대전지방법원 2026타경601318. 대전광역시 서구 괴정동 418, 한신아파트 102동 13층 1307호입니다. 전용면적은 84.92㎡이며, 지하 1층·지상 15층 건물 중 13층에 위치합니다. 소유자는 황희환 씨입니다. 2019년 7월 25일 매매를 원인으로 2019년 10월 21일 소유권이 이전됐고, 등기상 거래가액은 249,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석 기준점은 2019년 10월 21일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 146,300,000원이며, 이후 한국주택금융공사로 채권이 이전됐습니다. 2020년 설정된 추가 근저당권과 2026년의 가압류 및 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 임차인 조사는 별도로 살펴봐야 합니다. 원태희 씨가 2020년 8월 21일 전입한 것으로 확인되지만, 이는 말소기준권리 설정일보다 뒤입니다. 대항력은 없는 것으로 분석되며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수 위험과 배당 관련 불확실성을 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

2019년 10월 21일 설정된 을구 5번 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 146,300,000원입니다. 해당 근저당권은 2026년 2월 26일 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐습니다.

이후 2020년 2월 21일 설정된 을구 6번 근저당권도 채권최고액 25,630,000원으로 확인됩니다. 이 권리 역시 2026년 1월 16일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 두 근저당권 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

갑구에는 삼성카드 가압류 8,675,943원, 농협은행 가압류 22,933,028원 및 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등재되어 있습니다. 이들 권리 역시 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

임차인 현황 — 조사상 1명

원태희 씨의 전입일은 말소기준권리인 2019년 10월 21일 이후인 2020년 8월 21일입니다. 따라서 현재 확인되는 등기 및 전입 시점 기준으로 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금이 얼마인지와 확정일자를 받았는지는 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 배당 여부까지 확정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 높다

한신아파트의 동일 면적 84.92㎡ 기준 최근 12개월 실거래 12건입니다. 비교할 때는 전체 평균뿐 아니라 최근 거래와 최신 거래도 함께 확인해야 합니다.

최근 거래가격은 298,000,000원~347,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 322,583,333원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 347,000,000원입니다.

현재 최저매각가 334,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%입니다. 즉 최근 평균보다 높은 가격에서 출발합니다. 반면 최신 거래 347,000,000원보다는 낮으므로 모든 거래가격을 기준으로 무조건 비싸다고 단정할 수도 없습니다. 다만 현재 신건 가격이 최근 평균보다 낮지 않다는 점은 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)

배당 추정상 집행비용과 채권액 합계는 209,014,971원이며, 채권자 배당 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여금은 124,985,029원으로 계산됩니다. 다만 근저당권은 채권최고액 기준이고 가압류는 청구금액 기준입니다. 실제 대출잔액과 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동의 괴정고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 생활편익시설, 각급 학교 등이 혼재하는 정비된 주택지대이며, 주거지로서의 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이합니다. 북측 인근에 지하철 탄방역이 있고, 북측 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재합니다. 교통이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 한신아파트는 542세대 규모이며 사용승인일은 1991년 11월 20일입니다. 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역과 준주거지역에 해당하며 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등 토지이용 관련 사항이 확인됩니다. 광로·중로·소로 등 도로 관련 사항도 토지이용계획에 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재해 내부를 확인하지 못했고, 건축물대장과 외부관찰 및 탐문조사를 참고해 평균적인 상태를 기준으로 평가했습니다.
• 환금성. 542세대 단지에서 동일 면적의 거래가 확인되지만, 최근 거래가격은 2억 9,800만원부터 3억 4,700만원까지 차이가 있습니다. 층별·내부 상태별 가격 차이를 고려한 비교가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 원태희 씨의 전입일은 2020.08.21로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.
• 채권양도 확인. 을구 5번 및 6번 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 근저당권의 현재 권리자와 실제 채권잔액, 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 후순위 권리 소멸 확인. 삼성카드 및 농협은행 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 매각물건명세서와 등기사항전부증명서의 최신 내용을 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 최저매각가 334,000,000원은 최근 12개월 평균 322,583,333원의 103.5%입니다. 최신 거래 347,000,000원만 근거로 신건 가격을 정당화하지 말고, 층과 상태를 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유 상태, 내부 수리 필요 여부, 시설 상태를 확인하지 않은 채 평균 감정 상태를 그대로 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 세금 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 당해세 및 기타 우선 배당 항목도 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 직접 대조하세요. 특히 임차인 관련 정보와 실제 점유관계 확인이 중요합니다.

맺으며 — “인수 위험이 낮다 ≠ 신건 가격이 싸다”

대전 괴정동 한신아파트 1307호는 권리구조만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2019년 10월 21일 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사상 임차인 원태희 씨도 말소기준권리 이후 전입했으므로 대항력은 없는 것으로 분석되며, 현재 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 현장조사 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 권리상 인수 부담이 낮다는 사실만으로 모든 위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최저매각가 3억 3,400만원은 최근 12개월 실거래 평균 3억 2,258만원의 103.5%입니다. 2026년 9월 최신 거래가 3억 4,700만원이라는 점은 참고할 수 있지만, 최근 평균보다 높은 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.

권리상 인수 위험은 낮고, 가격은 보류입니다. 임차인 관련 서류와 내부 상태를 확인하고, 최근 거래가격 및 층별 차이를 충분히 반영한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 현장 확인에 있습니다.