276,252,000원
부산지방법원 2026타경10006. 부산 연제구 연산동 317-15 토지와 블록조 슬래브지붕 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 물건 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 1층과 2층 모두 단독주택입니다. 토지면적은 153.9㎡이며 일괄매각 대상에 제시외 건물도 포함됩니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.10.19. 설정된 하나은행 근저당권 176,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 동래농업협동조합 근저당과 김한열·한국외환은행 가압류, 연제구 압류는 2016년 또는 2021년에 이미 말소됐습니다. 하나은행 근저당 이후 설정된 메가·GS리테일·굿리치 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 317-15 · 부산광역시 연제구 연동로8번길 25-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 모두 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 블록조 슬래브지붕 2층 · 외벽 치장석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 · 샷시창호 |
| 토지 | 153.9㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 강정순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 394,645,380원 / 276,252,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 메타리치 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2022.10.19. 하나은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이후의 메가주식회사 근저당 50,000,000원, GS리테일 근저당 50,000,000원, 굿리치 근저당 36,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 메가주식회사 근저당은 주식회사 메타리치로 이전됐습니다.
임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수진 | 2022.10.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 2022.10.19. 이후 전입 · 보증금과 확정일자·배당요구 여부 확인 필요 |
조수진의 전입일은 2022.10.25.로 하나은행 근저당 설정일인 2022.10.19.보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없으며 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 394,645,380원이고 1회 유찰된 최저매각가는 276,252,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 276,252,000원입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 회차 | 70% | 276,252,000원 | 111,279,111원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 193,376,400원 | 192,994,453원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 135,363,480원 | 250,195,192원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 276,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,667,528원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 2. 가압류 · 김한열 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국외환은행 | 5,363,583원 | 5,363,583원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 5. 근저당 · 메가주식회사 | 50,000,000원 | 24,720,889원 |
| 6. 근저당 · 주식회사지에스리테일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 굿리치주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계는 382,863,583원, 채권자 예상배당은 271,584,472원, 미배당은 111,279,111원이며 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%인 4,667,528원 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 연동시장 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 곤란합니다. 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 153.9㎡, 지목 대, 완경사·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보전지역에 해당하며 공시지가는 1,141,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건으로, 실제 출입 여건과 건물 상태에 따라 매수층과 거래가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 조수진의 실제 거주 여부, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조·사용자와 감정평가 반영 범위를 대조하세요.
- 출입로 확인. 차량 접근이 곤란하다고 평가됐고 도로접면도 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 도로 폭과 통행 상태를 현장에서 확인하세요.
- 경계·토지 확인. 토지 153.9㎡의 현황 경계, 인접 토지와의 담장, 통행관계 및 점유 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 건물 상태를 별도로 조사하세요.
- 배당 원본 대조. 예상배당표에 포함된 과거 권리와 등기상 말소내역이 일치하지 않으므로 최신 등기와 배당요구 서류를 재확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.10.19. 하나은행 근저당이 실제 말소기준권리인지 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 조수진의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산된다는 점이 장점입니다. 그러나 실거래가 확인되지 않아 최저가 276,252,000원이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
여기에 차량 접근 곤란, 연립/다세대 + 토지 일괄매각, 1·2층 단독주택 이용, 제시외 건물 포함, 보증금 미상 점유자, 배당표와 과거 말소내역의 불일치까지 점검해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 응찰 전 현장과 원본 서류를 통해 물건의 실제 가치와 명도 난도를 확인하는 것이 우선입니다.
