대구지방법원 2026타경10017. 경상북도 구미시 송정동 1 푸르지오캐슬 209동 17층 1702호 아파트입니다. 소유자는 김기훈이며, 2011년 3월 30일 거래가액 3억원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2011년 12월 도량동새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 2014년 후순위 근저당권과 2025~2026년 가압류가 추가된 구조입니다.

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2011년 근저당권이 말소기준권리이므로 그 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 신건 최저가 3억 8,300만원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 전체 12건 평균과 비교하면 100.4% 수준입니다. 최근 거래의 상승 흐름과 표본 수를 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당 이후 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2011년 12월 7일 설정된 도량동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 247,000,000원입니다. 이보다 후순위인 2014년 8월 8일 근저당권 39,000,000원과 2025~2026년의 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

참고로 2009년 6월 10일 설정된 이윤환의 전세권(전세금 170,000,000원)은 2011년 3월 15일 해지를 원인으로 말소된 이력입니다. 현재 인수해야 할 전세권으로 판단할 권리는 아닙니다.

② 점유자·임차관계 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에는 조은자가 본건으로 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 전입일은 2026년 1월 6일이며, 말소기준권리인 2011년 12월 7일 근저당권보다 훨씬 늦습니다. 조사 결과 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만 표본은 3건

비교 대상은 푸르지오·캐슬B단지의 동일 비교면적 107.25㎡ 거래입니다. 단지는 408세대이며, 2007년 8월 22일 준공된 것으로 확인됩니다.

가격을 판단할 때 전체 12건 평균만 보는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 7월 3억 9,000만원, 9월 5억 2,500만원, 10월 4억원으로 평균 4억 3,833만원입니다.

현재 최저가 3억 8,300만원은 최근 12개월 평균의 87.4%입니다. 최신 거래 4억원과 비교해도 1,700만원 낮습니다. 최근 거래 평균을 기준으로 보면 가격상 여지가 있는 편입니다.

다만 전체 12건 평균은 3억 8,145만원이며, 최저가는 전체 평균 대비 100.4%입니다. 즉 과거 거래 전체를 기준으로 하면 최저가가 평균보다 약간 높습니다. 최근 12개월 거래가 3건에 불과하다는 점도 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)

집행비용 추정액 6,162,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 376,838,000원입니다. 채권자 전체 청구액 586,000,000원 중 209,162,000원이 미배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

유찰에 따라 매각가격이 내려가면 선순위 근저당권의 배당은 유지되더라도 후순위 가압류 채권자의 미배당 규모가 커집니다. 다음은 제공된 매각가격별 배당 추정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 단지 규모. 푸르지오·캐슬B단지, 총 408세대이며 2007년 8월 22일 준공된 단지입니다. 거래 비교면적은 107.248㎡입니다.
• 위치 및 주변환경. 감정평가요항표에는 금오초등학교 동측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로, 북서측과 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 절대·상대보호구역이 기재되어 있습니다. 공시지가는 917,100원/㎡입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 18층 건물 중 제17층입니다. 공용 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재하여 내부 마감 상태는 직접 확인하지 못했습니다.
• 주소 대조. 실제 사건 소재지는 송정동으로 기재되어 있으나 감정평가요항표의 위치 설명에는 원평동 소재로 기재되어 있습니다. 금오초등학교 인근이라는 입지 설명과 함께 지번·건물·감정평가 대상의 동일성을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2011년 12월 7일 도량동새마을금고 근저당권이 기준입니다. 2014년 근저당과 이후 가압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기부 최신본에서 확인하세요.
• 조은자 임대차 실체 확인. 전입일은 2026년 1월 6일이고 보증금·확정일자는 미상입니다. 갑구 가압류 채권자와 동일인이라는 점에서 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 실제 점유 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 배당 추정에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다. 보증금 및 임대차 사실을 확인하고 실제 배당 가능성을 재검토해야 합니다.
• 최근 거래 비교. 최근 12개월 평균은 438,333,333원이지만 표본은 3건입니다. 2026년 9월 525,000,000원 거래와 10월 400,000,000원 거래의 차이를 고려해 개별 호수의 층·향·내부상태를 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 마감 상태가 확인되지 않았습니다. 누수·수리 필요 여부와 관리상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 주소 및 평가대상 대조. 송정동 소재지와 감정평가요항표의 원평동 위치 기재를 원본 서류에서 확인하세요.
• 관리비 및 명도. 점유자와 실제 거주관계, 관리비 체납 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 최근 거래로 판단”

이 물건은 2011년 근저당권을 기준으로 이후 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액이 크다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 부담하는 것은 아닙니다.

가격 측면에서는 최근 12개월 평균 4억 3,833만원 대비 최저가 3억 8,300만원이 87.4% 수준이고, 최신 거래 4억원보다도 1,700만원 낮습니다. 최근 시세 추세도 +20.9%로 상승 방향입니다. 다만 전체 12건 평균은 3억 8,145만원으로 최저가와 거의 비슷하고, 최근 12개월 거래는 3건뿐입니다.

가장 중요한 확인 사항은 조은자의 임대차 실체와 보증금, 최우선변제 가능성입니다. 등기부상 가압류 채권자와 동일인이라는 특이점도 간과해서는 안 됩니다. 여기에 내부상태 미확인 및 소재지 설명의 차이까지 원본으로 점검해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮고, 최근 시세 대비 가격 여지는 있습니다. 그러나 최근 거래 표본이 적고 점유관계 확인이 남아 있으므로, 권리만 보고 서둘러 입찰하기보다는 임대차와 실제 물건 상태를 확인한 뒤 가격 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.