대전지방법원 2026타경601411. 대전 동구 가오동 235-12에 소재한 1층 101호 근린시설입니다. 소유자는 진종식이며, 2015년 4월 8일 대전중부새마을금고가 설정한 채권최고액 1억 7,160만원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 심순택 명의 근저당 2건과 국세·지방세 및 기타 압류가 이어졌지만, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 임근광 1명으로 확인됩니다. 전입일은 2022년 9월 22일로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족을 이유로 매수인에게 보증금 인수가 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 사용 목적은 주거로 조사된 반면, 감정평가서상 실제 이용상태는 음식점입니다. 더 중요한 것은 101호와 102호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있다는 점입니다. 공부상 호실과 실제 사용상태를 일치시키는 문제가 이 물건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가오동 235-12 1층 101호 도로명주소: 대전광역시 동구 대전로 446 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 집합건물 1층 101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 3층 건물 · 사용승인 2015.04.01. |
| 현재 이용상태 | 인접 102호와 벽체 구분 없이 음식점(상호: 교촌치킨)으로 일체 이용 중 |
| 소유자 | 진종식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 405,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 대전중부새마을금고 / 136,936,860원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.08. 을구 1번 근저당권 · 대전중부새마을금고 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 권리는 매각 소멸
권리의 기준은 2015년 4월 8일 설정된 대전중부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 171,600,000원이며, 등기부 을구 1번으로 확인됩니다.
그 이후 2015년 12월 30일 심순택 명의의 근저당권 42,000,000원, 2025년 1월 24일 심순택 명의의 근저당권 34,000,000원이 추가로 설정됐습니다. 두 근저당 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
갑구에는 2024년 7월 이후 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류 등 5건이 추가로 확인됩니다. 이들 압류 역시 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 소멸과 실제 체납세금의 배당순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등 우선순위가 인정되는 조세채권이 있다면 배당재원이 먼저 줄어들 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
임차인 조사상 임근광 1명이 확인됩니다. 101호와 102호를 함께 점유 범위로 기재하고 있으며, 사용 목적은 주거입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 현재 음식점으로 이용 중이라고 기재되어 있어 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 범위 / 용도 | 전입 / 보증금 | 권리 판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 임근광 | 101호·102호 주거로 조사 |
2022.09.22. 90,000,000원(9,000만원) |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
신청함 2026.09.21. |
실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 확인되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 확인 불가, 가격 판단은 보류
현재 확인되는 감정가는 405,000,000원이고 최저매각가도 동일한 405,000,000원입니다. 신건으로 유찰은 아직 없습니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없으므로 감정가가 실제 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 4억 500만원을 가격 메리트가 있는 금액으로 단정할 수 없습니다.
| 감정가 | 405,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 405,000,000원 |
| 현재 매각 회차 | 신건 · 0회 유찰 |
| 실거래 비교 | 비교 가능한 거래가격 확인 불가 |
| 최근 12개월 평균 | 확인 불가 |
| 최신 거래 / 추세 | 확인 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)
제시된 배당 시뮬레이션은 집행비용을 약 1.6%로 추정하고, 등기된 근저당권 3건의 채권최고액을 기준으로 계산한 것입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,450,000원 |
| 1. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 2. 근저당 · 심순택 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 심순택 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 150,950,000원 |
신건 매각가 4억 500만원을 가정하면 집행비용 645만원을 제외한 뒤 근저당권 3건에 총 247,600,000원이 배당되고, 계산상 소유자 잔여금은 150,950,000원입니다. 이 계산에서는 근저당권자 채권이 전액 배당되는 것으로 나타나며 매수인 인수액은 0원입니다.
또한 국세·지방세 압류 5건과 관련해 당해세 등 우선순위가 인정되는 조세채권이 있다면 배당 순서와 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제 가능성도 현재 계산에는 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 405,000,000원 | 0원 | 150,950,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 324,000,000원 | 0원 | 71,064,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 259,200,000원 | 0원 | 7,171,200원 |
각 회차의 채권 미배당과 소유자 잔여는 제시된 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 체납세금·우선변제·집행비용 및 확정 채권액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가오동 소재 가오동네거리 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 주거지역으로 평가됐으며, 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 버스승강장까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 공부상 1층 101호이지만 인접 102호와 벽체 구분 없이 음식점(교촌치킨)으로 일체 이용 중입니다. 임차인 조사에는 주거 목적의 점유가 기재되어 있어 실제 이용자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물이며 2015년 4월 1일 사용승인됐습니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 전기·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,111.0㎡이며, 남서측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 대로3류 및 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 규제·건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐으며 공부와의 차이도 별도 기재되지 않았습니다. 다만 실제 사용상태와 호실 경계의 불일치는 별개의 문제입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 실제 영업수요, 임대수익, 점포 접근성, 호실 독립성 등에 영향을 받습니다. 본건은 101호와 102호의 통합 이용 및 경계 복원 문제가 있어 일반적인 독립 점포와 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와 102호의 경계 확인. 두 호실이 현재 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 건물개황도와 현황을 대조하고 101호의 실제 경계, 출입구, 독립적인 점유 가능 여부를 확인하세요.
- 물리적 복원 가능성 확인. 조사상 공부에 맞춘 복원이 가능한 것으로 판단됐지만, 실제 복원 범위와 공사 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 복원 전후의 이용 형태도 검토하세요.
- 실제 점유자 확인. 임근광은 주거 목적으로 조사됐지만 현재 이용상태는 음식점입니다. 실제 점유자와 음식점 운영자, 임대차계약 당사자 및 점유 범위를 확인하세요.
- 임차보증금 및 배당요구 확인. 임근광의 전입일은 2022.09.22.로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 관련 사항, 실제 배당요구 내용은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 조세 압류 5건 확인. 국세·지방세 및 기타 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요. 후순위 압류가 소멸한다고 해서 체납세금의 우선배당 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.
- 근저당 실제 채무액 확인. 신청채권 청구액은 136,936,860원이고, 기준 근저당 채권최고액은 171,600,000원입니다. 채권최고액과 실제 배당채권액을 구분해 검토하세요.
- 시세와 임대수익 검토. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 감정가만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 지역의 근린시설 거래사례와 실제 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 현장 및 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건물개황도를 함께 확인하세요. 특히 호실 구분과 현재 점유관계는 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 호실의 실체
대전 가오동 101호는 권리분석만 놓고 보면 말소기준권리가 분명합니다. 2015년 4월 8일 근저당권 이후에 전입한 임차인은 대항력이 없고, 이후 설정된 근저당권과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순히 권리가 깨끗한 근린시설이라고 평가해서는 안 됩니다. 101호와 102호가 벽체 구분 없이 음식점으로 이용되고 있고, 경계 구분표지와 건물번호 표지가 없다는 점은 실제 취득 후 독립적인 사용과 관련된 중요한 변수입니다. 임차인 조사상 주거 점유와 감정평가서상 음식점 이용이 서로 다르다는 점도 확인해야 합니다.
여기에 국세·지방세 압류 5건에 따른 배당순위 문제와 실제 근저당 채무액 확인 필요성이 남아 있습니다. 실거래 자료도 없어 감정가 4억 500만원이 적정한 가격인지 판단하기 어렵습니다.
권리 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 하지만 현황과 호실 경계, 실제 점유관계 및 가격은 아직 검증이 필요합니다. 물리적 복원 가능성과 독립적인 사용 가능성을 확인하고, 세금 및 임차인 배당관계를 검토한 다음에야 입찰 여부와 가격을 결정할 수 있습니다.
최종 판단: 권리 인수 위험은 낮지만, 현황·경계 복원·배당 검증 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
