대구지방법원 2025타경11701. 경북 구미시 옥계동의 옥계동화타운 102동 1105호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 1998년 사용승인된 14층 건물의 11층에 있으며, 현재 소유자는 이은희와 황춘근이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 105,384,146원으로 강제경매를 신청했습니다.
겉으로는 감정가 78,000,000원에 나온 평범한 아파트 경매처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 2024.12.30. 접수된 김지선의 주택임차권등기가 남아 있고, 임차보증금이 100,000,000원입니다. 이 임차인의 전입일은 2022.08.25.로 말소기준권리인 2025.12.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 해당 임차권등기는 배당으로 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 78,000,000원이 아니라 인수액을 합친 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 545 옥계동화타운 제102동 제11층 제1105호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 흥안로 43 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 14층 중 11층 |
| 사용승인 | 1998.12.14 |
| 단지 규모 | 옥계동화타운 · 570세대 |
| 소유자 | 이은희(2분의 1) · 황춘근(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 105,384,146원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 실제 임차인 | 김지선 1명 · 보증금 100,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 23,804,000원 (신건 가정) |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.12.17. 강제경매개시결정입니다. 과거 서대구농업협동조합의 78,000,000원 근저당권은 2022.08.25. 이미 말소되었으므로 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 설정된 권리입니다.
등기부에는 과거 이현숙의 전세권과 주택임차권도 기록되어 있으나, 각각 2016.12.22. 및 2017.12.01. 말소되었습니다. 이번 경매에서 검토해야 할 존속 임차권은 김지선의 임차권등기입니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 존재
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지선 | 전유부분 전부 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 해당 없음 |
| 임차인 | 김지선 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.06.25 |
| 확정일자 | 2022.06.28 |
| 전입신고일 | 2022.08.25 |
| 점유개시일 | 2022.08.25 |
| 임차권등기일 | 2024.12.30 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.12.30 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 76,196,000원 |
| 예상 미배당액 | 23,804,000원 |
이 사건에서 실제 임차인은 김지선 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등기되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래보다 훨씬 높다
옥계동화타운 동일 평형인 전용 59.74~59.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 평균 거래가는 68,250,000원, 최신 거래인 2026년 10월 거래가는 64,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.95㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 13 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 59.74㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 11 | 61,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.04 | 59.74㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.74㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 68,250,000원 |
최근 거래가는 51,000,000~87,000,000원에 분포합니다. 특히 최신 거래가는 64,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 3월의 80,000,000~87,000,000원 거래와 비교하면 이후 거래가격이 전반적으로 낮아진 모습도 확인됩니다. 다만 개별 층과 물건 상태의 차이를 감안해야 합니다.
감정가 78,000,000원 자체도 최근 평균의 114.3%로 비쌉니다. 여기에 매수인 인수 예상액 23,804,000원을 합친 실질취득액 101,804,000원은 최근 평균보다 33,554,000원 높고, 최신 거래가 64,000,000원보다 37,804,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 김지선 · 우선변제 | 100,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 105,384,146원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 23,804,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 임차인의 예상배당액은 76,196,000원이며, 매각물건명세서상 인수 조건에 따라 미배당 보증금 23,804,000원이 매수인에게 남습니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 청구금액 미배당은 105,384,146원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 1억 원
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 78,000,000원 | 23,804,000원 | 101,804,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 62,400,000원 | 39,123,200원 | 101,523,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,920,000원 | 51,378,560원 | 101,298,560원 |
유찰에 따라 최저가가 78,000,000원에서 62,400,000원, 다시 49,920,000원으로 떨어지더라도 예상 인수액은 각각 23,804,000원, 39,123,200원, 51,378,560원으로 증가합니다.
결과적으로 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 100,000,000원 수준입니다. 회차별로 소폭 차이가 나는 이유는 매각대금에 연동된 집행비용 추정치 때문입니다. 경제적으로는 임차보증금 100,000,000원이 실질적인 취득비용의 하한처럼 작용하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 옥계동 양포초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 상가, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물의 11층입니다. 1998.12.14. 사용승인되었으며, 개별난방·승강기·소화전 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 9m, 서측 약 4m, 북측 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구미 옥계지구 택지개발사업)입니다. 양포초등학교·옥계유치원 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 23,346.9㎡이며 공시지가는 559,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 관계인 부재로 발코니 확장 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 570세대 단지이고 최근 12개월 동일 평형 실거래는 12건입니다. 다만 거래가격이 51,000,000~87,000,000원으로 넓게 분포하므로 개별 호수의 상태와 가격에 따른 매도 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김지선의 보증금 100,000,000원 중 예상 미배당 23,804,000원이 매수인에게 인수되는 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 을구 15번 주택임차권등기의 말소 조건과 배당 미충족 시 인수 범위를 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 신건 예상 실질취득액은 101,804,000원으로 최근 실거래 평균 68,250,000원 및 최신 거래 64,000,000원을 모두 초과합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 및 2회 유찰 후에도 예상 실질취득액은 각각 101,523,200원, 101,298,560원입니다. 최저가 하락만을 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
- 임차인 신원 확인. 등기부상 과거 소유자와 현 임차권자의 이름이 같으나 생년월일 표기가 다릅니다. 임대차계약 당사자, 보증금 지급 내역 및 실제 임차 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유상태와 퇴거 여부는 별도 확인이 필요합니다. 인도 및 명도 관련 비용도 검토해야 합니다.
- 관리비 및 세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 기타 배당순위 변동 가능성을 확인하여 실제 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태, 수리 필요성, 발코니 확장 여부 및 동일 평형 거래가격의 차이를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당 사항은 없습니다.
- 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수액을 합쳐야 보인다”
이 물건의 가장 큰 위험은 복잡한 등기부 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조입니다. 보증금 100,000,000원의 김지선 임차권등기는 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다.
신건 최저가는 78,000,000원이지만 인수 예상액을 합치면 실질취득액 101,804,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 68,250,000원이고 최신 거래가는 64,000,000원입니다. 실질취득액이 최근 평균의 149.2%에 달하는 만큼 가격 경쟁력이 매우 낮습니다.
더 중요한 점은 유찰되더라도 사정이 크게 달라지지 않는다는 사실입니다. 2회 유찰 시 최저가가 49,920,000원으로 내려가지만, 예상 인수액은 51,378,560원으로 늘어 실질취득액은 여전히 101,298,560원에 이릅니다.
종합 판단은 D등급입니다. 임차권 인수 위험이 확인되고, 실질취득액이 최근 시세보다 현저히 높으며, 유찰을 통한 실질적인 가격 개선도 제한적입니다. 임차보증금의 실제 변제·말소 관계에 중대한 변화가 확인되지 않는 한, 현재 조건에서의 입찰은 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
