대구지방법원 2025타경11661. 경북 김천시 덕곡동 이화마을 A동 702호, 전용 37.33㎡의 도시형생활주택 원룸형 물건입니다. 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 4,400만원인 신건이지만, 권리분석을 시작하면 중요한 변수가 드러납니다. 임차인 김종석의 보증금 4,900만원이 매각대금보다 크고, 임차인의 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형 경매입니다.

특히 임차인 김종석은 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 임차보증금과 신청채권을 서로 독립된 추가 채권으로 단순 합산해서는 안 되며, 임차권의 실제 성립관계와 배당·인수 조건을 확인해야 합니다. 등기부에는 근저당권과 여러 압류·가압류가 있지만, 가장 중요한 것은 후순위 권리의 소멸 여부보다 임차인이 배당받지 못한 돈을 낙찰자가 부담하는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인의 대항력

후순위인 국민건강보험공단 압류, 대구신용보증재단 가압류, 국의 압류 및 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 주택임차권등기는 단순히 후순위에 등기되었다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것이 아닙니다. 임차인은 근저당 설정 전부터 전입·점유한 것으로 확인되며, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 시 임차권등기를 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

김종석의 보증금은 49,000,000원입니다. 신건 최저매각가 44,000,000원보다 5,000,000원 많습니다. 여기에 배당절차의 집행비용까지 고려하면 보증금 전액 변제가 더 어려워집니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래가의 139.4%

이화마을 소재 건물의 동일·유사 면적 거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 32,166,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2023년 거래가 포함됩니다. 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 거래와 최신 거래가 더 중요합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 9월, 전용 37.33㎡, 7층, 36,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균 역시 36,000,000원이며, 해당 기간 거래 표본은 1건입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +13.1%로 집계되어 하락 추세로 표시되지는 않지만, 표본이 적어 상승세를 확정하기는 어렵습니다.

다만 최근 12개월의 거래는 1건이므로 이를 해당 호수의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 층·향·내부 상태에 따라 가치는 달라질 수 있습니다. 그럼에도 신건 실질취득액과 최근 거래금액 사이의 차이가 크다는 사실은 분명하며, 이 가격 차이는 입찰 판단에서 중요한 감점 요인입니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)

예상배당은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 것입니다. 집행비용은 매각대금의 약 2.7%로 추정했으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인 김종석과 신청채권자 김종석은 동일인이므로 표에 나타나는 청구금액을 별도 채무로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위·배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

유찰 시뮬레이션 — 떨어지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건의 가장 중요한 특징은 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 최종 부담이 크게 줄지 않는다는 점입니다. 매각대금이 줄면 임차인 배당액도 함께 감소하고, 그만큼 인수할 보증금이 증가하기 때문입니다.

실질취득액은 각 회차 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 회차별 추정 집행비용이 달라 보증금 49,000,000원보다 다소 높은 금액으로 계산됩니다. 취득세·등기비용·수리비·명도비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 김천시 덕곡동 소재 덕곡교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 6층 702호이며, 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 승강기, 도시가스, 난방, 위생·급배수 및 소화설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역에 위치하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 527,700원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 형태입니다.
• 공부와 현황. 덕곡동 697-2번지와 697-6번지의 토지가 697-2번지로 합필된 것으로 기재되어 있습니다. 토지의 지목과 현황은 대지입니다.
• 환금성. 24세대 규모의 소형 주거용 건물입니다. 전체 거래 표본은 12건이지만 최근 12개월 거래는 1건으로, 아파트 대단지와 같은 풍부한 거래량을 기대하기 어렵습니다. 재매각 시 매수층과 거래가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 구조변경이나 하자 여부가 확인되지 않았으므로 실제 상태를 확인하기 전에는 수리비용을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 인수 확인. 김종석의 보증금 49,000,000원, 전입일 2022.08.29, 점유개시일 2022.08.30, 확정일자 2022.08.16을 원본 서류와 대조해야 합니다. 예상 인수액 6,192,000원은 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 원본 대조. 등기부상 을구 8번과 매각물건명세서상 을구 5번이라는 순위 표기 차이를 확인하고, 2024.09.25 접수 제20009호의 인수조건을 정확히 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 관계. 김종석이 임차권자이자 신청채권자인 사유, 강제경매 신청의 집행권원, 임차보증금 채권과 신청채권의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건은 50,192,000원, 1회 유찰은 50,033,600원, 2회 유찰은 49,906,880원으로 예상됩니다. 최저가만으로 시세와 비교하지 말고 인수보증금을 포함한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최근 실거래 재확인. 2026.09 전용 37.33㎡ 거래가 36,000,000원과 대상 호수의 층·향·상태를 비교해야 합니다. 최근 12개월 표본이 1건이므로 추가 거래와 현장 매물가격도 검토해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수, 설비, 구조변경 및 수리 필요 여부를 현장조사로 확인해야 합니다.
• 압류·세금 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 확인됩니다. 등기상 소멸 여부와 별도로 실제 배당에 영향을 미칠 수 있는 세금 및 법정우선채권을 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차권등기 이후 실제 점유관계와 미납 공용관리비 여부를 확인해야 합니다. 인수보증금 정산과 점유 이전 절차도 함께 검토해야 합니다.
• 매각기일 및 서류 대조. 매각기일 2026.11.18 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 물건은 최저가 44,000,000원이라는 숫자만 보면 저렴한 소형 주택처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실제로는 49,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 가격 판단을 지배합니다.

신건에서 예상되는 매수인 인수액은 6,192,000원이고, 실질취득액은 50,192,000원입니다. 이는 최근 실거래 36,000,000원의 약 139.4%입니다. 유찰이 진행되어 최저가가 35,200,000원 또는 28,160,000원으로 떨어져도 인수액이 함께 증가하기 때문에 최종 부담은 약 5,000만원 수준을 유지합니다.

더구나 건물은 24세대 규모의 원룸형 주택이며, 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 환금성 판단에도 주의가 필요합니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 점, 임차권등기 순위 표기의 차이, 내부 상태 미확인 등도 추가적인 확인 대상입니다.

결론은 보수적입니다. 주된 위험은 말소되는 근저당권이나 가압류가 아니라, 배당에서 전액 회수되지 않는 임차보증금입니다. 현재 확인되는 조건에서는 신건뿐 아니라 1~2회 유찰 시에도 실질취득액이 최근 시세를 크게 웃돕니다. 권리 인수 위험과 가격 부담, 소형 주택의 환금성을 함께 고려하면 현재 조건에서는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.