대구지방법원 2025타경11702. 경상북도 구미시 인의동 991-2에 소재한 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 387㎡이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 1층은 계단실 등으로 이용되고, 2층·3층·4층은 각각 다가구주택 6가구로 이용 중입니다.

등기부상 과거에 설정됐던 여러 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 그러나 이것이 임차인 문제까지 해결됐다는 뜻은 아닙니다. 2024년에 설정된 주택임차권등기 3건이 남아 있고, 그 밖에도 전입일이 기준일보다 앞선 대항력 임차인이 다수 확인됩니다.

특히 정상원·노영주·노수진의 보증금 합계 1억 3,500만원은 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 채정자·김애리·장미영·이성호·이수용·박광열 등은 보증금이 확인되지 않으며, 일부는 우선변제권 행사 가능성까지 표시돼 있습니다. 따라서 현재 계산되는 인수액은 전체 위험을 반영한 확정 금액이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권은 남아 있다

이 사건의 기준일은 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 접수일입니다. 그 이전에 형성된 임차인의 대항력과 임차권등기는 매수인에게 중요한 인수 위험이 됩니다.

과거 설정된 근저당권은 다음과 같이 모두 말소됐습니다.

따라서 현재 확인되는 핵심은 과거 근저당권의 잔존 문제가 아니라 임차인의 대항력과 주택임차권등기입니다. 2022.08.25 이지현 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 설정된 김임순의 소유권이전청구권 가등기는 2022.09.26 해제됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 다수, 보증금 미상 위험

2025.12.18. 기준일보다 앞선 전입일이 확인되는 임차인이 다수입니다. 확인된 보증금이 있는 정상원·노영주·노수진은 우선변제권이 없는 것으로 배당 내역에 표시돼 있어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

특히 이수용은 전입일이 2023.09.15, 확정일자가 2022.09.26으로 기록돼 있어 날짜의 선후관계가 맞지 않습니다. 이 부분은 원본 서류를 대조해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력이나 우선변제권을 임의로 확정하지 말고 추가 확인 대상으로 남겨야 합니다.

③ 시세·가격 검토 — 실거래 비교보다 인수 부담이 먼저

이 물건은 다가구주택과 토지의 일괄매각입니다. 개별 호실의 아파트 실거래 평균처럼 단순 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 최저가는 감정가보다 200원 높게 기재돼 있습니다. 가격 차이는 사실상 없지만, 금액이 역전된 상태이므로 입찰 전 매각공고와 감정평가서 원본을 대조할 필요가 있습니다.

확인된 인수액만 더해도 현재 최저가 기준 실질취득 비용은 1,092,057,000원입니다. 여기에 보증금 미상 임차인의 인수액과 임차권등기 3건의 미배당 잔액이 추가될 수 있습니다. 이 금액은 확정된 총취득원가가 아니라 확인 가능한 부담만 반영한 하한입니다.

④ 예상배당표 (매각가 957,057,000원 가정)

아래는 제시된 매각가정과 배당 산정 내역을 그대로 반영한 계산입니다. 임차권등기 3건의 보증금은 우선변제 배당으로 전액 지급되는 것으로 가정하고 있습니다.

위 계산의 배당금 합계는 957,057,000원입니다. 매수인 인수액 135,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도로 부담하는 보증금입니다. 보증금 미상 임차인과 배당표에 포함되지 않은 우선변제 표시 임차인의 금액은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가보다 인수액이 문제

제시된 회차별 계산에서는 유찰이 진행돼도 주택도시보증공사의 청구액 1억원은 전액 배당되는 것으로 나타납니다. 다만 확인된 임차인 인수액 1억 3,500만원은 모든 시나리오에서 동일하게 남아 있습니다.

매각가가 낮아지더라도 확인된 비우선변제 임차인 보증금 1억 3,500만원은 줄어들지 않습니다. 매수인의 확인 가능한 실질취득액은 각 매각가에 1억 3,500만원을 더한 금액이며, 미상 보증금과 임차권등기 미배당액은 별도입니다.

⑥ 입지·토지·건물 및 환금성 메모

• 입지. 경상북도 구미시 인의동 소재 건강공원 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위 환경은 보통시로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 2~4층은 각 6가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 각 호실별 임대차관계와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 387㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다. 지형은 완경사·세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 691,700원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·가스공급·난방설비가 갖춰져 있으며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 실제 매각 범위와 제시외 건물의 현황을 원본 도면과 대조해야 합니다.
• 환금성. 다가구주택 전체를 토지와 함께 일괄 취득하는 구조입니다. 개별 호실의 임차인 정리, 보증금 반환, 공실 및 임대차 관리가 중요하며 비교 실거래 자료가 없어 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전체 명단 대조. 2층·3층·4층 각 6가구의 실제 점유 현황과 전입세대, 매각물건명세서, 현황조사 내용을 호실별로 대조하세요.
• 보증금 미상 임차인 확인. 채정자·김애리·장미영·이성호·이수용·박광열·차인 및 성명·호수 미상 점유자의 보증금과 월세, 계약기간을 반드시 확인하세요.
• 1억 3,500만원 인수 확인. 정상원 2,500만원, 노영주 8,500만원, 노수진 2,500만원의 보증금 반환 책임을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 임차권등기 3건 확인. 박신혜 1억원, 정윤상 5,000만원, 홍준혁 1억원의 배당 여부를 확인하고 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 잔액을 계산하세요.
• 우선변제권 검증. 김애리·이수용·차인의 우선변제 표시와 배당요구 내용을 확인하고, 예상배당표에 빠진 보증금이 실제 배당에서 어떻게 처리되는지 검증하세요.
• 이수용 날짜 확인. 전입일 2023.09.15와 확정일자 2022.09.26의 선후관계가 맞지 않으므로 임대차계약서 및 주민등록 자료를 대조하세요.
• 등기부 원본 확인. 2026.11.05 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 임차권등기 말소 조건, 배당 순위, 추가 권리 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 실제 현황을 확인하세요.
• 가격 검토. 감정가 957,056,800원과 최저가 957,057,000원의 200원 차이를 원본 공고와 대조하고, 인수 보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
• 명도 및 임대차 승계. 다수의 대항력 임차인이 존재하므로 명도 협의, 보증금 반환, 점유 이전에 필요한 자금과 시간을 별도로 산정하세요.

맺으며 — “감정가보다 임차보증금이 먼저다”

이 물건은 과거 근저당권이 대부분 말소됐다는 사실만으로 안전성을 평가할 수 없습니다. 핵심은 여러 호실에 분포한 대항력 임차인과 임차권등기 3건입니다.

배당 계산상 임차권등기 3건의 보증금 2억 5,000만원은 전액 변제되는 것으로 가정돼 있습니다. 하지만 정상원·노영주·노수진의 보증금 1억 3,500만원은 매수인 인수로 남습니다. 여기에 보증금 미상 임차인과 배당표에 포함되지 않은 우선변제 가능 임차인까지 존재합니다.

현재 신건 최저가에 확인된 인수액만 더해도 실질취득 비용은 1,092,057,000원입니다. 아직 확인되지 않은 보증금과 임차권등기 미배당 잔액은 이 금액에 포함되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 기준으로 수익성을 판단하거나 유찰을 기다리는 전략을 세우기 전에 전체 임대차관계부터 확정해야 합니다.