대전지방법원 2026타경601349. 세종시 나성동 세종퍼스트타워 1동 7층 715호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서의 이용상태는 도시형생활주택으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트로 간주해서는 안 되며, 실제 용도와 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다. 비교 대상 면적은 약 28.007㎡입니다.

이 사건의 핵심은 등기부상 권리 숫자가 많다는 것이 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실입니다. 2014년 설정된 신한은행 근저당은 2017년에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2026년 4월 24일 세종특별자치시의 압류입니다. 이보다 앞선 2021년부터 임차인의 전입·점유가 있었고, 2025년에는 임차권등기까지 마쳐졌습니다.

더욱 주의할 점은 임차인 채요나단이 강제경매 신청채권자 채요나단과 동일인이라는 것입니다. 관련 검토 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 임차권등기와 보증금 1억 1,500만원, 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있으므로, 이 의심만으로 인수 위험을 임의로 없애서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

권리분석에서 가장 중요한 것은 2014년 신한은행 근저당권이 이미 말소되었다는 점입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 64,800,000원이었으나 2017년 9월 20일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 현재의 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다.

현재 기준은 2026년 4월 24일 설정된 갑구 6번 세종특별자치시 압류입니다. 반면 임차인 채요나단은 2021년 8월 6일 전입·점유했고, 2021년 7월 28일 확정일자를 받았습니다. 2025년 12월 31일에는 을구 3번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권으로, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 인정되는 구조

확인되는 실제 임차인은 채요나단 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라, 임차권등기 및 매각물건명세서에 기재된 임차인입니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1억원도 최근 거래보다 높다

비교 대상은 세종퍼스트타워의 약 28㎡대 거래입니다. 대상 면적은 28.007㎡이며, 실거래 비교 면적은 26.49~28.45㎡입니다. 전체 거래 12건의 평균은 93,766,666원이지만, 2023년과 2024년의 상대적으로 높은 과거 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래 8,500만원과 비교해도 신건 최저가 1억원은 높은 수준입니다. 여기에 매수인 인수액 1,720만원을 더하면 실제 경제적 취득 부담은 더 커집니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 9,376만원만 보고 가격을 평가해서는 안 됩니다.

단지 경매 관련 집계에서는 평균 유찰 횟수 1.5회, 매각률 0.0%가 제시되어 있습니다. 현재 사건 자체는 신건이지만, 해당 건물의 경매물건 통계도 환금성과 입찰 수요를 보수적으로 평가해야 할 근거입니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

신건 1억원에서 집행비용 220만원을 제외한 9,780만원이 임차보증금에 우선 배당되는 계산입니다. 보증금 1억 1,500만원 중 1,720만원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 갑구 7번 신청채권자와 임차인은 동일인으로 확인되므로, 두 1억 1,500만원을 별개의 채권으로 단순 합산하지 말고 채권 발생 원인과 원본을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

이 사건의 가장 중요한 계산입니다. 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지면 배당액은 감소하고, 그만큼 매수인이 인수하는 금액은 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에 가까이 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 남서측 인근입니다. 대규모 아파트 단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공용청사와 편의시설이 혼재하는 주거·상업 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층~지상 8층입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비 및 지하주차장이 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2013.12.06.입니다.
• 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 시가지경관지구(중심) 등으로 기재되어 있습니다. 평지의 주상용 부지이며 토지면적은 1,490.9㎡, 공시지가는 4,230,000원/㎡입니다.
• 도로. 광로3류(폭 40~50m), 대로3류(폭 25~30m), 중로2류(폭 15~20m)와 접하는 도로 여건입니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 용도 표기 차이는 입찰 전 건축물대장, 집합건축물대장, 실제 점유 및 사용현황으로 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 건물 전체는 138세대 규모이며 비교 면적은 약 28㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 8,400만원입니다. 최근 거래 추세 -12.2% 하락과 경매 통계상 평균 유찰 1.5회·매각률 0.0%를 고려하면 거래 회전율을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수금 우선 계산. 최저가 1억원만 보고 입찰가를 결정하지 마세요. 현재 산출된 인수액은 1,720만원이며 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가합니다. 반드시 낙찰가+미배당 인수액으로 총취득원가를 산출해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 채요나단의 계약일 2021.07.29., 확정일자 2021.07.28., 전입·점유일 2021.08.06.을 확인하고 임대차계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유, 임차권등기명령 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 신청채권자와 동일인 여부. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 채요나단입니다. 동일인·동일금액의 채권이 어떤 법률관계에서 발생했는지 확인하고, 보증금과 신청채권을 중복으로 계산하지 않도록 해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 을구 3번 임차권등기, 보증금 115,000,000원, 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 원본으로 재확인하세요. 검토 메모의 가장임차인 의심만으로 인수권리를 배제해서는 안 됩니다.
• 용도 불일치 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택의 차이를 건축물대장 및 실제 이용상태로 확인하세요. 용도에 따라 사용 가능 범위와 매수 후 활용계획이 달라질 수 있습니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 8,400만원, 최신 거래 8,500만원, 하락 추세 -12.2%를 기준으로 평가하세요. 전체 거래 평균 9,376만원만으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
• 추가 비용 확인. 당해세, 임차인 최우선변제, 미납 관리비 및 실제 명도 관련 부담을 확인하세요. 본 배당표는 추정치이며 취득세·등기비용 등 별도 취득 부대비용도 산출에 포함되어 있지 않습니다.
• 등기부 재확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.11.05.입니다. 입찰 전 변동 등기와 매각기일 기준 권리관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 인수금은 사라지지 않는다”

이 사건은 단순히 감정가 1억원짜리 집합건물을 저렴하게 취득하는 경매가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 가진 채요나단의 보증금 1억 1,500만원이 낙찰가보다 크고, 현재 신건 배당 예상액 9,780만원을 제외한 1,720만원이 매수인에게 넘어옵니다.

더 중요한 사실은 유찰이 진행되어도 인수금이 반대로 늘어난다는 것입니다. 낙찰가 1억원에서는 합산 1억 1,720만원, 1회 유찰 시 1억 1,684만원, 2회 유찰 시 1억 1,655만 2,000원입니다. 사실상 보증금 수준의 취득 부담이 유지됩니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 8,400만원이고 최신 거래는 8,500만원입니다. 신건 최저가만으로도 최근 평균의 119.0%이며, 현재 배당비용을 반영한 실질취득액은 최근 평균의 약 139.5%입니다. 최근 거래 추세 역시 -12.2% 하락입니다.

임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점은 추가 법률 검토가 필요한 중요한 변수입니다. 그러나 가장임차인 의심 메모만으로 매수인 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서가 명시한 인수권리를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.