부산지방법원 2026타경1016. 부산 동래구 안락동 449-52 토지와 지상 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 물건표시는 ‘연립/다세대 + 토지’이지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 건물은 시멘트블럭조 슬라브지붕 단층 주택으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이라고 적혀 있습니다.
현재 소유자 최미자는 2025.06.21 상속을 원인으로 2026.01.08 소유권을 이전받았고, 2026.01.19 한정상속인 최미자 명의로 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권액은 0원으로 산정되어 있으며, 일반적인 채권 회수 목적의 경매와 달리 상속재산 청산 구조가 드러나는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1016 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 449-52 · 부산광역시 동래구 명안로26번길 18-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 109.8㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 슬라브지붕 단층 주택 |
| 소유자 | 최미자 (2025.06.21 상속, 2026.01.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,578,380원 / 210,405,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 | 한정상속인 최미자 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
등기상 가장 먼저 확인할 부분은 2014.09.11 설정된 안락새마을금고 근저당 32,500,000원입니다. 이 권리는 2016.03.11 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2024.10.31 설정된 해운대농업협동조합 근저당 240,000,000원입니다. 이후 2026.01.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 조사내역은 없지만 임대관계 미상
임차인 조사내역은 없습니다. 보증금·전입일·확정일자·배당요구가 확인된 임차인도 없으므로 현재 산정상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 “소유자만 점유” 또는 “임차인 없음”으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 유보
감정가는 300,578,380원이고 현재 최저매각가는 210,405,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 2회 유찰 시 가정가는 147,283,500원, 3회 유찰 시 가정가는 103,098,450원입니다.
| 회차 가정 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 210,405,000원 | 0원 | 210,405,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 147,283,500원 | 0원 | 147,283,500원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 103,098,450원 | 0원 | 103,098,450원 |
다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다. 단독주택과 토지는 건물 노후도, 도로 조건, 제시외 건물, 토지 형상, 실제 이용상태가 가격에 직접 영향을 주므로 인근 유사 토지와 단독주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,745,670원 | - |
| 1. 안락새마을금고 근저당 | 32,500,000원 | 32,500,000원 | 0원 |
| 2. 해운대농업협동조합 근저당 | 240,000,000원 | 174,159,330원 | 65,840,670원 |
| 3. 경매개시결정 · 한정상속인 최미자 | 미상 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 합계 272,500,000원 중 채권자 배당액은 206,659,330원, 총 미배당액은 65,840,670원으로 산정됩니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 안락동 소재 “한국전력공사 동래지사” 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·노변상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트블럭조 슬라브지붕 단층 주택이며, 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알미늄샷시창입니다.
- 설비. 급배수시설·위생시설·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 109.8㎡이며 평지·사다리형·세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,273,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 감정요항상 공부와의 차이는 “-”로 기재됐습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 적혀 있어 매각 대상의 위치·면적을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 조사내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 말소 근저당 대조. 2016년 말소된 안락새마을금고 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 등기 원본과 배당 관련 서류에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 문구를 기준으로 현황도·감정평가서 사진·면적·소유관계를 맞춰보세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%일 뿐입니다. 인근 단독주택 및 토지의 최근 실거래를 확보하기 전에는 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 도로 조건. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입로 폭, 차량 통행, 건축·재건축 활용 가능성을 확인하세요.
- 상대보호구역. 상대보호구역 포함에 따른 이용 제한 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 채권계산서 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 현황’이 변수
등기 흐름만 보면 2014년 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 해운대농업협동조합 근저당이 말소기준이므로 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 제시외 건물이 일괄매각에 포함되며, 말소된 근저당이 예상배당에 다시 등장합니다. 권리 자체가 복잡하다기보다 점유·매각범위·배당자료 사이의 정합성을 확인하는 과정이 핵심인 사건입니다.
가격 역시 현재 최저가 210,405,000원이 감정가의 70%라는 것만 확인될 뿐, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 우위는 판단할 수 없습니다. 결론은 인수 0원 추정, 가격 판단 유보, 원본대조 선행입니다. 점유와 제시외 건물, 말소 근저당의 배당 반영 사유까지 해소된 뒤에야 실질적인 입찰가를 정할 수 있습니다.
