대전지방법원 2026타경601484. 충청남도 금산군 금산읍 중도리 560-4 소재 연립/다세대 및 토지 경매물건입니다. 감정평가상 주택과 식품공장으로 이용되는 건물이 확인되며, 토지 면적은 685.0㎡입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 652,749,190원입니다. 신청채권자는 금산신용협동조합이고 청구금액은 306,327,463원입니다.

등기부상 말소기준은 2016년 4월 8일 설정된 금산신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 추가된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 다만 임차인 남승길의 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자의 실제 부담을 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입자가 핵심

말소기준권리는 2016.04.08. 금산신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 260,000,000원입니다. 2024년 설정된 같은 조합의 후순위 근저당권 96,000,000원, 2025년 김태엽의 근저당권 60,000,000원과 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 남승길의 전입일은 2013.09.09.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 주택 인도·점유와 임대차관계가 확인되어 대항력이 성립하고 보증금이 전액 배당되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 전입일만으로 현재의 점유나 보증금 규모까지 확정할 수는 없으므로 이 부분을 우선 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상

실제 임차인으로 조사된 인원 1명. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 현재 점유관계는 확정되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 652,749,190원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 643,821,698원이며, 배당 시뮬레이션상 채권총액 692,534,177원 대비 48,712,479원의 미배당이 발생합니다.

위 예상배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 계산이며 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 남승길의 실제 보증금과 우선변제 여부에 따라 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액 48,712,479원이 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 안전은 아니다

감정가 652,749,190원을 기준으로 한 회차별 매각가격과 예상배당 결과입니다. 매각가격은 유찰 시 낮아지지만, 채권자 미배당액은 그만큼 커집니다. 더욱 중요한 것은 선순위 전입자의 보증금이 확정되지 않아 실제 취득비용을 계산할 수 없다는 점입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 금산수삼센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재하며 주택·상가 혼용지대를 형성하고 있습니다. 감정평가상 제반 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 중소형 차량 진출입이 가능하며 동측 인근으로 비단로가 통과합니다. 다만 실제 차량 진입과 상하차 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 이용. 기호(1)은 주택, 기호(1-1)은 식품공장으로 이용 중입니다. 주택은 목조 시멘트기와지붕 단층이고, 식품공장은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 실제 공장시설의 현황 및 사용 가능 범위 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 685.0㎡입니다. 평지의 부정형 토지로 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 187,900원/㎡입니다.
• 토지이용규제. 준주거지역(금산)이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역 및 하수처리구역에 해당합니다. 토지 활용계획을 세우기 전에 해당 제한사항의 구체적 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되고 냉동창고는 제외되므로 실제 시설과 소유관계에 관한 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주택과 식품공장이 혼합된 이용형태이며 토지까지 함께 거래되는 물건입니다. 일반적인 주거전용 공동주택과 매수 수요가 다를 수 있어, 용도별 이용 가능성과 재매각 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 남승길의 임대차관계. 2013.09.09. 전입자에 대해 실제 점유 여부, 임대차계약의 존재, 보증금과 차임, 계약기간을 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 모든 대항요건이 확정되는 것은 아닙니다.
• 배당요구와 우선변제. 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 보증금이 배당으로 얼마까지 회수될 수 있는지, 미회수액의 인수 가능성이 있는지 별도로 분석해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 임차인에 관한 기재와 인수되는 권리 또는 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 자동 계산된 인수액 0원을 최종 결론으로 사용할 수 없습니다.
• 토지·건물 일괄매각. 제시외 건물의 실제 위치와 형태, 매각 포함 범위, 제외되는 이동용이한 냉동창고를 현장에서 식별해야 합니다. 토지와 건물의 등기 및 소유권 관계도 함께 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 2016년과 2024년 금산신용협동조합 근저당권은 중도리 560-4와 560-12를 공동담보로 설정한 이력이 있으며, 2024.01.24. 중도리 560-12에 관한 공동담보 일부소멸 기재가 있습니다. 현재 공동담보의 범위와 토지별 권리관계를 확인해야 합니다.
• 공장 이용상태. 기호(1-1)의 식품공장 이용에 필요한 시설, 설비 및 사용 관련 사항을 확인해야 합니다. 특히 매각에서 제외되는 냉동창고와 다른 시설의 소유권을 구분해야 합니다.
• 경매 진행상태. 2026.07.27. 및 2026.08.04. 채무자 겸 소유자에 대한 신청취하통지서 발송 이력이 확인됩니다. 통지 이력만으로 실제 경매 취하나 종결 여부를 단정할 수 없으므로 매각기일 전 사건 진행상태를 법원에서 재확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 집행비용 8,927,492원은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 우선순위에 따라 배당결과가 변동될 수 있습니다.
• 실질취득비용 산정. 입찰가격뿐 아니라 확인된 인수보증금, 명도 관련 비용과 취득 부대비용 등을 포함해 판단해야 합니다. 인수금이 확정되기 전에는 최저가 하락만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 먼저 전입한 사람이 중요하다”

금산 중도리 560-4의 권리분석은 겉보기보다 복잡합니다. 등기상 말소기준은 명확합니다. 2016년 금산신용협동조합 근저당권 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2013년 전입자 남승길이 존재하고 보증금이 확인되지 않았습니다.

이 전입자가 실제 대항력 있는 임차인이라면 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 떨어져도 인수보증금이 증가하면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 여기에 주택·식품공장 복합 이용과 일괄매각 범위의 확인 문제도 남습니다.

신건 최저매각가 652,749,190원이 시세보다 저렴하다는 근거도 아직 확보되지 않았습니다. 따라서 현재의 투자 판단은 보류입니다. 남승길의 실제 점유·보증금·배당요구를 먼저 확인하고, 이후 토지와 건물의 매각 범위 및 거래사례를 대조해야 합니다.

결론은 명확합니다. 말소기준은 확인됐지만 인수 위험은 확정되지 않았습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 입찰가격을 낮추는 것이 아니라 선순위 전입자의 권리를 확인하는 것입니다.