대전지방법원 2026타경601333. 충청남도 금산군 진산면 교촌리 91에 소재한 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가서상 건물은 과거 숙박시설로 이용했으나 현재는 공실입니다. 철근콘크리트조 2층 건물로 사용승인일은 2003.08.22이며, 토지면적은 1,635.0㎡입니다. 농촌지역의 숙박시설이라는 특성상 일반적인 주거용 부동산과는 매수 수요와 운영 조건이 다릅니다.

소유자는 부처님가르침연구회이고, 2022.02.28 소유권이전과 같은 날 영동새마을금고가 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 등기상 과거 하나은행 근저당, 서대전농업협동조합 근저당, 가압류는 이미 말소된 상태입니다.

권리관계 자체는 복잡하지 않지만, 이 사건은 일반적인 권리분석보다 확인할 사항이 많습니다. 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있고, 건물 설비의 정상 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 여기에 신청취하 관련 통지 기록까지 있으므로, 입찰 여부를 판단하기 전에 법원 사건진행 상황과 실제 건물 상태를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 영동새마을금고 근저당이 기준

권리의 핵심은 2022.02.28 설정된 영동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이고, 이 권리가 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 따라서 그 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그 이전에는 하나은행 근저당권 520,000,000원, 서대전농업협동조합 근저당권 351,000,000원, 박정훈의 가압류 250,000,000원이 있었지만 등기부상 이미 말소되었습니다. 과거 권리의 금액을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 실거래 비교 없이 7억대 입찰을 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 747,725,040원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 다만 이 사건은 동일 지역·동일 용도의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 대상은 일반 주택이 아니라 과거 숙박시설로 이용된 농촌지역의 공실 건물과 토지입니다. 실제 숙박업 운영이 가능한지, 시설을 다시 사용하기 위해 어느 정도의 수선이 필요한지, 용도변경이나 영업 재개에 필요한 조건은 무엇인지에 따라 실질적인 가치가 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오는 다음과 같습니다. 1회 유찰 시 감정가의 80%인 598,180,032원, 2회 유찰 시 64%인 478,544,025원입니다. 하지만 가격이 내려간다는 사실 자체가 투자 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 시세 비교자료가 없으므로 각 회차의 가격이 실제 가치보다 낮은지 판단하려면 별도의 현장 조사와 가치평가가 필요합니다.

위 시나리오는 배당 산출에 사용된 채권최고액 기준 계산입니다. 실제 채권 잔액과 우선순위 채권, 집행비용 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 747,725,040원 가정)

신건 매각가를 기준으로 한 산출입니다. 집행비용 약 1.3% 추정치를 반영했고, 영동새마을금고 근저당권은 채권최고액 492,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세 등 다른 우선채권은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·건물·토지 분석 (감정평가서 기준)

• 입지. 충청남도 금산군 진산면 교촌리 소재 모랭이마을 동측 인근입니다. 지방도 주변 농촌지역으로 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다. 간선도로와의 거리, 버스노선 및 배차간격 등을 고려한 교통상황은 감정평가서상 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 2층, 콘크리트지붕입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배·일부 타일 및 내부 인테리어 마감입니다. 창호는 샷시입니다.
• 이용상태. 과거 숙박시설로 이용했으나 현재 공실입니다. 기존 숙박시설로서의 운영 재개 가능성은 실제 시설 상태와 관련 인허가를 확인해야 합니다.
• 설비. 급배수·위생·전기 및 기타 설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있으나, 장기간 방치상태로 정상 작동 여부는 확인할 수 없습니다. 단순히 설비가 존재한다는 이유만으로 즉시 영업 가능한 건물로 평가하면 안 됩니다.
• 토지 조건. 토지면적 1,635.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당합니다. 배수구역과 가축사육제한구역에도 포함되며, 준보전산지에는 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 87,800원/㎡입니다. 공시지가만으로 전체 토지와 건물의 경매 적정가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 농촌지역의 숙박시설 공실 물건으로, 일반 주택과 비교해 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 매수 희망층과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 매각 대상과 별도 확인 사항

또 하나 주의할 부분은 근저당권의 공동담보 범위입니다. 을구 5번 영동새마을금고 근저당권에는 다음 부동산이 공동담보로 기재되어 있습니다.

공동담보 목록과 실제 매각 대상은 구분해야 합니다. 공동담보로 설정되어 있다는 사실만으로 해당 부동산 전체가 이번 경매에서 함께 매각된다고 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서, 감정평가서의 물건 목록, 토지·건물 등기부 및 지적도에서 실제 매각 범위와 소유관계를 대조해야 합니다.

⑥ 경매 진행 상태 — 신청취하 관련 통지 확인 필수

⑦ 입찰 체크리스트

• 경매 속행 여부. 2026.10.19 신청취하 관련 통지와 일부취하 말소촉탁 기록이 있습니다. 대전지방법원 사건진행내역에서 매각기일 2026.11.18의 유효 여부, 경매취하 및 일부취하의 범위를 반드시 확인하세요.
• 임대차·점유. 확인된 임차인 기재는 없으나 임대관계 미상입니다. 현장에 실제 점유자가 있는지, 숙박시설 운영자나 임차인이 존재하는지, 과거 임대차가 종료되었는지 확인해야 합니다.
• 설비 작동. 급배수·위생·전기설비 등이 장기간 방치된 것으로 기재되어 있습니다. 전기 인입, 배관, 누수, 위생설비, 난방 및 기타 시설의 실제 작동 여부를 확인하고 수선 범위를 산정하세요.
• 건물의 운영 가능성. 과거 숙박시설이라는 이유만으로 현재 영업이 가능하다고 판단하면 안 됩니다. 건축물대장, 실제 용도, 영업 관련 인허가와 재개 가능 여부를 확인하세요.
• 매각 대상 범위. 일괄매각이지만 석탑 2기와 장식석재 등은 매각에서 제외됩니다. 공동담보로 기재된 교촌리 91 및 91-1의 토지·건물과 실제 매각목록을 대조하세요.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배수구역 및 준보전산지 접촉 여부를 확인하세요. 숙박시설 운영과 향후 용도변경·증축 가능 여부는 관계기관의 확인이 필요합니다.
• 도로와 접근성. 차량 접근이 가능하다고 기재되어 있지만, 실제 도로 경계·진입로·도로 폭과 차량 통행 조건을 현장에서 확인하세요.
• 배당과 채권잔액. 신청채권자 청구액 426,734,200원과 근저당 채권최고액 492,000,000원을 구분하세요. 실제 피담보채권 잔액과 다른 우선채권 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 산정. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가를 시장가격으로 간주하지 마세요. 건물의 수선비와 운영 가능성, 토지의 실제 이용 가능성을 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 사건진행내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

금산 진산면 교촌리 91 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2022.02.28 영동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산식상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부보다 현장과 사업성에 있습니다. 과거 숙박시설이었던 건물은 현재 공실이고, 설비는 장기간 방치되어 정상 작동 여부를 확인할 수 없습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 농촌지역의 숙박시설이라는 용도 특성과 실거래 비교자료 부재까지 고려하면, 감정가 747,725,040원을 곧바로 적정가격이라고 볼 근거가 없습니다.

더욱 중요한 것은 신청취하 관련 통지 기록입니다. 매각기일이 2026.11.18로 기재되어 있어도 실제 경매 진행 여부와 취하 범위를 확인하지 않은 상태에서 입찰 준비를 진행하는 것은 위험합니다.

권리관계는 산출상 합격, 투자 판단은 보류. 이 사건은 낮은 인수액만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 경매 속행 여부, 실제 매각 범위, 건물 설비 상태, 임대차 및 운영 가능성, 객관적인 시장가치를 모두 확인한 다음에야 입찰가격을 정할 수 있습니다.