대구지방법원 2025타경11632. 경상북도 구미시 공단동 310-8 소재 기타 및 토지 물건입니다. 등기상 건물은 바동으로 표시되어 있고, 토지는 공장용지 15,813㎡입니다. 일반공업지역에 위치한 산업용 부동산으로, 일반적인 주택 경매와는 달리 토지와 건물의 매각 범위, 사업자등록 및 점유관계, 기존 시설의 사용 가능 여부를 함께 분석해야 합니다.
등기상 소유자는 배재훈과 주창환으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2018년 6월 29일 중소기업은행의 근저당권이 양 소유자의 지분 전부에 설정되었고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 추가 설정된 중소기업은행 근저당권 2건과 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다. 현황조사상 점유·임대차 조사 대상이 27건이며, 그중 2018년 6월 29일보다 앞서 전입한 안다미로와 강호원의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 비고에도 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 사업자등록자 및 전입자가 있다고 기재되어 있습니다. 등기상 소멸권리와 실제 점유자의 인수 가능성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11632 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 310-8 바동 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 15,813㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 배재훈 2분의 1 · 주창환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,351,888,000원 / 1,351,888,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,173,230,171원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 기준권리 | 2018.06.29. 을구 6번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 2-1(감정서상 ㄱ)만 포함매각 · 나머지 제시외 건물은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대차는 별도 확인
이번 경매의 기준권리는 2018년 6월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 배재훈과 주창환의 지분 전부를 공동담보로 설정한 권리입니다.
2020년 2월 28일과 2020년 6월 22일 같은 은행에서 각각 144,000,000원, 250,000,000원의 근저당권이 추가 설정되었습니다. 두 권리 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 1월 16일 설정된 삼성카드 가압류 14,443,020원도 기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 27건 중 대항력 가능 2건
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 점유·임대차 조사 대상은 총 27건입니다. 그중 25건은 말소기준권리 이후 전입으로 조사되어 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 안다미로와 강호원은 기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있습니다.
보증금 미상은 총 10건입니다. 이 중 2건은 기준권리 이전 전입자이므로 특히 주의해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않는 만큼 우선변제권도 일괄적으로 인정하거나 부정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이와이전자 | 전부 | 2021.02.08 | 40,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)케이더블유물산 | 마동 2층(20.0000㎡) | 2023.03.22 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안혜정 | C동(33.0000㎡) | 2021.10.04 | 1,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)에스에이치 | 마동 2층(30.0000㎡) | 2023.03.22 | 5,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대일테크 | 1,157.0000㎡ | 2018.10.16 | 52,500,000원 | 5,250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세진 | 에프동(60.0000㎡) | 2022.03.23 | 5,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정윤 | 165.2900㎡ | 2019.10.31 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤문희 | 사동(33.0000㎡) | 2023.05.30 | 1,000,000원 | 130,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 수호 주식회사 | 사동(45.0000㎡) | 2018.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정나정 | 에프동(231.4060㎡) | 2021.12.08 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미라 | 198.3480㎡ | 2022.10.26 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양종인 | 에프동(231.4060㎡) | 2022.07.05 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)좋은환경개발 구미지점 | 2층(300.0000㎡) | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배청일 | 사동(660.0000㎡) | 2024.01.09 | 30,000,000원 | 2,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동엽 | (주)Han's(66.0000㎡) | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노장현 | 165.2900㎡ | 2019.11.04 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)상화테크 | 3동(16.5000㎡) | 2020.09.21 | 3,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지티스 | 165.0000㎡ | 2020.01.02 | 30,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)안다미로 | 100.0000㎡ | 2015.09.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김용평 | 아동(975.2110㎡), 바동(295.0000㎡) | 2022.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정승철 | 330.5800㎡ | 2023.02.02 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 두럭스 | 85.0000㎡ | 2020.11.13 | 10,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 코지텍아이엔씨 | 330.5800㎡ | 2024.04.19 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태일 | 165.0000㎡ | 2023.02.01 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜민 | 3동 101호(149.0000㎡) | 2024.08.20 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박유진 | 33.0500㎡ | 2021.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강호원 | 미상 | 2016.07.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일은 조사된 날짜 기준입니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다.
③ 토지·매각 범위 — 산업용 부동산의 핵심 확인사항
이 물건은 일반공업지역에 속하는 공장용지로 토지면적은 15,813㎡입니다. 토지이용상황은 공업용이며 평지, 세로장방형, 소로한면 접면으로 조사되어 있습니다. 공시지가는 231,700원/㎡입니다.
| 지목 | 공장용지 |
|---|---|
| 토지면적 | 15,813㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 토지이용상황 | 공업용 |
| 지형 높이 / 형상 | 평지 / 세로장방 |
| 도로 접면 | 소로한면 |
| 개별공시지가 | 231,700원/㎡ |
| 용도지역·지구 | 재생사업지구 포함 · 산업시설구역 포함 · 공공시설구역 접함 · 가축사육제한구역 포함 |
토지이용계획상 재생사업지구 및 산업시설구역에 포함되고 공공시설구역에 접하는 부분이 있습니다. 산업용 부동산인 만큼 현재 이용 형태와 산업시설 입주·운영 가능 여부, 도로 접근성, 시설의 실제 상태를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,351,888,000원 가정)
현재 감정가와 최저매각가인 1,351,888,000원에 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 근저당권은 채권최고액, 삼성카드 가압류는 청구금액을 기준으로 반영했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,918,880원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 삼성카드 | 14,443,020원 | 14,443,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,526,100원 |
예상배당상 근저당권 3건의 채권최고액 합계는 1,234,000,000원이고 삼성카드 가압류를 포함한 채권자 총액은 1,248,443,020원입니다. 신건 매각가에서는 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금 87,526,100원이 발생하는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 대항력 임대차 관련 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 확대
현재는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰에 따라 최저매각가격이 낮아지면 매수인에게는 응찰가격이 낮아지는 효과가 있지만, 이 사건은 채권액이 크기 때문에 배당 부족액도 함께 증가합니다.
| 구분 | 최저매각가격 | 배당 채권액 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건 100%) | 1,351,888,000원 | 1,248,443,020원 | 0원 | 87,526,100원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,081,510,400원 | 1,068,295,296원 | 180,147,724원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 865,208,320원 | 854,156,237원 | 394,286,783원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 토지 규모. 공장용지 15,813㎡의 대면적 산업용 토지입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 실제 산업시설 운영 수요와 토지 이용 가능성이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 재생사업지구와 산업시설구역에 포함됩니다. 공공시설구역에 접하고 가축사육제한구역에도 포함되어 있어 토지이용계획과 관련 규제를 개별 확인해야 합니다.
- 지형·도로. 평지·세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 대규모 산업시설의 차량 진출입과 물류 이용에 적합한지 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 범위. 일괄매각이지만 제시외 건물 중 감정서상 ㄱ만 포함되고 나머지는 제외됩니다. 실제 건물 배치와 매각 대상 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 현황. 기업과 개인을 포함한 점유·임대차 조사 대상이 27건입니다. 특히 안다미로와 강호원의 대항력 가능성을 해소하지 못하면 명도 및 인수비용을 확정하기 어렵습니다.
- 환금성. 공업용 토지와 다수 건물이 결합된 산업용 물건으로 매수자층이 일반 주거용보다 제한될 수 있습니다. 비교 거래자료가 없어 환금성이나 적정 매도가격을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 가능 2건부터 확인. 안다미로(2015.09.02.)와 강호원(2016.07.22.)의 사업자등록 및 전입 시점, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 인수 가능 금액이 확정되지 않으면 응찰가 산정도 보류하는 것이 안전합니다.
- 보증금 미상 10건 확인. 보증금이 확인되지 않는 점유자 중 대항력 가능 2건을 우선 조사하고, 나머지 점유자의 실제 임대차관계와 보증금도 확인해야 합니다.
- 사업자등록과 점유의 일치 여부. 사업자등록상 소재지와 실제 점유 부분이 일치하는지, 임차인별 사용 면적과 계약 상대방이 누구인지 대조해야 합니다.
- 매각 제외 건물 확인. 제시외 건물 2-1(ㄱ) 이외의 건물은 매각 제외입니다. 포함되는 건물과 제외되는 건물의 경계, 소유관계 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 이용 가능성. 일반공업지역, 재생사업지구, 산업시설구역 등 토지이용계획을 확인하고 실제 사업 운영에 필요한 시설 설치 및 사용 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 배당표 재검토. 근저당권 3건의 채권최고액과 삼성카드 가압류 청구액을 반영한 예상배당은 신건 기준 채권 전액 배당 구조입니다. 다만 당해세, 최우선변제 및 미상 임대차관계에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 및 감정평가서 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 감정평가서의 토지·건물별 평가액, 토지면적, 건물 현황과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획확인서를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 인수할 수 있는 점유는 다르다”
구미 공단동 2025타경11632는 등기부상 말소기준권리가 명확합니다. 2018년 6월 29일 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 설정된 근저당권 2건과 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 가격을 기준으로 한 예상배당에서는 채권자에게 1,248,443,020원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 87,526,100원이 발생합니다.
하지만 이 계산만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 가장 중요한 변수는 2015년과 2016년 전입한 안다미로와 강호원입니다. 두 점유자는 기준권리보다 전입일이 앞서고 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 실제 보증금과 대항력 성립 여부에 따라 매수인 실질취득금액이 달라질 수 있습니다.
또한 15,813㎡의 공장용지와 건물 일괄매각이라는 규모에도 불구하고 제시외 건물 전부가 매각되는 것은 아닙니다. 일부 건물은 매각 제외이며, 실거래 비교자료도 없어 감정가의 적정성을 확인하기 어렵습니다.
