대구지방법원 2025타경11722. 경상북도 구미시 도량동 88번지, 3주공아파트 307동 5층 501호입니다. 이 사건의 핵심은 2020년 1월 23일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 29,700,000원이며, 이후 2022년 11월 17일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.

그 뒤에 설정된 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권과 이전 소유자의 담보권 중 상당수도 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

다만 이 사건은 권리분석만으로 입찰 결정을 내려서는 안 됩니다. 감정평가서에는 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했다고 기재되어 있습니다. 임대관계도 미상입니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음과 실제 점유·전입관계 확인은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 우리은행 근저당이 기준이다

이 사건의 말소기준권리는 을구 10번 우리은행 근저당권입니다. 2020년 1월 23일 접수된 채권최고액 29,700,000원의 담보권이며, 2022년 11월 17일 한국주택금융공사로 이전되었습니다.

근저당권 이전은 기존 담보권의 채권자 변경이지 별개의 근저당권이 추가된 것이 아닙니다. 따라서 우리은행 근저당 29,700,000원과 한국주택금융공사의 승계 관계를 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 5,800만원은 최근 거래보다 높다

구미 주공3단지는 2,020세대 규모의 아파트 단지로 1993년 5월 30일 준공되었습니다. 비교 기준 면적은 49.77㎡이며, 최근 거래 목록에는 51.66㎡ 거래도 함께 포함되어 있습니다. 따라서 거래금액을 비교할 때 면적과 층 차이를 함께 고려해야 합니다.

최근 실거래 범위는 29,000,000원~54,000,000원이며, 12건 평균은 42,625,000원입니다. 최신 거래 요약은 2026년 9월 35,500,000원입니다.

그런데 현재 감정가와 최저매각가는 모두 58,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 136.1%이며, 평균보다 15,375,000원 높습니다. 최근 거래 최고가 54,000,000원과 비교해도 4,000,000원 비쌉니다.

유찰 시나리오 — 가격과 배당 부족을 함께 보자

유찰 시나리오는 제공된 회차별 매각가 및 배당 추정치를 기준으로 한 것입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 후순위 권리의 소멸 여부와 실제 배당관계는 원본 서류를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 58,000,000원을 가정하면 집행비용 1,444,000원을 공제한 뒤 우리은행 근저당권 관련 채권 29,700,000원과 한국자산관리공사 가압류 청구액 24,058,754원이 배당되는 구조입니다. 계산상 소유자 잔여금은 2,797,246원입니다.

배당 추정에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국민건강보험공단 압류의 구체적인 청구액은 확인되지 않으며, 위 배당표에도 별도 금액으로 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 2,797,246원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 구미시 도량동 소재 도량초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트와 학교, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 단지 규모. 주공3단지는 2,020세대 규모이며 1993년 5월 30일 준공되었습니다. 구축 아파트라는 점을 감안해 공용부분과 세대 내부의 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 도로 및 서측 폭 약 6m 포장도로와 접근할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스 난방설비가 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 평지의 부정형 토지입니다. 가축사육제한구역 및 학교 관련 절대·상대보호구역이 포함되거나 저촉되어 있습니다.
• 도로 여건. 중로1류·중로2류·중로3류 및 소로1류·소로3류와 접하는 도로 여건입니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 확인은 불가능했으므로 실제 내부 상태까지 양호하다고 단정할 수 없습니다.
• 환금성. 2,020세대 단지라는 규모는 장점이지만, 최근 거래가격이 29,000,000원~54,000,000원으로 분포합니다. 면적과 층에 따른 가격 차이를 고려해야 하며, 신건 최저가 58,000,000원은 거래 표본의 최고가보다도 높습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격 경계. 최근 12개월 평균은 42,625,000원이며 현재 최저가는 58,000,000원입니다. 최근 거래 최고가 54,000,000원도 넘어서는 만큼 신건 가격에 응찰할 경제적 근거가 충분한지 검토해야 합니다.
• 동일 면적 거래 재검증. 최근 거래 표본에 49.77㎡와 51.66㎡가 함께 포함되어 있습니다. 실제 대상 호수와 동일한 면적의 거래, 층별 가격, 내부 수리 여부를 구분해 비교해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 현장 방문 당시 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 확인하고 미확인 임차인의 대항력 가능성을 배제해야 합니다.
• 근저당권 이전 관계. 2020년 우리은행 근저당권은 2022년 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 동일 담보권을 별개 권리로 중복 계산하지 말고 현재 권리자와 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류. 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만 구체적인 청구액이 확인되지 않습니다. 실제 배당요구 및 배당표를 확인해야 합니다.
• 명도·내부 상태. 임차인 명단이 확인되지 않는 것과 실제 점유자가 없는 것은 다릅니다. 폐문 상태였던 만큼 점유자 확인과 명도 가능성, 내부 수리비를 입찰 전 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 장기 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성과 실제 체납액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 실제 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 5,800만원이 합리적인 가격은 아니다”

이 물건은 등기상 권리관계가 비교적 명확합니다. 2020년 1월 23일 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 한국자산관리공사 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항이 없으며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 합리적이라고 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 42,625,000원인데 신건 최저가는 58,000,000원입니다. 평균보다 36.1% 높고, 최근 거래 최고가 54,000,000원보다도 비쌉니다.

1회 유찰 가격인 46,400,000원도 최근 평균을 웃돕니다. 2회 유찰 가격 37,120,000원에 이르러야 최근 평균 아래로 내려오지만, 최신 거래 요약 35,500,000원과 비교하면 여전히 가격 검증이 필요합니다.

더욱이 현장 내부 확인이 불가능했고 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담만 보고 접근하기보다 실제 점유관계와 내부 상태를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 위험 낮음, 가격 메리트 부족, 점유 확인 필요입니다. 신건 5,800만원에 서둘러 입찰할 이유는 부족합니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류입니다.