대구지방법원 2025타경6844. 경상북도 영천시 오미동 368-36에 있는 전원주택형 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지는 740㎡이며, 건물은 2019년 6월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물입니다. 감정평가상 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용되고 있습니다.
소유자는 주식회사삼진이앤지입니다. 2019년 7월 3일 흥해농업협동조합 앞으로 채권최고액 576,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권자가 2025년 1월 23일 임의경매를 신청했습니다. 경매 신청채권액은 488,915,339원입니다.
눈여겨볼 부분은 이후 권리관계입니다. 후순위 근저당권과 여러 가압류뿐 아니라 손만호의 소유권이전청구권 가등기, 해당 가등기를 대상으로 한 가처분도 존재합니다. 별도로 손만호는 임차인으로 신고돼 있고 유치권까지 주장했던 이력이 있어, 일반적인 주거용 경매보다 권리 검토가 복잡합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6844 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 오미동 368-36 경상북도 영천시 오미길 99-89 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 전원주택형 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 2층 |
| 이용상태 | 1층·2층 모두 단독주택 |
| 사용승인 | 2019.06.11 |
| 토지 | 740㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사삼진이앤지 (단독소유) |
| 감정가 | 700,780,320원 |
| 최저매각가 | 700,780,320원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 흥해농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 488,915,339원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지상 조경수 및 조경석 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
2023.05.25에는 진명전력 주식회사가 해당 가등기의 말소등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 받았습니다. 입찰 전 가등기와 가처분의 관계, 매각 후 말소 여부를 등기부 및 관련 사건기록으로 최종 확인하는 것이 안전합니다.
과거 대양석유주식회사 근저당권은 2022.02.21 말소됐습니다. 2021년에 개시됐던 별도의 임의경매도 2022.02.25 말소됐고, 이전 가압류 및 국민건강보험공단 압류 중 일부도 이미 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 권리분석은 등기상 존속하는 권리와 이미 말소된 권리를 구분해 판단해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 손만호의 법적 지위
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손만호 | 2023.09.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 실제 임차 신고인 | 1명 · 손만호 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2023.09.08 |
| 말소기준권리 | 2019.07.03 흥해농업협동조합 근저당권 |
| 대항력 판단 | 없음 · 전입일이 말소기준권리보다 늦음 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 배당요구 관련 접수 | 2025.04.10 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
손만호의 전입신고는 2023.09.08로, 말소기준권리인 2019.07.03 근저당권보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 가능성과 실제 임대차관계는 별도로 점검해야 합니다.
가장임차인 또는 관계인일 가능성을 검토해야 하지만, 명의가 같다는 사실만으로 허위 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 상태와 임대차계약의 존재, 가등기 원인을 대조해야 합니다.
③ 유치권 신고 — 판결 확정으로 위험 완화
이에 신청채권자가 유치권 부존재확인소송을 제기했고, 1심과 2심에서 원고가 승소했으며 판결이 확정됐습니다.
관련 사건:
- 대구지방법원 2025가단109075
- 대구지방법원 2026나300373
이는 매수인에게 중요한 긍정 요소입니다. 신고된 유치권에 대해 법원이 부존재를 확인한 판결이 확정됐으므로, 44,510,000원의 유치권 신고액을 그대로 매수인 인수금액에 가산해서는 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 유치권 부존재 판결과 실제 점유자의 인도 협조는 별개의 문제입니다. 손만호가 현장을 점유하고 있다면 판결문, 확정증명 및 현장 점유상태를 확인하고 인도 절차에 드는 시간과 비용을 별도로 고려해야 합니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
이번 물건은 아파트나 정형화된 오피스텔이 아니라 영천시 도심 외곽의 전원주택형 단독주택과 토지입니다. 개별 토지의 면적·형상·입지, 건물 상태, 조경수와 조경석 등에 따라 매매가격 차이가 크게 발생할 수 있는 유형입니다.
| 감정평가액 | 700,780,320원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 700,780,320원 |
| 최저가 낙찰 시 실질취득 | 700,780,320원 (인수 0원 가정) |
| 최근 실거래 비교 | 확인 가능한 비교 거래 없음 |
| 시세 대비 할인율 | 산정 불가 |
| 가격 판단 | 신건 가격 메리트 검증 필요 |
인수액이 0원이라는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 특히 비정형 전원주택과 토지는 개별 특성이 가격에 큰 영향을 미치므로 감정평가 내용과 현장 상태를 함께 검토해야 합니다.
가격이 하락하는 회차가 오더라도 시세 대비 할인 여부가 자동으로 입증되는 것은 아닙니다. 실질취득액과 실제 처분 가능한 시장가격을 비교한 다음에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 700,780,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,407,803원 |
| 1. 근저당 · 흥해농업협동조합 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사깜 | 1,400,000,000원 | 115,372,517원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 씨맥스이앤씨 | 275,372,208원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진명전력 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사동부레미콘 | 79,029,798원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전체 채권액 | 2,830,402,006원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 691,372,517원 |
| 총 미배당 채권액 | 2,139,029,489원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
이번 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 단, 등기상 권리와 별개로 발생할 수 있는 점유·명도 및 관리상 부담은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 700,780,320원 | 691,372,517원 | 2,139,029,489원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 560,624,256원 | 552,618,013원 | 2,277,783,993원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 448,499,404원 | 441,614,410원 | 2,388,787,596원 | 0원 |
회차가 진행될수록 매각가가 낮아지고 채권자들의 미배당 금액은 증가합니다. 반면 시뮬레이션상의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
신청채권자 흥해농업협동조합의 청구금액은 488,915,339원입니다. 시뮬레이션상 현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권액을 충족하지만, 2회 유찰 시 신청채권자 예상배당액은 441,614,410원으로 청구금액에 미달합니다. 실제 배당액과 절차 진행 여부는 확정 채권액 및 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 오미동 소재 의머리못 북동측 인근에 위치합니다. 영천시 도심 외곽의 전원주택지로, 주변에는 단독주택·미개발 나지·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하며, 남측 오미길 주변 노선버스정류장이 도보 약 2분 거리에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 740㎡입니다. 완경사지의 세로장방형 토지로 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와 접하고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 297,000원/㎡입니다. 공시지가는 감정가나 실제 매매가격과 구별해 해석해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 2층 건물입니다. 외벽은 대리석·징크판넬·페인팅 등으로 마감됐고, 실내에는 벽지·목재·타일 및 내부 인테리어가 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, LPG가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실제 시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전원주택형 단독주택은 토지 규모와 건축상태, 조경 및 개별 입지에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 따라서 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵고, 매각 가능한 가격대와 수요층에 대한 별도 조사가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 및 말소 확인. 손만호의 2022.06.30 소유권이전청구권 가등기가 담보 목적의 가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지 확인하세요. 연결된 가처분의 효력과 매각 후 말소 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 유치권 판결문 확인. 공사대금 44,510,000원에 관한 유치권 부존재확인소송의 1심·2심 판결문과 확정 여부, 판결의 당사자 및 대상 범위를 확인하세요.
- 손만호의 실제 점유 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 현재 실제 거주·점유 여부와 점유 형태는 별도로 확인해야 합니다. 가등기권자 및 유치권 신고인과 임차 신고인이 동일한 점도 점검하세요.
- 임대차계약 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 임대차계약서, 점유 현황 및 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 지상 조경수 및 조경석이 포함됩니다. 현장에 존재하는 시설물과 감정평가 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 감정가격 검증. 700,780,320원의 감정가를 실제 거래 가능한 가격으로 단정하지 마세요. 주변 토지·단독주택 실거래, 건물 상태 및 개별 입지 조건을 비교해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리·유지비 점검. LPG 난방설비, 급·배수시설, 조경수·조경석의 유지관리 상태와 미납 공과금 등을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 근저당권 채권최고액과 실제 피담보채권액은 다를 수 있습니다. 배당요구 종기 관련 사항, 조세채권 및 우선변제권을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 판결문을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리의 소멸이 예상되는 경매입니다. 손만호의 전입일 역시 말소기준권리보다 늦으며, 44,510,000원의 유치권 신고에 대해서도 부존재확인 판결이 확정됐습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 권리분석에서 긍정적인 신호입니다.
그렇지만 이 물건을 단순한 안전형 경매로 판단하기는 어렵습니다. 손만호의 가등기와 가처분, 임차·점유관계가 얽혀 있고, 실제 시장가격을 검증할 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 특히 전원주택형 부동산은 아파트보다 개별적인 토지·건물 특성의 영향이 크기 때문에 감정가에 대한 독립적인 가격 검증이 중요합니다.
종합 판단은 C등급, 49점. 주요 인수채무가 없는 점과 유치권 부존재 판결 확정은 긍정적이지만, 가등기 성격 확인, 점유관계 검증, 시세 비교 부족을 반영해 보수적으로 평가했습니다. 권리 소멸은 긍정적, 법적 확인은 추가 필요, 가격은 보류. 입찰 결정에 앞서 이 세 가지를 분리해 검토하는 것이 핵심입니다.
