부산지방법원 2026타경10006. 부산 연제구 연산동 317-15 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 1층·2층 모두 단독주택입니다. 토지면적은 153.9㎡이고, 건물은 블록조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 현재 소유자는 강정순이며 2022.10.19. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리 흐름의 기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 176,000,000원이고, 이후 설정된 메가주식회사 50,000,000원, 주식회사지에스리테일 50,000,000원, 굿리치주식회사 36,000,000원의 근저당과 2026.01.07. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10006 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 317-15 · 부산광역시 연제구 연동로8번길 25-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1·2층 공히 단독주택 |
| 토지 | 대 · 153.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,141,000원/㎡ |
| 소유자 | 강정순 |
| 감정가 / 최저가 | 394,645,380원 / 135,363,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 메타리치 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.19. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 메가주식회사·주식회사지에스리테일·굿리치주식회사의 근저당권과 주식회사 메타리치의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 동래농업협동조합 근저당, 김한열·한국외환은행 가압류, 부산광역시연제구 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수진 | 2022.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명으로 조사돼 있습니다. 조수진의 전입일은 2022.10.25.로 말소기준권리인 2022.10.19. 하나은행 근저당보다 늦어 전입 기준 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 보증금은 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 명확하지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 394,645,380원이고 현재 최저매각가는 135,363,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 94,754,100원, 5회 유찰 시 66,327,869원으로 제시돼 있습니다.
다만 감정가 대비 낙폭만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 직접 비교할 최근 실거래 시세 수치가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치를 동일시할 수 없습니다. 특히 3회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 가격대의 시장 수용성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,695,082원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 132,667,918원 |
| 을구 4번 근저당 · 메가주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사지에스리테일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 굿리치주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 312,000,000원 중 채권자 예상배당은 132,667,918원, 미배당은 179,332,082원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연동시장 남측 인근이며, 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 곤란하나 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 153.9㎡, 완경사·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 역사문화환경보전지역에 해당합니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 치장석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 조수진의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 실제 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 차량 접근. 감정평가서에 본건까지 차량 접근이 곤란하다고 기재돼 있어 실제 진입 동선과 주차 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 현재 이용은 1·2층 모두 단독주택입니다. 실제 이용 형태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 주변 거래와 개별 토지·건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 채권 미배당이 179,332,082원 발생합니다. 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인 인수와 별개지만, 사건 진행과 이해관계인 대응은 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 물건 자체를 더 봐야 한다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 조수진의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없고, 현재 산정된 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 공동주택 경매처럼 접근하기 어렵습니다. 3회 유찰, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 차량 접근 곤란, 사건 용도와 실제 이용상태의 차이를 함께 봐야 합니다. 현재 최저가 135,363,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 기준으로 싸다고 확인된 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 실제 현황과 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
