부산지방법원 2026타경10025. 부산 영도구 신선동3가의 토지와 블록조 슬래브지붕 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 주택, 2층은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 다만 등기상 경매개시결정은 공유자 김이순의 11분의 2 지분에 내려져 있습니다. 김태진의 나머지 11분의 9 지분은 별도 공유지분으로 남기 때문에, 낙찰자는 완전한 단독 소유권이 아니라 공유관계에 들어가게 됩니다.
권리의 말소 구조만 보면 근저당권은 없고, 2026년 1월 9일 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자가 설정한 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김태환은 2023년 3월 21일 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자에 기초한 우선변제권은 없어 보증금 2,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 신선동3가 76-38 · 부산광역시 영도구 산정길 88 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주택 · 2층 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 / 건물 | 대 107.0㎡ · 단독 이용 · 블록조 슬래브지붕 2층 |
| 공유관계 | 김이순 11분의 2 · 김태진 11분의 9 |
| 매각 대상 | 김이순 소유 11분의 2 지분에 대한 강제경매 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 43,933,800원 / 30,754,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와이앤케이파트너스대부주식회사 / 13,023,956원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 지분과 임차인이 남는다
1994년 김정곤이 취득한 뒤 2022년 협의분할에 의한 상속으로 김태진에게 소유권이 이전됐고, 2025년 진정명의회복을 원인으로 김이순에게 11분의 2 지분이 일부 이전됐습니다. 이 지분을 대상으로 2026년 1월 9일 강제경매가 개시됐고, 같은 해 3월 3일 설정된 청구금액 28,247,385원의 가압류는 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태환 | 1층 전부 | 2023.03.21 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 2,000,000원 |
김태환은 1층 전부를 점유하고 있으며 전입일은 2023년 3월 21일입니다. 말소기준권리인 2026년 1월 9일 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 반면 우선변제권은 없어 매각대금에서 보증금을 배당받지 못하고, 보증금 2,000,000원 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰은 ‘시세 할인’이 아니다
감정가 43,933,800원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 30,754,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 수치는 이 사건 매각 대상의 감정가 대비 유찰률일 뿐, 인근 시장에서 전체 건물을 얼마에 거래하는지 보여주는 실거래 시세는 아닙니다. 특히 매각 대상이 11분의 2 지분이므로 전체 부동산 거래가격과 단순 비교해서도 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 30,754,000원 | 2,000,000원 | 32,754,000원 | 11,470,913원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 21,527,800원 | 2,000,000원 | 23,527,800원 | 20,531,041원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 15,069,459원 | 2,000,000원 | 17,069,459원 | 26,873,132원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 전액 배당되지만, 후순위 가압류에는 11,470,913원의 미배당이 발생합니다. 유찰이 늘어날수록 매각가격과 실질취득은 낮아지는 반면 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 변화는 채권 회수율을 나타낼 뿐, 공유지분의 환금성과 이용 제한을 해소하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 953,572원 |
| 인수 · 임차인 김태환 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 와이앤케이파트너스대부주식회사 | 13,023,956원 | 13,023,956원 |
| 3. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 28,247,385원 | 16,776,472원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 30,754,000원은 집행비용과 채권자 배당으로 전액 소진됩니다. 후순위 가압류 미배당액은 11,470,913원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 임차보증금 2,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 별도로 인수하므로 실질취득은 32,754,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공유자 우선매수와 낙찰 변수
매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 일괄매각되는 부동산 중 일부에 대한 공유자에게는 공유자우선매수권이 인정되지 않는다고 명시돼 있는 한편, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있다고도 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 주택, 2층은 근린생활시설 및 주택으로 이용되는 혼합용도 건물입니다.
- 입지. 신선초등학교 남서측 인근이며, 주변은 일반주택·빌라·점포 등으로 형성돼 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 107.0㎡이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 875,900원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 재정비촉진지구, 신선초등학교 절대보호구역 및 상대보호구역, 소로1류·중로3류 저촉 사항이 있습니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 페인팅 및 벽지, 창호는 샷시 구조이며 위생·급배수설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼재된 건물의 11분의 2 공유지분으로, 단독 소유 부동산보다 매수층과 처분 방식이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 김이순 지분 11분의 2에 대한 경매임을 전제로, 토지·건물·제시외 건물의 각 매각 범위를 원문 목록에서 대조하세요.
- 임차보증금 반영. 최저가 30,754,000원이 아니라 보증금 인수액을 더한 32,754,000원을 현재 회차의 최소 실질취득 기준으로 보세요.
- 점유 현황 확인. 임차인 김태환이 1층 전부를 점유합니다. 임대차계약서, 실제 점유 범위와 보증금 반환관계를 확인하세요.
- 공유관계 정리. 김태진 지분 11분의 9가 남습니다. 사용·수익·처분 방식과 공유관계 정리 가능성을 응찰 전에 검토하세요.
- 우선매수신고 확인. 일괄매각으로 우선매수권이 제한되는 공유자와 1회 행사 가능한 공유자를 매각물건명세서에서 구분하세요.
- 규제 대조. 재정비촉진지구와 학교 보호구역, 도로 저촉이 향후 이용·정비계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 공유지분 환금성과 임차보증금 승계를 반영해 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 2/11 지분이 먼저다”
이 사건은 감정가 43,933,800원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 30,754,000원까지 내려왔습니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 낙찰 대상은 김이순의 11분의 2 공유지분이고, 김태진의 11분의 9 지분과 공유관계가 계속됩니다. 1층 전부를 점유하는 대항력 임차인 김태환의 보증금 2,000,000원도 인수해 현재 회차 실질취득은 32,754,000원입니다.
후순위 가압류가 소멸한다는 점은 명확하지만, 공유지분의 이용·명도·처분 제약과 임차보증금 승계는 낙찰 후에도 남습니다. 여기에 공유자 우선매수신고가 낙찰 확정의 변수가 될 수 있고, 동일 조건 실거래에 근거한 가격 우위도 확인되지 않습니다. 결론은 등기 말소는 단순하지만 취득 구조는 고난도입니다. 유찰률만 보고 접근하기보다 공유관계 정리 방안과 실제 회수 가능성을 먼저 확보해야 하는 보수적 검토 대상입니다.