대구지방법원 2025타경11716. 경북 김천시 코아루푸르나임 108동 7층 702호, 전용 59.9834㎡ 아파트입니다. 2018년 준공된 700세대 단지이며, 감정가와 최저매각가가 모두 174,000,000원인 신건입니다. 소유자는 오현규로, 2020년 거래가 165,169,900원에 소유권을 취득했습니다. 이후 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐 현재 소유권 관계가 형성됐습니다.
이 사건의 특징은 일반적인 근저당 실행 경매와 다르다는 점입니다. 과거 김천신용협동조합 근저당권은 2022년 이미 말소됐고, 현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.03.28. 경기신용보증재단 가압류입니다. 그런데 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 박정화의 임차권이 존재합니다. 따라서 단순히 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
다행히 이번 사건에는 중요한 추가 사정이 있습니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 이 확약은 원칙적으로 인수될 수 있는 임차보증금 부족분의 실제 부담 여부를 바꾸는 핵심 서류입니다. 다만 확약의 적용 범위와 효력을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 농소면 월곡리 1467 코아루푸르나임 108동 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경상북도 김천시 무실7길 45 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 59.9834㎡ (실거래 비교면적 59.98㎡대) |
| 층수 | 철근콘크리트구조 17층 건물 중 7층 |
| 단지규모 | 700세대 · 2018.10.26. 준공 |
| 소유자 | 오현규 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2020.03.31. · 거래가 165,169,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 186,239,528원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
| 말소기준권리 | 2024.03.28. 경기신용보증재단 가압류 · 29,580,000원 |
| 임차인 | 박정화 · 보증금 172,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수의 차이
실제 임차인은 박정화 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 관련 권리를 양수한 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박정화 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
2022.03.04. 2022.03.04. |
172,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 선순위 임차권 확약 적용 |
| 임대차계약일 | 2022.01.19. |
|---|---|
| 주민등록일 | 2022.03.04. |
| 점유개시일 | 2022.03.04. |
| 확정일자 | 2022.03.04. |
| 임차권등기 | 2024.03.14. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.14. |
| 임차보증금 | 172,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 170,764,000원 |
| 룰상 미배당 | 1,236,000원 |
| 확약 적용 실질 인수 | 0원 |
임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.
해당 확약서는 2026.07.22.자입니다.
이 확약이 유효하게 적용된다면 보증금 미배당액을 낙찰자가 승계하지 않아 박정화 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원입니다.하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되므로, 확약이 적용되는 경우에는 일반적인 보증금 인수형과 구분해야 합니다.
※ 아래 배당표와 회차별 인수금은 확약을 반영하기 전의 원칙적 권리 계산입니다. 확약의 효력이 확인되어 적용되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 박정화 임차권 관련 사항에 한정되며, 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 효력으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 박정화 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질 인수는 해소돼도 신건 가격은 높다
코아루푸르나임은 700세대, 2018년 준공 아파트입니다. 전용 약 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 172,791,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 182,000,000원이며, 같은 달 173,000,000원의 거래도 존재합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.98㎡ | 12 | 182,000,000원 |
| 2026.10 | 59.98㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 12 | 176,500,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 15 | 172,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 172,791,666원 |
최저매각가 174,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 1,208,334원 높으며, 평균 대비 100.7%입니다. 확약이 적용되어 실질 인수액이 0원이더라도 신건 실질취득 부담은 174,000,000원으로, 최근 평균 시세를 웃돕니다.
최근 12개월 실거래 최저는 163,000,000원, 최고는 182,000,000원입니다. 최신 거래 182,000,000원보다 신건 최저가가 낮은 것은 사실이지만, 개별 고가 거래 한 건만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 같은 기간 163,000,000원과 169,000,000원 거래도 있어 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
현재 최저가는 최근 12개월 평균 시세의 100.7%이므로, 신건 상태에서 가격 할인 매력이 있다고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,236,000원 |
| 1. 임차보증금 · 박정화 | 172,000,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,580,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 186,239,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,236,000원을 먼저 차감하고 임차보증금에 170,764,000원을 배당하는 추정입니다. 임차보증금 부족분은 1,236,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
룰상 인수액 1,236,000원과 확약 적용 실질 인수액 0원을 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 수익성을 바꾼다
| 구분 | 최저매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 174,000,000원 | 1,236,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 139,200,000원 | 35,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 111,360,000원 | 62,999,040원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 선순위 보증금 인수형이라면, 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 부담이 증가하기 때문에 실질취득 비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지기 어렵습니다. 따라서 낮아진 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단하면 오류가 발생합니다.
반면 이번 사건에서는 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용될 경우 각 회차의 실질 인수액이 0원이므로, 최저매각가의 하락이 실질취득 비용의 하락으로 연결될 수 있습니다.
- 신건: 최저매각가 174,000,000원 + 실질 인수 0원 = 174,000,000원
- 1회 유찰: 최저매각가 139,200,000원 + 실질 인수 0원 = 139,200,000원
- 2회 유찰: 최저매각가 111,360,000원 + 실질 인수 0원 = 111,360,000원
위 금액은 각 회차의 최저매각가로 낙찰된다는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 시나리오일 뿐 실제 진행이 확정된 것은 아닙니다.
⑥ 세금 압류 및 배당상 위험
등기부에는 후순위 압류가 여러 건 존재합니다. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 국세와 지방세의 배당상 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
| 등기일 | 권리자 | 내용 | 등기상 처리 |
|---|---|---|---|
| 2024.08.20. | 김천시 | 지방세 관련 압류 | 매각 소멸 |
| 2025.08.22. | 국 · 동수원세무서장 | 국세 관련 압류 | 매각 소멸 |
| 2026.07.16. | 고양시 · 일산서구청장 | 지방세 관련 압류 | 매각 소멸 |
따라서 실제 배당 계산에는 세금의 종류·법정기일·우선순위 확인이 필요합니다. 이 문제는 압류등기 자체를 낙찰자가 승계하는 것과는 구별해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 김천시 덕곡동 소재 무실삼거리 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 기존주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 왕복 2~3차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 중 7층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 공급 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 덕곡지구 및 덕곡3지구 관련 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용되는 평탄한 토지이며, 공시지가 자료상 387,500원/㎡입니다.
- 공부·현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 700세대 단지로 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 163,000,000~182,000,000원으로 분포하고 경매 평균 유찰 횟수가 3.3회이므로, 신건 감정가에 대한 시장 수용성은 신중하게 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.22.자 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 확인. 원칙적 배당표상 미배당 1,236,000원이 있지만, 확약이 적용되는 경우 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 임차보증금 권리관계. 박정화의 임차권과 주택도시보증공사의 양수채권 관계를 확인하고, 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 말소기준권리. 2024.03.28. 경기신용보증재단 가압류가 말소기준으로 제시되어 있으며, 이에 앞선 임차권은 확약과 함께 판단해야 합니다.
- 세금 압류. 김천시·국·고양시 압류와 관련하여 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 신건 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 172,791,666원보다 높습니다. 단순히 확약으로 인수위험이 해소됐다는 이유만으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수 3.3회를 참고하되, 실제 유찰 여부와 다음 회차 최저매각가는 법원 매각공고로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 존재와 실제 현재 점유상태는 별개입니다. 현장 점유자를 확인하고 명도 및 인도 절차에 따른 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 관리비. 장기 미납 관리비가 있는지 확인하고, 공용부분 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 금액을 별도로 점검해야 합니다.
- 부동산 표시 대조. 사건 소재지의 월곡리 1467 표기와 등기사항에 나타나는 덕곡동 1467 및 월곡리 1471 표기를 원본 서류와 대조하여 동일 물건인지 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 보류”
김천 코아루푸르나임 702호는 겉으로 보면 보증금 172,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 걸려 있는 까다로운 경매물건입니다. 신건 예상배당에서도 1,236,000원의 미배당액이 발생합니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 사실이 중요합니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이로써 일반적인 선순위 보증금 인수형에서 발생하는 핵심 부담이 해소됩니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 172,791,666원의 100.7%입니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회라는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
따라서 최종 평가는 “확약에 따른 권리위험 완화, 신건 가격 메리트 부족, 세금·점유·서류 확인 필요”입니다. 확약서의 효력과 적용 범위를 확인한 뒤 실제 입찰가를 판단해야 하며, 유찰이 진행된다면 실질 인수액 0원이라는 조건 아래에서 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다.
