대구지방법원 2025타경562. 경상북도 구미시 고아읍 오로리 460-1, 고아에덴타운 11층 1108호 아파트입니다. 현 등기상 소유자는 지해원 씨이며, 2023년 12월 7일 거래가액 45,500,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2025년 9월 30일 박수희 씨 명의의 근저당권이 설정됐고, 이를 기준으로 2025년 10월 롯데카드 가압류, 2025년 12월 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 박수희 씨의 채권최고액 36,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재되어 있습니다.

다만 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째, 채권자가 배당을 다 받지 못하는 것과 매수인이 그 부족액을 인수하는 것은 전혀 다른 문제입니다. 둘째, 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 임대차관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리관계보다 실제 점유 확인과 가격 검증이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2025년 박수희 근저당이 기준

말소기준권리는 을구 5번 박수희 근저당권입니다. 2025년 9월 30일 접수된 근저당권으로 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

갑구 11번 롯데카드 가압류는 2025년 10월 24일 접수되었으며 청구금액은 38,213,802원입니다. 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 갑구 12번 박수희의 임의경매개시결정 역시 2025년 12월 4일 접수되어 매각으로 소멸합니다.

과거 권리도 구분할 필요가 있습니다. 1999년 한국주택은행 근저당권은 2010년 경매 매각 과정에서 말소되었고, 2012년 국민은행 근저당권 24,000,000원도 2023년 12월 8일 해지로 말소되었습니다. 현재 경매의 기준권리와 혼동할 필요가 없습니다.

임차인 및 점유 확인

확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 확정하기보다는 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 임대차계약 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.

② 가격 검토 — 5,300만원이 시세보다 저렴한지는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 53,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 같은 단지의 비교 가능한 최근 실거래가격과 최신 거래가격을 확인할 수 있어야 적정 입찰가를 판단할 수 있기 때문입니다.

단지 규모는 946세대로 거래 기반을 기대할 수 있는 규모입니다. 다만 1999년 준공 단지라는 점과 대상 호수의 면적이 비교 기준면적과 일치하는지 확인되지 않았다는 점을 함께 고려해야 합니다.

특히 현재 가격 53,000,000원을 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)

신건 매각가 53,000,000원을 가정하면 집행비용 약 1,354,000원을 제외한 금액에서 박수희 근저당권에 36,000,000원이 배당되고, 후순위 롯데카드에는 15,646,000원이 배당되는 구조입니다.

채권자들의 총 청구액은 74,213,802원이고 예상 총 배당액은 51,646,000원입니다. 이에 따라 22,567,802원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

위 시나리오는 제시된 매각가격별 배당 추정치입니다. 실제 배당액은 채권 원리금, 집행비용 및 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 고아읍 오로리, 선주교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트와 중·소규모 공장, 근린상가 및 농지 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 선산대로에 접하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 아파트단지 주출입구 서측으로 왕복 6차선 포장도로가 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 20층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 공급설비, 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지와 등고 평탄한 부정형 아파트 부지입니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 토지이용 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당하므로 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 946세대 규모의 단지라는 점은 긍정적입니다. 다만 1999년 준공 단지이고 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못했으므로 실제 매수 수요와 매도 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 점유자 면담 등을 통해 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 임대차 권리 확인. 점유자가 있다면 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금 및 계약관계를 확인하고 대항력과 배당 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 동·호수 대조. 소재지의 제3동과 감정평가서의 통칭 제103동 표기가 다릅니다. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장 및 현장 표시를 대조해 정확한 목적물을 확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 53,000,000원만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래가격과 대상 호수의 실제 면적을 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 근저당권 채권액. 신청채권 청구액 31,041,534원과 근저당 채권최고액 36,000,000원을 혼동하지 마세요. 실제 채권 원리금과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 후순위 가압류. 롯데카드 가압류 38,213,802원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 예상 미배당액은 매수인 인수액과 구분하세요.
• 관리 및 현장 상태. 1999년 준공 단지이므로 내부 수리 상태, 공용부분 관리 상태, 관리비 체납 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요. 특히 임대관계와 목적물 동 표기를 중점적으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수권리 없음”과 “시세 메리트”는 별개

대구지방법원 2025타경562는 2025년 9월 30일 박수희 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재되어 있습니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리관계가 단순하다고 해서 입찰까지 서둘러야 하는 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 소재지의 동 표기에도 확인할 부분이 있습니다. 이 두 가지는 입찰 전에 반드시 정리해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 53,000,000원은 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 단지 규모와 교통 여건만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 점유 확인과 시세 검증은 아직 필요합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 감정가 자체가 아니라 실제 임대차관계와 목적물 일치 여부, 그리고 동일 단지의 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 데 있습니다.