부산지방법원 2026타경1016. 부산 동래구 안락동 449-52 소재 부동산입니다. 물건의 분류는 연립/다세대와 토지이지만, 감정평가서에는 단독주택으로 이용 중인 시멘트블럭조 단층 주택이라고 기록되어 있습니다. 토지는 109.8㎡이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 기재되어 있습니다.
현재 최저가는 103,099,000원입니다. 감정가 300,578,380원에 비하면 상당히 낮아 보이지만, 3회 유찰이라는 이력 자체가 가격·물건 상태·수요 등을 추가 확인해야 할 이유입니다. 실거래 자료가 확인되지 않는 상태에서 단순히 감정가와 최저가의 차이를 수익으로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1016 |
|---|---|
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매 · 한정상속인 최미자 신청 |
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 449-52 도로명주소: 부산광역시 동래구 명안로26번길 18-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 슬라브지붕 단층 주택 |
| 토지 | 109.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 최미자 · 2025.06.21 상속, 2026.01.08 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 300,578,380원 |
| 최저매각가 | 103,099,000원 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 경매 신청인 | 한정상속인 최미자 |
| 신청 청구액 | 0원 · 채권회수형 임의경매와 구별 필요 |
| 말소기준권리 | 2024.10.31 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 형식적 경매의 구조
먼저 과거 권리를 보면, 2014.09.11 안락새마을금고가 설정한 채권최고액 32,500,000원 근저당권은 2016.03.11 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다.
현재 분석상 말소기준은 2024.10.31 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 공동담보로 안락동 449-52 토지가 기재되어 있으며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 이후 2026.01.19 한정상속인 최미자가 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다.
② 임차인·점유관계 — 임차인 신고 없음과 임대관계 확인은 별개
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 거주한다고 확인된 상태와 다릅니다. 실제 거주자와 점유 원인을 확인하지 않고 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 없음 | 점유 확인 필요 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 | 미상 |
| 대항력 | 실제 임차인과 전입·점유 시점 확인 필요 | 가능·미상 |
| 우선변제권 | 보증금·확정일자 등 확인 필요 | 미상 |
| 보증금 승계 | 확인된 인수 보증금 없음 · 미확인 점유자 별도 조사 | 추가 확인 |
확인된 등기권리와 배당 추정상 인수액은 0원입니다. 이는 실제 점유자·임차인의 존재와 대항력까지 모두 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
감정가는 300,578,380원, 현재 최저매각가는 103,099,000원입니다. 3회 유찰된 결과 현재 가격은 감정가의 34.3% 수준입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 300,578,380원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 · 3회 유찰 | 103,099,000원 | 34.3% | 현재 회차 |
| 4회 유찰 시 | 72,169,300원 | 24.01% | 조건부 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 50,518,510원 | 16.81% | 조건부 시나리오 |
향후 회차 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저가·매각조건은 변경될 수 있습니다.
특히 이번 물건은 단독주택 이용상태와 토지가 결합된 부동산입니다. 아파트처럼 같은 단지·같은 면적의 표준화된 거래가격을 적용하기 어렵습니다. 감정가를 곧바로 현재 시세로 보거나, 감정가와 최저가의 차액을 즉시 실현 가능한 차익으로 계산하는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,099,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,243,386원 |
| 1. 해운대농업협동조합 근저당 | 240,000,000원 | 100,855,614원 |
| 2. 한정상속인 최미자 · 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 103,099,000원 |
최저가 103,099,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,243,386원을 제외한 100,855,614원이 해운대농업협동조합 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 240,000,000원을 기준으로 139,144,386원의 미배당이 발생합니다.
한정상속인 최미자의 별도 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당과 인수 시나리오
추가 유찰로 최저매각가가 낮아지면 근저당권자가 배당받는 금액도 줄고, 미배당 채권액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
| 구분 | 현재 · 3회 유찰 | 4회 유찰 | 5회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 103,099,000원 | 72,169,300원 | 50,518,510원 |
| 감정가 대비 | 34.3% | 24.01% | 16.81% |
| 근저당 예상배당 | 100,855,614원 | 70,470,253원 | 49,209,177원 |
| 근저당 미배당 | 139,144,386원 | 169,529,747원 | 190,790,823원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 확인된 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오는 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채무 잔액·배당요구·조세·임대차 및 최종 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다. 각 회차의 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준이며 미확인 임차인의 권리까지 배제한 확정값이 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 한국전력공사 동래지사 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·노변상가 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 109.8㎡, 지목 대, 평지·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 실제 진입로와 차량 통행·접도조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 상대보호구역에도 포함되어 있어 향후 건축·용도변경·개발계획을 검토할 때 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,273,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 거래가격이나 즉시 처분 가능한 시세와 동일하지 않습니다.
- 건물. 시멘트블럭조 슬라브지붕 단층 주택입니다. 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 알루미늄 새시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·난방시설이 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 건물 현황과 공부·감정평가 내역의 대조가 중요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 형식적 경매의 매각조건. 한정상속인 최미자가 신청한 청산을 위한 형식적 경매입니다. 일반 임의경매와 동일한 구조로 단정하지 말고, 매각물건명세서와 특별매각조건을 확인하세요.
- 말소기준과 공동담보. 해운대농업협동조합의 채권최고액은 240,000,000원이며 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물과 토지 각각의 등기 및 매각 범위를 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·전입세대·임대차 자료 등을 통해 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
- 대항력 있는 임차인 여부. 임차인이 확인되면 전입·점유·확정일자·보증금·배당요구를 조사하고 최종 인수액과 실질취득비용을 재산정하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 범위와 현황, 건축물대장·등기부상 표시 및 실제 점유관계를 확인하세요.
- 시세 재조사. 토지 109.8㎡와 유사한 입지·접도·이용상태를 가진 인근 단독주택·토지의 최근 거래가격과 최신 거래를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 현장 상태. 단층 시멘트블럭조 주택의 누수·균열·설비·지붕 상태와 실제 차량 진입 가능 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역의 제한과 향후 신축·증축·용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 배당 위험과 인수 위험 구별. 근저당 미배당 139,144,386원은 확인된 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 배당 추정에 반영되지 않은 우선채권과 임대차는 별도로 검토해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려온 가격, 그러나 확인되지 않은 시세와 점유”
부산지방법원 2026타경1016은 감정가 300,578,380원에서 3회 유찰되어 최저가가 103,099,000원까지 하락한 부산 안락동 주택·토지 경매입니다.
권리 측면에서는 과거 안락새마을금고 근저당이 이미 말소됐고, 해운대농업협동조합 근저당도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권최고액 기준 미배당 139,144,386원이 발생하더라도 이를 낙찰자의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 확인된 등기권리 기준 인수액은 0원입니다.
하지만 감정평가서상 임대관계 미상이라는 점은 여전히 남아 있습니다. 또한 한정상속인이 신청한 형식적 경매이고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 존재합니다. 실제 점유관계와 최종 매각조건을 검토하지 않고 권리상 완전히 안전한 물건이라고 단정하기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 감정가의 34.3%라는 수치만으로 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고 이미 3회 유찰된 만큼, 해당 토지와 주택의 실제 시장가치 및 수요를 별도로 검증해야 합니다.
