176,663,000원
대구지방법원 2025타경11570. 경상북도 구미시 옥성면 덕촌리 278에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 708.0㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 옥상 태양광 설비와 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함되지만, 정원수인 소나무 2주는 매각에서 제외됩니다.
경매를 신청한 농협은행의 청구액은 31,955,114원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.10.01 설정된 농협은행 근저당권으로, 채권최고액은 36,000,000원입니다. 그 뒤에 광주은행 근저당권과 여러 가압류가 설정됐지만, 이들은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
문제는 그보다 앞서 전입신고된 김정자입니다. 2020.06.29 전입이라는 사실은 확인되지만, 실제 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 점유를 계속하고 있는지는 확정되지 않았습니다. 따라서 등기권리의 말소 여부만 보고 안전한 경매라고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥성면 덕촌리 278 도로명주소: 경상북도 구미시 옥성면 덕촌3길 39-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지면적 / 지목 | 708.0㎡ / 대 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 |
| 건물 이용상태 | 1개동의 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 오영훈 (단독소유) |
| 감정가 | 176,662,300원 |
| 최저매각가 | 176,663,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 31,955,114원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.01 농협은행 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 특별 매각조건 | 옥상 태양광 설비 및 제시외 건물 포함 일괄매각 · 정원수(소나무 2주) 제외 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 개별공시지가 | 57,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리는 2021.10.01 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 광주은행 근저당권과 현대카드·KB국민카드·광주은행·신용보증기금의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이전에 설정됐다가 해지된 선산새마을금고 근저당권과 기존 농협은행 근저당권, 국가의 가압류는 이미 말소된 권리로서 별도 인수 대상이 아닙니다.
② 전입자·임차관계 — 보증금 미상이 핵심
현황조사와 매각물건명세서에는 김정자가 전입자로 확인됩니다. 다만 임대차계약의 존재와 구체적인 계약조건은 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 전입자 1명, 실제 임차인 여부는 미확정으로 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정자 | 2020.06.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
김정자가 실제 임차인이고, 주택 인도와 주민등록 등 대항요건을 갖춘 뒤 이를 유지했다면 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않는 경우 매수인에게 잔액 인수가 문제 될 수 있습니다. 반면 임대차관계가 없거나 대항요건이 충족되지 않는다면 판단은 달라집니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상이 정확한 판정입니다.
실질취득금액 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금
신건 최저가 기준: 176,663,000원 + 인수 가능 보증금
보증금과 실제 배당액이 확인되지 않았으므로 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당 이후 미변제액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 하락하더라도 무조건 저렴해지는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
본건의 감정가는 176,662,300원, 최저매각가는 176,663,000원입니다. 신건으로 감정가 수준에서 경매가 시작되며, 유찰에 따른 가격 인하는 아직 없습니다.
구미시 옥성면 덕촌리의 농촌 단독주택은 아파트와 달리 토지면적, 건물 상태, 접근도로, 부속시설, 이용 가능성에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 현재 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 176,663,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 미배당 채권액 | 매수인 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 176,663,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 141,330,400원 | 18,267,580원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 113,064,320원 | 46,137,934원 | 미확정 |
미배당 채권액은 제공된 일반 채권 배당 시나리오의 추정치입니다. 선순위 전입자의 임대차 여부와 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 표의 미배당 채권액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 유찰 시 가격 및 배당 결과 역시 가정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,273,282원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광주은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 22,502,787원 | 22,502,787원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 6,480,701원 | 6,480,701원 |
| 5. 가압류 · 광주은행 | 27,847,366원 | 27,847,366원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 15,988,500원 | 15,988,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 16,570,364원 |
위 배당 시뮬레이션에서 일반 채권자의 채권 합계는 156,819,354원이고, 같은 금액이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 집행비용 3,273,282원을 제외한 뒤 소유자에게 16,570,364원이 남는 구조입니다.
다만 이는 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 기초로 한 조건부 배당 추정입니다. 실제 피담보채무와 배당요구, 조세채권, 임차인의 우선변제 여부에 따라 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 옥성면 덕촌리 소재 덕촌초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택과 농경지, 야산 등이 형성된 일반 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반 농촌지대로서의 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 708.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 단독주택입니다. 지형은 완경사·가로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 외벽은 인조석붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일 등으로 마감됐습니다. 바닥은 강화마루·장판지·타일, 창호는 하이섀시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 심야전기온수보일러를 이용한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에도 속합니다. 향후 개발이나 용도변경을 검토할 경우 해당 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물과 옥상 태양광 설비는 매각 범위 및 현황을 직접 점검해야 합니다.
- 환금성. 농촌지역 단독주택과 토지는 표준화된 아파트에 비해 거래사례 확보와 매수자 탐색이 어려울 수 있습니다. 따라서 감정가와 실제 매도 가능 가격에 차이가 생길 위험을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인 — 최우선 과제. 김정자의 실제 거주 여부와 전입 경위, 소유자와의 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 임차관계가 존재한다면 보증금·차임·계약기간을 확인하고, 주택 인도와 주민등록 유지 여부까지 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구의 유무 및 효력을 확인하여 실제 배당 가능액과 매수인이 인수할 수 있는 잔액을 판단해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 임차인의 인수 보증금이 발생한다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 투자성을 다시 검토해야 합니다.
- 토지·건물 권리 대조. 건물뿐 아니라 토지 등기사항, 지적도, 경계 및 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 태양광 설비. 옥상 설비의 소유권과 관리상태, 전기설비 관련 계약과 유지보수 부담을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 구조물의 위치, 면적, 이용상태와 위법성 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 매각 제외 정원수. 소나무 2주는 매각 대상에서 제외되므로 소유권 귀속과 관리·반출 관련 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 단층 시멘트벽돌조 주택의 누수·균열·단열·난방·급배수설비를 확인하고 필요한 보수비용을 산정해야 합니다.
- 접근도로·토지 규제. 실제 진입로의 이용 가능 여부와 계획관리지역·자연취락지구 및 각종 제한구역의 적용사항을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 옥성면 및 주변 지역의 유사한 단독주택·토지 실거래와 실제 매도 사례를 조사해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 직전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 재확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리보다 먼저 풀어야 할 질문이 있다
이 물건은 등기부상 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 일반적인 임의경매 구조입니다. 채권관계 자체는 비교적 명확하지만, 선순위 전입자의 임대차관계가 미확정이라는 중요한 문제가 남아 있습니다.
김정자는 2020.06.29 전입했고, 농협은행 근저당권은 2021.10.01 설정됐습니다. 만약 김정자가 대항요건을 갖춘 임차인으로 확인된다면 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실제 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가 176,663,000원을 최종 취득원가로 보는 것은 위험합니다.
또한 물건이 농촌지역 단독주택과 토지라는 점도 고려해야 합니다. 아파트처럼 동일한 조건의 거래사례가 풍부하지 않을 수 있고, 건물 상태와 토지 활용성에 따라 실제 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 가격 검증 없이 감정가가 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
가격: 최저매각가 176,663,000원은 감정가 수준이며, 실거래 시세 대비 저렴한지 확인되지 않았습니다.
환금성: 농촌 단독주택·토지로서 개별적인 매도 가능성과 보수·관리 부담을 고려해야 합니다.
결론: 임대차관계와 인수 가능 보증금, 실제 시세가 확인되기 전에는 보수적 접근이 필요합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 먼저 전입한 사람이 중요하다”
본건의 말소기준권리는 농협은행 근저당권이고, 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이 부분만 보면 권리관계가 복잡하지 않은 경매처럼 보일 수 있습니다.
하지만 2020.06.29 전입한 김정자의 존재가 판단을 바꿉니다. 실제 임대차계약이 있는지, 대항요건을 갖췄는지, 보증금이 얼마인지 알 수 없는 상황에서는 매수인의 최종 인수액도 확정할 수 없습니다.
여기에 농촌 단독주택의 환금성 문제와 비교 실거래 부족까지 겹칩니다. 권리 위험 해소와 시세 검증이 입찰보다 먼저입니다. 특히 유찰로 가격이 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득금액은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.
등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 선순위 전입자의 권리관계가 해결되기 전에는 가격만 보고 입찰할 수 없는 물건입니다.
