부산지방법원 2026타경10042. 부산 동래구 안락동 제이에스레그노1차 8층 802호입니다. 감정가는 2억 4,800만원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 약 5,954만원입니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리관계의 중심에는 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 2억 2,575만원이 자리하고 있습니다.

말소기준권리는 2024년 10월 23일 주식회사 오케이저축은행의 가압류입니다. 임차인 주부석의 전입일은 2020년 11월 27일이고 확정일자는 2020년 11월 3일입니다. 임차권등기는 2024년 12월 6일에 이루어졌지만, 그 이전에 형성된 임차인의 대항력을 단순히 등기일이 늦다는 이유로 없다고 판단할 수는 없습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 취지가 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 강한 임차인의 대항력

이 사건에서 가장 중요한 기준은 2024년 10월 23일입니다. 오케이저축은행의 가압류가 말소기준권리로 작용합니다. 이후의 미라클제이비 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 두원건설의 가압류는 이미 말소되었습니다.

반면 주부석 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖췄습니다. 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 등기상 후순위 임차권등기가 말소 대상으로 분류되는 것과 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 225,750,000원

③ 가격 분석 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 2.27억 안팎

이번 경매의 핵심은 낙찰가와 실질취득 비용을 분리해서 계산하는 것입니다. 현재 최저매각가는 59,545,000원이지만 대항력 임차인의 보증금 225,750,000원이 그보다 큽니다. 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않기 때문에 매수인은 미배당 보증금 잔액을 추가로 부담할 수 있습니다.

낙찰가가 내려가면 임차인의 배당금도 줄어드는 반면 매수인이 인수할 보증금은 늘어납니다. 결국 실질취득 총액은 보증금 규모에 가까운 수준으로 유지됩니다. 유찰에 따른 최저가 하락을 전부 매수인의 이익으로 볼 수 없는 이유입니다.

각 회차의 실질취득 합계는 해당 최저가에 예상 임차보증금 인수액을 더한 값입니다. 유찰 시나리오는 예상치이며 실제 배당액·집행비용·낙찰가에 따라 달라집니다.

4회 유찰부터 6회 유찰까지 최저매각가는 크게 떨어지지만 실질취득 합계는 226,675,187원~227,221,810원으로 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 최저가만 보면 극적인 가격 하락이지만 총취득 부담은 그만큼 줄어들지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,545,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 후순위 일반채권자 예상 미배당 합계는 2,053,396,831원입니다. 실제 배당순위와 배당금은 배당절차에서 확정됩니다.

현재 매각대금 59,545,000원에서 집행비용 1,471,810원을 제외하면 58,073,190원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 225,750,000원과의 차액인 167,676,810원은 매수인의 인수 위험으로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 안락1동 행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 동해선 안락역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 8층 802호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·기계식 주차·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도 확인. 경매 물건종류는 아파트로 표기되어 있으나 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 금융기관 담보평가 기준을 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 안락동 436-16·436-17의 2필지 일단지이며 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지입니다. 남측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 소로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 교통 접근성과 주변 주거·생활시설은 장점이 될 수 있지만, 이 물건은 임차보증금 인수 구조와 다세대주택 이용상태를 함께 고려해야 합니다. 현재 시세와 실제 매수수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 현재 회차 예상 인수액은 167,676,810원입니다. 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 인수 문구 및 실제 변제 가능 금액을 재확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제. 주부석의 전입일 2020.11.27, 최초 확정일자 2020.11.03, 보증금 증액 확정일자 2022.10.25 및 임차권등기 내역을 대조해야 합니다.
• 실질취득 예산. 낙찰대금 59,545,000원만 확보해서는 충분하지 않습니다. 예상 보증금 인수 167,676,810원과 별도의 취득 부대비용을 함께 고려해야 합니다.
• 임차인의 실제 점유·명도. 임차권등기와 과거 점유개시 기록은 확인되지만 현재 실제 점유 및 명도 완료 여부는 별도 확인이 필요합니다. 인수보증금 정산과 인도절차의 연결 관계도 살펴야 합니다.
• 신탁 이력. 과거 케이비부동산신탁주식회사에 대한 신탁등기와 말소·신탁재산 귀속 이력이 있습니다. 등기부의 현재 소유권과 신탁원부 관련 사항을 최종 점검해야 합니다.
• 말소기준권리. 오케이저축은행의 2024.10.23 가압류가 기준입니다. 말소된 두원건설 가압류와 이후의 미라클제이비 가압류·강제경매개시결정을 구분해야 합니다.
• 집행비용·배당 변동. 예상 집행비용 1,471,810원과 임차인 배당 58,073,190원은 추정값입니다. 세금·배당순위·실제 매각금액에 따른 인수액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 공부상 용도. 아파트 표기와 감정평가상 다세대주택 이용상태를 대조해 대출 가능액, 취득 관련 비용, 매도 시 수요를 검토해야 합니다.
• 관리비·기계식 주차. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 기계식 주차설비의 이용·유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 최신 서류. 등기사항전부증명서의 확인일은 2026.07.27입니다. 매각기일 2026.11.04 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수보증금을 보라”

부산 제이에스레그노1차 802호는 겉으로는 크게 할인된 경매물건입니다. 감정가 248,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 59,545,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 주부석의 보증금은 225,750,000원입니다. 현재 최저가 기준으로 배당받지 못하는 167,676,810원은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

그래서 실질취득 비용은 227,221,810원입니다. 추가 유찰에서도 총취득 비용은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 최근 실거래와의 비교를 통해 이 정도 비용에 매수할 가치가 있는지 확인해야 하며, 최저매각가의 하락 자체를 수익기회로 해석해서는 안 됩니다.

종합평가 D. 판단 근거는 명확합니다. 대항력 임차인의 대규모 보증금 인수 위험이 존재하고, 이미 네 차례 유찰됐으며, 감정평가상 다세대주택 이용물건의 실제 거래가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 후순위 가압류의 소멸만으로 안전한 경매라고 판단하기 어렵습니다.

결론은 입찰 신중. 이 사건의 핵심 숫자는 최저가 59,545,000원이 아니라 실질취득 예상액 227,221,810원입니다. 임차인의 대항력과 인수보증금, 실제 시세를 모두 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.