 중 최고 거래가인 230,000,000원보다도 최저매각가가 높습니다.

특히 주목할 거래는 2026년 10월의 200,000,000원 거래입니다. 이는 가장 최근에 확인된 거래로, 신건 최저가보다 낮습니다. 다만 최신 거래는 3층이고 경매 대상은 15층이므로 층수·향·내부 상태의 차이를 고려해야 합니다. 그럼에도 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃도는 현재 최저가에 가격 할인 효과가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 차감한 뒤 선순위 근저당권부터 배당하는 계산입니다. 전체 채권액이 매각대금을 크게 초과하므로 후순위 채권자에게 상당한 미배당액이 발생합니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 집행비용은 4,062,000원으로 가정했습니다. 당해세·조세채권의 실제 우선순위 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당액이 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전 내역도 실제 배당권자 확인 시 대조해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 확대

현재는 유찰 없는 신건입니다. 아래는 제시된 회차별 가격과 배당 시뮬레이션을 비교한 것입니다. 유찰 이후의 가격은 가정 시나리오이며, 실제 매각 결과나 다음 회차 진행을 보장하지 않습니다.

신건 가격 233,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높습니다. 반면 1회 유찰 가정 가격인 186,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가보다 낮습니다. 2회 유찰 가정 가격은 149,120,000원입니다. 이처럼 유찰이 발생하면 가격 비교 측면에서는 달라지지만, 실제 응찰 가능 여부와 경쟁 수준은 매각기일에 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 동남구 신방동 소재 천안새샘초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·학교·근린생활시설 등이 있으며, 감정평가상 주위환경과 입지조건은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며, 통정5로 등 인근 간선도로 주변에 시내버스 승강장이 있습니다. 남동측 원거리에 서천안IC가 위치하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물로, 대상은 15층 1504호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었고 PVC 이중창이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 주차장, 난방 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 대지면적 18,635.4㎡, 지목은 대이며 평탄한 가로장방형 토지입니다. 도로접면은 중로각지이고 단지 내 도로와 주변 공도가 연결되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(신방통정지구) 등에 해당합니다. 천안새샘초등학교 관련 절대·상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 1,491,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
• 환금성. 417세대 아파트 단지로 최근 12개월 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 195,000,000원부터 230,000,000원까지 분포하므로, 실제 매도 가능 가격은 층·향·수리 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세와 비교. 최저매각가가 최근 12개월 평균의 109.3%입니다. 최신 거래가 200,000,000원과도 비교해 입찰가격 상한을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 점유자 확인. 현장 조사 당시 거주자가 부재했고 임대내역이 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 임차인이 확인되면 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 조사해 대항력 및 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다.
• 선순위 근저당 확인. 2011.12.02 삼성화재해상보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 재확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 문창욱 명의의 근저당권이 김정화에게 이전된 내역과 동서울신용협동조합·경동신용협동조합의 권리관계를 최신 등기부 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 아산세무서장 및 천안시 동남구청장 관련 압류가 존재합니다. 실제 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 미배당과 인수 구분. 채권자의 예상 미배당액은 492,041,214원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 미배당액을 낙찰자 부담으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 시 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 수리 상태, 누수 및 설비 상태에 따라 추가 비용이 발생할 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.11.18 매각 진행 여부, 최저매각가격, 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 신고자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”

천안신방푸르지오 102동 1504호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸이 예상되는 아파트입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없으며, 제시된 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유·임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 233,000,000원에 비해 최근 12개월 실거래 평균은 213,083,333원, 최신 거래가는 200,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 109.3%인 만큼, 현재 가격에서는 시세 대비 할인 매력이 확인되지 않습니다.

또한 채권자들의 예상 미배당액이 492,041,214원에 달하지만, 이는 낙찰자의 인수 부담과 별개의 문제입니다. 권리상 인수액이 없다는 장점과 높은 입찰가격이라는 단점을 구분해서 판단해야 합니다.

최종 판단은 ‘권리구조 확인 가능, 가격은 보류, 점유는 추가 확인’입니다. 현재 최저가로 무리하게 입찰하기보다는 최근 거래가격과 해당 호수의 실제 상태를 검토하고, 유찰 시나리오를 포함해 적정 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다.