부산지방법원 2026타경10042. 부산 동래구 안락동 제이에스레그노1차 8층 802호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 건물 전유부분 전부에 주택임차권을 등기한 임차인 주부석은 2020.11.27 전입·점유를 시작했고, 최초 보증금 215,000,000원에 2022.10.25 증액된 10,750,000원을 더해 총 보증금은 225,750,000원입니다.
현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.10.23 접수된 오케이저축은행 가압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자는 이보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.12.06 접수됐지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 2020.11.27이고 확정일자는 2020.11.03입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 8층 802호 도로명: 부산광역시 동래구 안연로110번길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 · 13층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 주식회사제이에스산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 247,599,206원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
2019.05.29 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 2020.05.28 다시 신탁된 뒤 2020.11.27 신탁재산이 주식회사제이에스산업개발로 귀속됐습니다. 임차인 주부석의 전입·점유도 2020.11.27 시작됐습니다. 2024.10.07 두원건설 가압류는 2024.12.26 말소됐고, 현재 권리판단 기준은 2024.10.23 오케이저축은행 가압류입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주부석 주거·임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 225,750,000원 | 대항력 있음 전입 2020.11.27 | 우선변제 있음 확정 2020.11.03 · 배당요구 | 실제 임차인 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 고정
이 물건은 최저매각가만 보면 173,600,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금의 합계여야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 228,980,400원입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 55,380,400원 | 228,980,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 121,519,999원 | 106,731,281원 | 228,251,280원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 85,063,999원 | 142,617,153원 | 227,681,152원 |
매각가는 173,600,000원에서 121,519,999원, 85,063,999원으로 낮아지지만 인수액은 55,380,400원에서 106,731,281원, 142,617,153원으로 커집니다. 실질취득은 각각 228,980,400원, 228,251,280원, 227,681,152원으로 보증금 225,750,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 주부석 보증금 | 225,750,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 두원건설 | 310,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 미라클제이비 | 1,105,797,625원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 247,599,206원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 임차인 미배당액 55,380,400원은 매수인 인수 가능액입니다. 두원건설·오케이저축은행·미라클제이비와 신청채권자 한국주택금융공사의 청구 합계 2,363,596,831원은 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트이며 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 8층 802호입니다.
- 입지. 안락1동 행정복지센터 동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 안락역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·기계식 주차·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 안락동 436-16, 436-17 두 필지의 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지이며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 196.0㎡, 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남측 노폭 약 8m 포장도로에 접하며 준주거지역, 소로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 173,600,000원에 인수 가능액 55,380,400원을 더한 228,980,400원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2020.10.17과 증액계약일 2022.10.25, 보증금 225,750,000원, 전입·확정일자와 배당요구 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소·명도. 임차인의 배당 수령 및 잔액 인수와 연계해 임차권등기 말소, 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현장 중개 시세와 최신 실거래를 실질취득액 228,980,400원에 대조해 가격 경쟁력을 확인해야 합니다.
- 관리비·주차설비. 체납 관리비와 기계식 주차설비의 이용 가능 여부 및 유지 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 173,600,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 주부석의 보증금 225,750,000원입니다. 현재 회차에서 임차인이 예상 배당받는 금액은 170,369,600원이고, 남는 55,380,400원은 매수인 인수 가능액입니다. 따라서 최저가 173,600,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 228,980,400원입니다.
2회와 3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 228,251,280원과 227,681,152원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다. 권리 구조는 확인 가능하지만 가격 착시가 큰 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 참고값이고, 판단 기준은 실질취득액입니다.