대구지방법원 2025타경11681. 경상북도 김천시 구성면 하강리 101-5 일대의 공장·창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 관련 토지는 하강리 101-9, 101-5, 101-6이며, 토지면적은 4,063.0㎡입니다. 감정평가상 공장, 창고, 사무실, 식당, 기숙사 등의 용도로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사우리들입니다.

권리분석의 출발점은 2019년 3월 5일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원으로 말소기준권리 역할을 합니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원과 매각물건명세서에 명시된 구분지상권은 별도 인수 대상입니다. 일반적인 후순위 권리 소멸만 보고 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

특히 임대차 조사에서는 전입일과 보증금이 불분명한 점유자가 여러 명 확인됩니다. 이들의 보증금과 실제 점유관계가 정리되지 않으면 확정 인수액 1억 원 외에 추가적인 명도·보증금 문제가 발생할 수 있습니다. 토지 위 폐기물과 송전탑, 매각에서 제외되는 기계기구 및 이동식 컨테이너도 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리는 명확하지만 인수권리는 별도

말소기준권리는 2019년 3월 5일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 중소기업은행의 2013년·2016년 근저당권들은 2017년 6월 28일 해지됐고, 2017년 신탁등기도 2019년 3월 5일 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2019년 1월 4일 설정된 김천시 압류 역시 2019년 2월 28일 해제됐습니다. 따라서 해당 과거 권리들을 현재의 존속하는 선순위 압류로 볼 수는 없습니다.

말소기준권리 이후 설정된 2019년 12월 신한은행 근저당권, 2020년 10월 학교법인삼육학원 근저당권, 2021년 1월 신한은행 근저당권과 2024년 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 이것이 매수인 인수사항이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 확정 인수 1억, 추가 미상 위험 3건

점유·임대차 조사대상은 총 6건입니다. 이 가운데 농업회사법인 주식회사 쌍금은 말소기준권리보다 앞선 전입과 보증금 100,000,000원이 확인돼 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 반면 일부 점유자는 전입일이나 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.

정리하면 현재 확인되는 확정 인수액은 1억 원이지만, 이것이 최종 인수액의 상한이라는 뜻은 아닙니다. 확약서나 임차권 말소 관련 확약에 따른 인수 면제 내용도 확인되지 않으므로, 추가 점유자의 보증금과 명도 문제를 별도로 남겨두고 접근해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,746,067,000원 가정)

채권자 총 청구액 5,504,585,903원 중 배당액은 4,696,206,330원이며, 채권 미배당액은 808,379,573원입니다. 임차인 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 실제 순위·금액은 별도 확인이 필요합니다.

회차별 취득비용과 미배당 변화

확정 인수 보증금 1억 원은 회차가 내려가더라도 동일하게 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 실질취득 기준은 매각가에 1억 원을 더한 금액으로 계산해야 합니다. 다만 위 계산에는 대항력 가능·미상 임차인의 추가 보증금, 구분지상권의 경제적 영향, 세금, 명도비용 및 기타 취득 부대비용은 반영하지 않았습니다.

④ 입지·토지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 김천시 구성면 하강리 소재 김천시 농업기술센터 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 중소규모 공장 및 임야 등으로 형성돼 있으며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 토지의 도로 접면은 소로각지입니다.
• 이용상태. 건물 기호(가)는 공장·창고·사무실·화장실 등, 기호(나)는 사무실·식당·기숙사 등, 기호(다)는 창고·사무실, 기호(라)와 (마)는 창고 등으로 이용됩니다.
• 토지. 토지면적 4,063.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다. 지형은 평지이나 형상은 부정형이며 일부 토지는 법면, 도로 및 진입로 등으로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등이 포함됩니다. 규제자유특구 및 준보전산지는 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 추가 규제. 일부 토지는 접도구역에 해당하며 가축사육제한구역은 전부제한구역으로 기재돼 있습니다. 실제 활용 목적에 따라 토지이용계획과 개별 규제를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 개별공시지가 136,500원/㎡입니다. 공시지가만으로 실제 매각가나 공장 부지의 시장가치를 판단할 수는 없습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 건물의 유지관리 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 송전시설. 목록 3 토지 지상에 송전탑이 존재합니다. 일부 토지에는 선하지가 소재하는 것으로 기재돼 있어 구분지상권과 함께 이용 제한 및 토지 활용 범위를 확인해야 합니다.
• 폐기물. 지상에 폐기물이 다수 소재합니다. 폐기물 종류와 처리 주체, 처리비용, 반출 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 물건. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 제시외 기계기구 및 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 실제 점유자와 제외 물건의 소유관계를 구분해야 합니다.
• 경계·토지 이용. 일부 토지는 조경수, 선하지, 법면 및 현황 도로로 이용됩니다. 위치와 면적은 측량이 필요하며 인접 필지의 건물 부지에 목록 3 토지가 포함된 것으로 기재된 부분도 재확인해야 합니다.
• 환금성. 공장·창고·사무실 및 토지가 결합된 복합 물건으로 일반 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 실거래 비교자료가 없어 거래가격과 환금성을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확정 인수액 반영. 농업회사법인 주식회사 쌍금 보증금 100,000,000원은 배당 0원으로 매수인이 인수합니다. 입찰 상한과 취득비용 계산에 반드시 더해야 합니다.
• 미상 임대차 3건. (주)하나에이앤씨, 이남주, JIN ZHENJI의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 전입신고, 확정일자 및 사업자등록 관련 내용을 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 구분지상권. 목록 1 을구 1번(전 24번), 목록 2 을구 22번, 2018.08.23. 접수 제20503호 구분지상권설정등기의 원본과 범위, 목적 및 존속기간을 확인해야 합니다.
• 조세 압류. 국세·지방세 압류 3건이 언급돼 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 체납액, 매각대금에서 우선 차감되는 금액을 확인해야 합니다.
• 송전탑·선하지. 목록 3 지상의 송전탑과 일부 토지의 선하지가 실제 토지 활용에 미치는 영향을 확인하고 구분지상권의 범위와 대조해야 합니다.
• 폐기물 처리. 지상에 폐기물이 다수 소재하므로 종류, 양, 처리 책임 및 비용을 확인해야 합니다. 폐기물 처리비를 단순히 부대비용으로 넘기지 말고 입찰 전 별도로 검토해야 합니다.
• 매각 제외 물건. 제시외 기계기구와 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 소유권과 반출 문제를 두고 분쟁이 발생하지 않도록 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 경계와 진입로. 일부 토지는 현황 도로·진입로·법면으로 이용되며 인접 필지 건물의 건부지와 관련된 기재가 있습니다. 지적도, 현황도 및 측량을 통해 경계와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
• 실제 시장가치. 실거래 비교자료가 없으므로 유사한 공장·창고 부동산의 거래사례와 현재 임대수익, 공실 여부를 별도로 조사해야 합니다. 감정가를 곧바로 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 기타 비용. 취득세, 명도, 폐기물 처리, 시설 정리, 체납 관리비 및 기타 취득 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 관련 임대차 자료를 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “47억짜리 공장”이 아니라 “인수권리를 포함한 취득비용”을 보라

이 사건의 말소기준권리는 2019년 3월 5일 신한은행 근저당권으로 명확합니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 매수인이 부담할 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

가장 먼저 계산해야 할 금액은 농업회사법인 주식회사 쌍금의 보증금 1억 원입니다. 현재 최저매각가 4,746,067,000원에 확정 인수액 100,000,000원을 더하면 실질취득 기준은 4,846,067,000원입니다. 이 금액조차 대항력 가능·미상 점유자 3건의 추가 부담과 구분지상권의 경제적 영향을 반영하지 않은 금액입니다.

여기에 국세·지방세 압류, 폐기물 다수 소재, 목록 3 지상의 송전탑, 일부 토지의 선하지와 법면, 매각 제외 기계기구 및 이동식 컨테이너까지 고려해야 합니다. 공장·창고형 물건이라는 특성상 실제 이용 가능 범위와 매수 수요도 별도로 검증해야 합니다.

실거래 비교자료가 없으므로 감정가 47억 원대가 저렴한지 비싼지 판단할 근거도 부족합니다. 신건이라는 이유로 가격 메리트를 기대하기보다 인수권리와 현장 위험을 먼저 해소해야 합니다. 현재 판단은 입찰 보류에 가깝습니다. 미상 임대차 3건과 구분지상권의 범위, 폐기물·송전탑 문제까지 확인되지 않는다면 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.