대구지방법원 2025타경11711. 경상북도 구미시 사곡동 695-9, 굿팔레스 101동 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 토지와 함께 일괄매각되는 물건입니다. 건물은 2003년 3월 6일 준공된 8세대 규모의 소규모 공동주택입니다.

소유자는 주식회사동행이고, 현재 경매 신청채권자는 서울보증보험주식회사입니다. 이 사건에서 눈여겨볼 부분은 서울보증보험이 과거 임차인이었던 한국토지주택공사로부터 권리를 넘겨받았다는 점입니다. LH의 보증금 7,000만원이 등기상 임차권으로 남아 있어 얼핏 보면 큰 인수 부담이 발생할 것처럼 보입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에 중요한 확약서가 명시되어 있습니다. 서울보증보험 측은 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 LH 임차권과 미배당 보증금의 인수 문제는 일반적인 대항력 임차인 사건과 다르게 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — LH 확약은 핵심 위험을 제거하지만 압류 2건은 별도다

등기상 과거 소유권과 근저당권 관련 기록은 2015년 경매 매각을 거치며 정리됐습니다. 현재 소유자인 주식회사동행은 2015년 12월 24일 소유권을 취득했습니다.

문제는 2023년 이후의 권리입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기가 2023년 2월 14일 접수되었고, 같은 날 국(구미세무서장)의 압류가 등록됐습니다. 이어 2023년 5월 23일 구미시 압류가 추가됐습니다. 두 압류는 2025년 12월 19일 강제경매개시결정보다 앞선 등기이며, 권리 분석상 매수인 인수로 분류되어 있습니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, LH 보증금은 확약으로 인수 0원

등기부와 임차 관련 기록에는 한국토지주택공사 명의의 보증금 7,000만원 임차권이 등장합니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 승계·대위 지위로 표시된 기록이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.

임차권등기 내용은 다음과 같습니다.

• 임대차계약일. 2021.07.29
• 전입신고일. 2021.08.10
• 확정일자. 2021.08.06
• 점유개시일. 2021.08.19
• 임차권등기. 2023.02.14 · 을구 5번
• 보증금. 70,000,000원
• 배당요구. 2023.02.14

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 낮지만 표본이 작다

굿팔레스101의 최근 실거래는 2026년 8월에 확인되는 2건입니다. 두 거래 모두 전용면적 70.55㎡, 4층 거래이며 금액은 7,000만원과 7,100만원입니다.

현재 최저매각가 67,000,000원은 최근 12개월 평균 70,500,000원의 95.0%입니다. 단순 금액으로 비교하면 평균보다 3,500,000원 낮습니다. 최신 거래 70,000,000원보다도 낮은 가격입니다.

다만 이 수치를 곧바로 확정적인 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 비교 거래는 2건뿐이고, 대상 물건과 비교 거래의 면적 일치 여부도 확인되지 않았습니다. 같은 4층 거래라는 점은 참고할 수 있지만, 개별 호실의 상태·구조·토지권리 및 거래조건 차이를 반영하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)

집행비용 1,606,000원을 먼저 공제하고 LH 임차보증금에 65,394,000원을 배당하는 계산입니다. 보증금 70,000,000원 중 4,606,000원은 미배당으로 남습니다. 서울보증보험 청구액 75,465,752원은 배당되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 임차권 미배당액은 커져도 확약상 인수는 0원

일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 증가하고, 그 금액이 매수인 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건의 LH 확약은 대항력 포기와 미배당 시 임차권등기 말소 동의를 포함합니다.

위 미배당액은 각 낙찰가 시나리오의 배당 계산상 부족분입니다. 확약이 유효하게 적용되는 LH 임차권에 대해서는 이 부족분을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 별도 선행 압류 2건의 체납액 및 효력은 위 계산과 별개입니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 사곡동 소재 보성황실타운1차아파트 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 단독주택 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조, 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 치장타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 위생설비와 바닥난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 309.2㎡, 지목 대입니다. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 가장형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 관련 제한 내용은 관계기관에 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택입니다. 최근 실거래는 2건으로 거래금액은 7,000만원~7,100만원입니다. 대단지보다 거래 표본이 적어 매도 시점의 수요와 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 국 압류 체납액 확인. 2023년 2월 14일 구미세무서장 압류의 실제 체납액, 압류 원인, 매각으로 인한 소멸 여부 및 말소촉탁 가능성을 확인하세요.
• 구미시 압류 확인. 2023년 5월 23일 구미시 압류의 체납액과 압류 대상 채권을 확인하고, 매각 이후 등기 처리 여부를 법원과 관할기관에 문의하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있지만 등기 분석에서는 압류 2건이 인수로 분류되어 있습니다. 두 자료의 차이가 해소되기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
• LH 확약서 원본 확인. 2025년 12월 19일자 확약서의 제출 여부, 작성 주체, 우선변제권만 행사한다는 내용, 대항력 포기 및 미배당 시 임차권등기 말소 동의의 효력을 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 배당 이후 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 실제 말소되는지 확인하세요. 확약서의 적용 범위와 등기 말소 이행을 별도로 점검해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 별도 임대차계약, 전입세대 및 점유관계를 확인해 확약 범위 밖의 임차인 위험이 없는지 조사하세요.
• 실거래 재검증. 최근 거래 2건은 70.55㎡, 4층 기준입니다. 대상 호실의 면적 및 구조가 일치하는지 확인하고, 내부 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 검토하세요.
• 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용계획을 관계기관에서 확인하세요.
• 관리비 및 점유 인도. 관리비 체납과 공용부분 부담을 확인하고, 실제 점유자가 있다면 인도 절차와 명도 협의 가능성을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 자료를 모두 대조한 후 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “임차권 인수 0원”과 “전체 권리 안전”은 다르다

이 물건은 겉으로 보면 보증금 7,000만원의 대항력 임차권이 존재하는 부담스러운 사건입니다. 그러나 핵심은 확약서입니다. 한국토지주택공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당 계산상 4,606,000원의 미배당이 발생하더라도 LH 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 맞습니다.

가격도 숫자만 보면 나쁘지 않습니다. 최저가 6,700만원은 최근 12개월 실거래 평균 7,050만원의 95.0%입니다. 최근 거래보다 낮은 가격이라는 점은 긍정적입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 대상 면적과의 일치 여부도 확인되지 않아 확정적인 시세 차익을 기대해서는 안 됩니다.

그럼에도 이 사건을 단순한 저가 다세대주택으로 판단하면 안 되는 이유가 있습니다. 2023년 국 압류와 구미시 압류 2건입니다. 등기 분석상 매수인 인수로 분류된 반면 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 실제 체납액과 매각 후 효력을 확인하지 않으면 최종 취득비용을 계산할 수 없습니다.

최종 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. LH 임차권은 확약으로 해결되는 구조이지만, 선행 압류 2건의 법적 처리와 금액을 확인하기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다. 압류 문제가 해소되고 임차권 말소가 확실하게 이행되는 것이 확인된다면 6,700만원이라는 최저가는 최근 거래 대비 검토할 만한 가격입니다. 반대로 압류 관련 부담이 남는다면 그 금액을 반영해 응찰가를 다시 산정해야 합니다.

이 사건의 승부처는 임차보증금 7,000만원이 아닙니다. 확약서 밖에 남아 있는 선행 압류 2건의 실체를 확인하는 것입니다.