199,500,000원
부산지방법원 2026타경1029. 부산 동래구 수안동 성완세띠앙 15층 1503호, 전용 84.7962㎡ 아파트입니다. 소유자 전영순은 2018.07.10 거래가 295,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행에 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2024.02.21 채권최고액이 52,800,000원으로 변경됐습니다.
등기만 빠르게 훑으면 말소기준보다 앞선 유성기의 전세권 130,000,000원과 신한은행 근저당권 72,000,000원·84,000,000원이 매수인에게 넘어오는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 전세권은 2011.09.06 해지로 말소됐고, 신한은행 근저당권 2건도 2018.07.13 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 효력이 남은 선순위 인수권리로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 수안동 182 성완세띠앙 15층 1503호 도로명: 부산광역시 동래구 충렬대로238번길 7 |
| 현칭 | 공부상 1503호 · 현칭 A동 1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7962㎡ · 철근콘크리트조 · 20층 중 15층 |
| 단지 | 성완세띠앙 · 128세대 · 사용승인 2005.06.07 |
| 소유자 | 전영순 (2018.07.10 거래가 295,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 22,914,786원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리의 ‘설정’보다 ‘말소’를 봐야 한다
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유자나 임대차관계가 없다고 단정할 수 없으므로, 현황조사서·전입세대확인서·점유관계를 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 확실히 낮다
성완세띠앙 전용 84.8㎡대 실거래는 총 11건이며, 전체 평균은 302,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 311,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 297,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 84.8㎡ | 9 | 278,000,000원 |
| 2024.02 | 84.97㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2023.09 | 84.8㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2023.09 | 84.76㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2023.03 | 84.97㎡ | 18 | 314,000,000원 |
| 2022.10 | 84.95㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 84.8㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2021.07 | 84.97㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2021.07 | 84.8㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 311,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 199,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 64.1%, 전체 실거래 평균의 66.1%입니다. 최신 거래 297,000,000원보다도 낮아, 현재 자료상 가격을 시세보다 비싸다고 볼 근거는 없습니다.
③ 제시 배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 유성기 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 신한은행 | 72,000,000원 | 65,907,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 신한은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 우리은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 우리은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 국민은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 우리은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산상 총 채권액은 744,400,000원, 배당액은 195,907,000원, 미배당액은 548,493,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 199,500,000원 | 195,907,000원 | 548,493,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 607,505,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 648,804,590원 | 0원 |
제시 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 후순위 담보권의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산도시철도 2호선 수안역 남동측 인근입니다. 주상복합건물과 근린생활시설이 형성된 노선상가지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 수안역이 있어 교통사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 15층이며, 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방·소화전·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 광대로, 서측 중로, 남동측 약 6미터 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 포함되며, 토지면적은 2,237㎡, 공시지가는 ㎡당 6,609,000원입니다.
- 단지 규모. 128세대, 사용승인일은 2005.06.07이며 전용 84.8㎡대 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 말소 확인. 을구 1번 전세권, 을구 3번·4번 신한은행 근저당권의 말소등기가 유효하게 반영돼 있는지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 배당표 재검증. 제시 배당표는 이미 말소된 권리를 배당대상으로 계산하고 있으므로 법원 기록의 채권신고서·배당요구·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 말소기준 금액 변경. 우리은행 말소기준 근저당권은 최초 66,000,000원에서 2024.02.21 채권최고액 52,800,000원으로 변경됐습니다.
- 임대차·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대차관계는 미상입니다. 전입세대확인서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 호수 표시. 공부상 1503호이나 현칭은 A동 1503호이므로 현장·건축물대장·집합건축물대장을 대조하세요.
- 기계식주차. 주차 가능 차량 규격과 운용상태, 수선비 및 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득가 199,500,000원은 최근 12개월 평균의 64.1%지만, 내부 상태·명도비·체납관리비를 반영한 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리표를 한 번 더 뒤집어 봐야 한다
현재 자료만 놓고 보면 이 물건의 강점은 분명합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득가 199,500,000원은 최근 12개월 평균 311,000,000원의 64.1%, 최신 거래 297,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 3.7% 상승으로, 하락장 보정 때문에 가격 메리트를 부정해야 하는 사례는 아닙니다.
다만 이 사건은 단순히 배당표만 읽으면 안 됩니다. 선순위처럼 표시된 전세권과 신한은행 근저당권은 후속 말소등기가 존재하고, 제시 배당 계산에는 그 말소 권리들이 다시 포함돼 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 등기상 인수도 0원 — 단, 배당표와 최신 원본의 불일치를 해소한 뒤 입찰”입니다.
