대구지방법원 2024타경13769. 경상북도 구미시 상모동, 통칭 상모두산맨션 제101동 12층 1207호 아파트입니다. 전용면적은 59.97㎡이며, 18층 건물 중 12층에 위치합니다. 소유자 장근수 씨는 2018년 4월 27일 매매로 89,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 19일 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경북신용보증재단, 신한카드, 삼성카드의 가압류와 구미세무서 압류까지 이어지면서 채무관계가 복잡해졌습니다.

하지만 낙찰자가 부담할 권리와 기존 채권자들의 채권 규모는 구분해야 합니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018년 6월 19일 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시적 인수권리는 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 다른 이야기입니다. 두산맨션 동일 면적대 최근 12개월 평균 거래가는 75,712,500원인데, 현재 최저매각가는 81,000,000원입니다. 최신 거래 85,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높은 가격입니다. 권리상 안전하다는 이유만으로 신건에 응찰할 가격 메리트가 확보된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 하나은행의 2018년 근저당권입니다. 채권최고액은 68,200,000원이며, 2018년 6월 19일 소유권이전 등기와 같은 날 접수됐습니다. 이후 2023년부터 발생한 경북신용보증재단·신한카드·삼성카드의 가압류와 2025년 구미세무서 압류는 말소기준권리보다 후순위입니다.

특히 2024년 5월 30일에는 신한카드의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건은 2024타경13769로 진행 중이며, 신청채권자의 청구액은 60,861,012원입니다. 다만 경매개시결정과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 높다

비교 대상은 구미시 상모동의 두산맨션입니다. 총 130세대이며 1995년 12월 29일 준공된 아파트입니다. 비교 면적은 59.97㎡이며, 최근 거래 내역은 다음과 같습니다.

최근 12개월 평균은 75,712,500원입니다. 반면 현재 최저매각가는 81,000,000원으로, 최근 평균보다 5,287,500원 높습니다. 최근 평균 대비 최저가 비율은 107.0%입니다.

최신 거래는 2026년 8월의 85,000,000원입니다. 최저매각가가 이 최신 거래보다 낮다는 사실은 확인되지만, 최신 거래 한 건만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 보면 현재 가격은 오히려 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

신건 81,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 1,858,000원을 제외하고, 하나은행이 68,200,000원을 배당받습니다. 다음 순위인 경북신용보증재단에는 10,942,000원이 배당되고, 신한카드와 삼성카드에는 예상 배당액이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.

배당 계산에 집계된 채권액은 223,346,422원이며, 채권자 예상 배당 합계는 79,142,000원입니다. 따라서 확인된 채권 기준 미배당액은 144,204,422원입니다. 갑구 15번 신한카드 본압류의 채권액 미상분은 이 합계에 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 상모동 소재 정수초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트와 상가, 공원 등이 형성된 소규모 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 박정희로와 상모로에 접해 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 단지 규모·연식. 두산맨션은 130세대 규모이며 1995년 12월 29일 준공됐습니다. 대단지와 비교하면 규모가 작으므로 거래량과 실제 매수 수요를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트 및 벽식조 평슬래브지붕 구조이며, 위생·급배수·승강기·소화설비와 도시가스보일러 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 도로·토지. 아파트단지 주출입구 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 평지의 부정형 아파트 건부지이며, 공시지가는 505,500원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역(3구역) 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적대 실거래가 69,000,000원~88,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균은 75,712,500원이고 추세는 -1.7%이므로, 130세대 규모와 준공연식을 감안해 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반영한 가격 판단이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 설정. 현재 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균 75,712,500원의 107.0%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이라는 점을 기준으로 응찰 여부를 판단하고, 최신 거래 85,000,000원 하나만으로 가격을 정당화하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -1.7%입니다. 과거 거래가격보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선적으로 비교하고, 향후 매도 가능 가격도 보수적으로 검토해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인해야 합니다. 인수권리 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 조세채권 확인. 2025년 3월 25일 구미세무서 압류가 등기돼 있습니다. 후순위 압류의 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 조세채권의 배당 우선순위와 미납 내역을 확인하세요. 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
• 배당표 대조. 하나은행 근저당 채권최고액 68,200,000원과 경북신용보증재단·신한카드·삼성카드의 청구금액을 확인하세요. 특히 신한카드의 사건 청구액 60,861,012원과 등기부상 가압류 청구금액 57,738,778원, 본압류 채권액 미상 부분을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 노후 단지 점검. 1995년 준공된 130세대 아파트입니다. 내부 수리 상태, 누수, 배관, 공용시설, 관리비 체납 및 장기수선충당금 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 규제·현황 확인. 제2종일반주거지역과 도로 저촉, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 토지이용계획을 확인하고 현황과 공부가 일치하는지 점검하세요. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 자료 및 실거래 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 가장 큰 장점은 권리관계입니다. 2018년 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 기존 채권자들의 미배당액이 144,204,422원에 달하더라도 이를 매수인이 부담하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 8,100만원은 최근 12개월 평균 7,571만원보다 5,287,500원 높고, 평균 대비 107.0%입니다. 최신 거래 8,500만원보다는 낮지만, 최근 거래 추세가 -1.7%라는 점도 무시할 수 없습니다. 130세대의 소규모 단지이고 1995년 준공이라는 특성도 함께 고려해야 합니다.

결국 이 물건은 권리분석은 양호하지만 가격 검토가 필요한 신건입니다. 임차인·점유관계와 조세채권을 원본으로 확인하고, 최근 12개월 실거래 평균을 기준으로 보수적인 응찰가를 설정해야 합니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 감정가에 접근하기보다는, 실제 거래가격과 물건 상태가 뒷받침되는 가격인지 먼저 판단해야 합니다.

최종 의견: 권리는 양호, 가격은 보류. 신건 가격에 대한 무리한 응찰보다 실거래와 점유관계를 확인한 후 접근할 물건입니다.