부산지방법원 2026타경10025. 부산 영도구 신선동3가 76-38의 토지와 건물입니다. 감정평가 이용상태는 1층 주택, 2층 근린생활시설 및 주택이며, 토지는 107.0㎡입니다. 감정가 43,933,800원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 15,070,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 1층 전부를 점유하는 임차인 김태환이 2023.03.21 전입했고, 말소기준권리인 2026.01.09 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 2,000,000원이며 우선변제권은 없어 매수인이 전액 떠안는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서 입찰자가 부담하는 실질 금액은 최저매각가 15,070,000원 + 인수보증금 2,000,000원 = 17,070,000원입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 별개로, 이 2,000,000원은 낙찰대금 밖에서 추가 부담해야 합니다. 또한 등기상 김태진 11분의 9, 김이순 11분의 2의 공유관계가 확인되며, 경매개시결정은 등기상 김이순 지분 강제경매개시결정으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 신선동3가 76-38 · 부산광역시 영도구 산정길 88 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주택 · 2층 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 대 · 107.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공유관계 | 김태진 11분의 9 · 김이순 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 43,933,800원 / 15,070,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 와이앤케이파트너스대부주식회사 / 13,023,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 200만원 인수
등기상 2026.01.09 강제경매개시결정이 말소기준으로 산정돼 있고, 그 뒤 2026.03.03 설정된 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김태환은 2023.03.21 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서에 1층 전부 점유, 보증금 2,000,000원으로 확인되며, 우선변제권은 없는 대신 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김태환 | 1층 전부 | 2023.03.21 | 2,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 |
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 판단 금지
이 물건은 감정가 43,933,800원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 15,070,000원, 즉 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 동일 용도·인근 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이를 근거로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
또한 가격을 볼 때는 최저매각가만이 아니라 임차보증금 인수를 더한 17,070,000원을 실제 부담액으로 봐야 합니다. 4회 유찰 시 최저가는 10,549,000원, 5회 유찰 시 7,384,299원으로 내려가지만, 임차보증금 2,000,000원 인수는 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,260원 |
| 인수 · 임차인 김태환 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 13,023,956원 | 13,023,956원 |
| 3. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 28,247,385원 | 1,374,784원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 41,271,341원 중 14,398,740원이 배당되고, 26,872,601원이 미배당으로 남습니다. 임차인 김태환의 보증금 2,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 공유관계·우선매수권 메모
- 공유관계. 김태진 11분의 9, 김이순 11분의 2의 공유로 등기돼 있습니다.
- 경매개시결정. 등기에는 2026.01.09 “3번 김이순 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있습니다.
- 공유자우선매수. 일괄매각으로 부동산 중 일부에 대한 공유자에게는 공유자우선매수권이 인정되지 않으며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신선초등학교 남서측 인근으로 일반주택·빌라·점포 등이 형성된 지역이며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 주택, 2층은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 토지. 107.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 875,900원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구, 재정비촉진지구기타, 절대보호구역·상대보호구역, 중로3류·소로1류 저촉 등이 확인됩니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 회차에서는 최저가 15,070,000원에 임차보증금 2,000,000원을 더한 17,070,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수. 김태환의 전입일 2023.03.21과 보증금 2,000,000원, 대항력 및 배당관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위. 등기상 김이순 지분에 대한 강제경매개시결정과 일괄매각 문구가 함께 있으므로 토지·건물·지분별 매각범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수. 매각물건명세서에 기재된 일괄매각 예외와 1회 행사 제한을 확인하고, 실제 우선매수신고 여부를 기일 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 감정평가서와 현황도를 대조해 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 최근 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 판단하지 말고 현장 시세를 별도 조사해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 먼저 볼 것은 인수와 공유관계
현재 최저가는 15,070,000원으로 감정가 43,933,800원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김태환의 보증금 2,000,000원을 매수인이 전액 인수하므로 현재 회차의 실질취득 부담은 17,070,000원입니다. 여기에 공유관계, 김이순 지분에 대한 강제경매개시결정, 일괄매각 및 공유자우선매수권 관련 조건이 겹칩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 낮아진 최저가보다 인수금액과 매각범위 확인이 먼저인 물건입니다.
