대구지방법원 2025타경1285. 대구 동구 신서동 885번지, 통칭 ‘신서보라맨션’ 101동 1층 105호 아파트입니다. 전용면적은 59.96㎡이며, 1993년 11월 17일 준공된 99세대 규모의 공동주택입니다. 이 물건은 권리 흐름 자체가 복잡하지 않습니다. 2017년 2월 27일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 강제경매개시결정과 현대카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
소유권 흐름을 보면 2017년 김재원·이순자가 각 2분의 1 지분으로 취득했고, 2018년 이순자 지분이 김재원에게 증여됐습니다. 이후 2025년 8월 25일 상속을 원인으로 장연옥 명의의 소유권이전이 이루어졌습니다. 강제경매 신청채권자는 정은희이며 청구액은 62,672,657원입니다.
그러나 권리가 단순하다고 입찰가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 신건 최저가 9,800만원은 최근 12개월 실거래 평균 8,600만원보다 높고, 최신 거래가격 7,200만원과 비교해도 상당한 차이가 있습니다. 최근 거래 추세까지 하락 방향이므로 신건 가격을 그대로 받아들일 이유가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 885 101동 1층 105호 도로명주소: 대구광역시 동구 반야월북로53길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 1층 / 지상 6층 |
| 단지 / 준공 | 신서보라맨션(보라) · 99세대 · 1993.11.17 준공 |
| 소유자 | 장연옥 (2025.08.25 상속 원인, 2025.09.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 정은희 / 62,672,657원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.27 을구 13번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017년 2월 27일 을구 13번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이며, 등기상 채무자는 김재원입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리이면서 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이후 2025년 11월 28일 정은희의 강제경매개시결정이 등기됐고, 2026년 1월 19일 현대카드의 가압류 11,236,014원이 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 특히 현대카드 가압류는 예상배당에서 배당액이 0원으로 산정되어 있지만, 미배당 채권이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
1995년 전세권과 과거 근저당권 등 이전 등기사항 중에는 이미 말소된 권리도 확인됩니다. 현재 말소기준 이후의 권리와 구별해야 하며, 과거 말소된 권리를 낙찰자가 새롭게 인수하는 것은 아닙니다.
임차인 현황. 확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 실제 점유자 확인을 통해 대항력 있는 임차인이나 미확인 보증금이 없는지 최종 점검해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 9,800만원은 최근 거래 수준보다 높다
동일 단지인 보라(신서보라맨션)의 동일 전용면적 59.96㎡ 실거래를 비교합니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.96㎡ | 6층 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 59.96㎡ | 1층 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 59.96㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 2021.06 | 59.96㎡ | 3층 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 2건 | 86,000,000원 |
가장 최근 거래는 2026년 2월 6층 물건의 7,200만원입니다. 최근 12개월 평균은 8,600만원이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -16.1%로 하락 방향입니다.
반면 이 물건의 최저매각가격은 9,800만원입니다. 최근 12개월 평균 대비 114.0% 수준으로, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 최신 거래 7,200만원과 비교해도 현재 최저가가 높습니다.
같은 1층 거래인 2025년 4월 거래가격은 1억원으로, 현재 감정가와 비슷한 수준입니다. 다만 이후 2026년 2월에는 6층 거래가 7,200만원에 이루어졌습니다. 층별 상태·향·수리 여부에 따른 차이는 감안해야 하지만, 최근 거래 흐름이 하락 방향이라는 점은 분명한 주의 요소입니다.
유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 78,400,000원(감정가의 80%), 2회 유찰 시 62,720,000원(감정가의 64%)으로 내려갑니다. 다만 1회 유찰 가격이 최근 평균보다 낮아진다는 이유만으로 곧바로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 최신 거래가격과 해당 호수의 1층 상태, 수리비, 실제 점유상태를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 정은희 | 62,672,657원 | 47,836,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,236,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 9,800만원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 216만 4천원을 제외한 금액에서 우리은행 근저당권이 4,800만원 전액 배당됩니다. 이후 강제경매 신청채권자 정은희에게 4,783만 6천원이 배당되지만 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 현대카드는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
채권자 총 청구액 121,908,671원 · 예상 채권자 배당액 95,836,000원 · 채권자 미배당액 26,072,671원. 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이며, 이 배당가정에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신서동 소재 신서네거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 다가구·다세대주택, 일부 점포 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측·동측·서측으로 소로와 접하고 있어 주변 도로 접근은 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 대상 호수는 1층입니다. 위생·급배수·소화전 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 1993년 11월 17일 준공된 99세대 규모의 아파트입니다. 대단지와 비교하면 거래 표본과 매수층을 더 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,132,000원/㎡입니다.
- 추가 확인사항. 토지이용계획 관련 기재에 하천구역에 대한 추가 확인 문구가 있으므로 관할 건설과에 문의할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 준공 후 상당 기간이 지난 건물이므로 현장 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 99세대의 소규모 단지이고 최근 실거래 표본은 제한적입니다. 최근 12개월 평균 8,600만원, 최신 거래 7,200만원, 최근 추세 -16.1%를 고려하면 단순 감정가보다 실제 매수 수요와 거래 가능 가격을 우선해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 점유자 면담 및 실제 보증금 유무를 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2017.02.27 우리은행 근저당권 48,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 현대카드 가압류의 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서와 원본 등기부로 재확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 86,000,000원의 114%입니다. 최신 거래 72,000,000원과 하락 추세 -16.1%를 고려하면 신건 가격으로 응찰할 메리트가 부족합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원입니다. 회차별 최저가만 보지 말고 최신 실거래와 비교해 입찰 상한을 재설정하세요.
- 1층 물건 확인. 대상 호수는 1층입니다. 실제 채광, 환기, 사생활 보호, 실내 습기와 누수 흔적, 창호 및 내부 수선 상태를 현장에서 점검하세요.
- 노후도 및 관리비. 1993년 준공된 건물이므로 설비 노후화와 수선비를 확인하세요. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 관리 상태 및 장기수선 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·가축사육제한구역 및 하천구역 관련 추가 기재를 확인하세요. 하천구역 사항은 감정평가서의 안내대로 관할 건설과에 문의하는 것이 좋습니다.
- 배당·인수금액. 미배당 채권액 26,072,671원은 채권자 측 부족액이며 매수인 예상 인수액 0원과 구별해야 합니다. 실제 배당표와 매각물건명세서에서 인수사항을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격은 따로 봐야 한다”
대구 2025타경1285는 권리분석 자체만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2017년 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 강제경매개시결정과 현대카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 다릅니다. 감정가이자 최저가인 9,800만원은 최근 12개월 실거래 평균 8,600만원의 114%이며, 최신 거래는 7,200만원입니다. 최근 거래 추세도 -16.1%로 하락 방향입니다. 1993년 준공된 99세대 단지라는 점까지 고려하면 신건에서 서둘러 응찰할 이유는 크지 않습니다.
특히 임대관계가 미상이라는 점은 마지막까지 확인해야 합니다. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유와 임대차 위험까지 완전히 배제할 수는 없습니다.
권리상 인수 부담은 낮다. 그러나 현재 가격은 최근 시세보다 높다. 이 물건은 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근하기보다 유찰 이후 가격과 최신 거래 수준을 다시 비교하는 전략이 합리적입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재의 핵심 판단은 이것입니다.
