대구지방법원 2025타경581. 경북 구미시 진평동 1061-6, 목련하우스의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 406.3㎡이고, 건물은 2005년 12월 26일 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 건물입니다. 1층은 계단실과 소매점, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김도영 씨이며, 2015년 3월 13일 인동농업협동조합이 설정한 채권최고액 2억 7,600만원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

문제는 임차인입니다. 303호 박수경 씨는 2007년 5월 9일 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임차인으로, 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 4,500만원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 반면 나머지 9명은 전입일이 기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이들 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 있어 점유·임대차관계 확인은 필수입니다.

또 하나 주의할 점은 매각물건명세서의 기재입니다. 명시 인수권리는 '해당사항 없음'으로 표시되어 있지만, 같은 명세서 비고에는 '대항력있는 임차인 있음'이라고 적혀 있습니다. 따라서 인수권리가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 본 분석은 배당 시뮬레이션에 반영된 박수경 씨의 보증금 4,500만원을 보수적으로 인수하는 전제로 판단합니다.

물건 개요

감정가와 최저매각가의 기재금액 차이는 800원입니다. 실제 입찰 전 매각기일과 최저매각가격을 원본 매각공고에서 재확인하세요.

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인 한 명이 핵심

말소기준권리는 2015년 3월 13일 설정된 인동농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 2024년 구미시 압류 및 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2020년과 2021년 구미시 압류는 각각 후속 해제등기가 확인됩니다.

을구 13번에는 한국토지주택공사의 임차보증금 5,000만원 주택임차권등기가 있었으나, 2023년 11월 8일 말소된 상태입니다. 따라서 현재 존속하는 임차권등기로 취급해서는 안 됩니다. 다만 실제 점유 임차인 현황과는 별개로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 대항력 있는 임차인 1명

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 총 10명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 이 중 박수경 씨는 2015년 3월 13일 말소기준권리보다 앞선 2007년 5월 9일 전입한 임차인입니다. 나머지 9명은 확인된 전입일이 기준권리 이후입니다.

나머지 9명은 전입일이 기준권리 이후이므로 현재 확인된 전입일을 기준으로 대항력이 없습니다. 다만 6명은 보증금이 미상이고, 확정일자와 실제 점유관계도 충분히 확인되지 않습니다. 대항력 없음과 우선변제권 없음은 같은 의미가 아닙니다. 각 임차인의 임대차계약서와 배당요구 내역을 따로 확인해야 합니다.

특히 백민정 씨는 확정일자 2015.06.04, 전입일 2024.03.25로 기록되어 있어 확정일자가 전입일보다 앞섭니다. 황인수 씨는 2026.03.30, 백민정 씨는 2026.03.12 배당요구 기록이 있습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상인 만큼 배당요구서와 계약관계를 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.

③ 실질취득·예상배당 — 최저가에 4,500만원을 더해야 한다

신건 최저매각가는 1,153,456,000원입니다. 여기에 박수경 씨 보증금 45,000,000원을 더하면 단순 실질취득 추정액은 1,198,456,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비·수선비 등은 포함하지 않은 금액입니다.

이번 사건은 인수보증금 4,500만원이 낙찰가보다 작은 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득액도 내려가지만, 인수보증금 4,500만원은 별도로 더해야 합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 회차별 가격 가정이며 실제 매각기일·최저가 확정과는 구분해야 합니다.

예상배당표 (매각가 1,153,456,000원 가정)

근저당권은 등기상 채권최고액 276,000,000원 기준으로 계산했습니다. 사건의 신청채권 청구액은 247,020,415원으로 서로 다르므로 실제 피담보채권 잔액과 이자·비용을 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 구미시 진평동 진평초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·학교·근린상가 등이 형성된 주상복합지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 1층은 계단실과 소매점, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 일반적인 아파트와 달리 근린생활시설과 다가구 임대관리가 함께 고려되어야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 외장타일, 내벽은 벽지 및 내장타일 등으로 마감되었으며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지 406.3㎡, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 공시지가 567,000원/㎡입니다. 도로 접면은 토지자료상 소로한면입니다.
• 도로 확인. 감정평가요항표에는 소로2류(폭 8~10m) 접합, 토지이용계획에는 소로1류(폭 10~12m) 접함으로 기재되어 있어 도로 구분은 원본 지적도와 토지이용계획으로 확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 상대보호구역 관련 행위제한은 관할기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 실제 매각 범위와 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택과 1층 소매점이 결합된 물건으로, 10명의 임차인 관계와 개별 보증금·명도 문제를 정리해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 매도 가능 가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박수경 보증금 4,500만원. 303호 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금 반환 여부, 현재 점유, 계약관계, 배당요구 여부와 배당 수령 여부를 확인하고 인수금 45,000,000원을 입찰원가에 반영하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. '인수권리 해당사항 없음'과 '대항력있는 임차인 있음'이라는 기재가 함께 존재합니다. 명세서 원본과 임차인 조사자료를 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
• 나머지 9명 임대차. 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금 미상인 임차인이 있습니다. 임대차계약서·확정일자·실제 점유·배당요구서 및 보증금 잔액을 확인하세요.
• 백민정·황인수 배당요구. 백민정은 2026.03.12, 황인수는 2026.03.30 배당요구 기록이 있습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이므로 배당요구서와 임대차계약 내용을 확인하세요.
• 세금 체납. 구미시 압류 이력 3건과 관련해 국세·지방세 체납내역, 당해세 여부, 법정기일을 확인하세요. 배당순위에 따라 소유자 잔여금과 다른 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당 실제 채권액. 등기상 채권최고액은 276,000,000원이고 신청채권 청구액은 247,020,415원입니다. 실제 원금·이자·집행비용을 확인해 예상배당을 보정하세요.
• 명도 계획. 1층 소매점과 2~4층 주거공간에 여러 점유자가 있습니다. 전체 10명의 실제 점유 현황, 임대차 종료 여부, 점포 영업 여부 및 인도 가능 시점을 층·호수별로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상의 실제 경계·현황·부속물 범위를 현장과 감정평가도면에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 1,153,456,000원에 매수인 인수액 45,000,000원을 더한 실질취득액은 1,198,456,000원입니다. 취득세·명도비·수선비까지 반영한 뒤 비교 가능한 다가구주택 거래와 임대수익을 토대로 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서·체납세금 자료를 대조하세요. 자동 분석만으로 대항력 및 실제 인수액을 최종 확정해서는 안 됩니다.

맺으며 — “신건 가격보다 4,500만원 인수와 임차인 정리가 먼저”

목련하우스의 권리분석 핵심은 2015년 3월 13일 근저당권 자체가 아닙니다. 그보다 앞선 2007년 5월 9일 전입한 303호 박수경 씨의 대항력입니다. 배당 시뮬레이션대로라면 보증금 4,500만원은 매수인이 인수해야 하므로, 신건 최저가 11억 5,345만원을 그대로 매입원가로 생각해서는 안 됩니다.

나머지 9명은 기준권리 후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금이 미상인 임차인이 여럿이고 일부 배당요구도 확인됩니다. 여기에 구미시 압류 이력과 당해세 가능성, 매각물건명세서의 인수권리 기재 불일치까지 겹칩니다.

현재 최저가와 인수액을 합한 실질취득 추정액은 1,198,456,000원입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 유찰 여부만 기다릴 것이 아니라, 임차인 인수액·세금·명도비를 먼저 확정하고 그다음 시세와 임대수익을 비교해야 합니다.

결론은 신중한 접근입니다. 대항력 임차인 1명의 보증금 인수는 구체적인 금액으로 확인되지만, 나머지 임차인과 조세채권의 불확실성이 남아 있습니다. 신건 입찰을 서두르기보다 인수권리의 범위와 실제 실질취득원가를 확정하는 것이 우선입니다.