서울중앙지방법원 2025타경3310. 서울 관악구 봉천동 1648-12 소재 한울맨션 6층 601호 다세대주택입니다. 소유자는 조규권이며, 주식회사 제이엠캐피탈대부가 채권최고액 75,000,000원의 근저당권을 근거로 임의경매를 진행하고 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 4월 12일 설정된 해당 근저당권입니다. 이후 설정된 서민금융진흥원과 아이엠캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 채권이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 박준희 씨의 전입일은 2018년 11월 12일입니다. 말소기준권리보다 약 4년 5개월 앞선 시점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 배당관계를 최종 판단할 수 없으며, 매수인이 떠안을 수 있는 금액도 계산할 수 없습니다.
또 하나의 중대한 조건은 대지권 없이 건물만 매각된다는 점입니다. 최저매각가격 98,400,000원은 건물만의 평가액입니다. 일반적인 다세대주택처럼 토지 지분까지 취득한다고 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3310 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1648-12 601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 인헌1다길 30 |
| 물건종류 / 위치 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 조규권 |
| 감정가 / 최저가 | 98,400,000원 / 98,400,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 제이엠캐피탈대부 / 75,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 2023.04.12 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 매각 범위 | 대지권 없이 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 평가액 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 승강기는 5층까지 이용 가능 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸하지만 선순위 임차인이 변수
등기부상 기존 서울축산업협동조합의 2017년 근저당권은 2023년 4월 11일 해지·말소됐습니다. 그 다음 날인 2023년 4월 12일 제이엠캐피탈대부의 근저당권이 새로 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024년 4월 8일 서민금융진흥원 가압류 13,631,657원, 2024년 8월 20일 아이엠캐피탈 가압류 94,164,701원, 2025년 9월 26일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 압류도 2025년 10월 22일 해제된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 현황 — 기준권리보다 먼저 전입한 점유자
현황조사와 매각물건명세서에 박준희 씨가 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 가장 먼저 확인해야 할 대상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준희 | 2018.11.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 확인된 전입일 | 2018.11.12 |
|---|---|
| 말소기준권리일 | 2023.04.12 |
| 보증금 / 차임 | 확인 필요 |
| 확정일자 | 확인 필요 |
| 배당요구 여부 | 확인 필요 |
| 조사 출처 | 현황조사 · 매각물건명세서 |
임차인의 대항력이 유효하고 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않는다면, 미배당 보증금은 매수인 인수위험이 될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 인수액이 발생하면 실질취득가는 낙찰가와 인수액의 합계로 계산해야 하며, 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
따라서 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부와 실제 배당액도 확인해야 합니다.
이 사건에는 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 박준희 씨를 별도의 보증기관 승계 건과 중복해서 계산할 사유는 없습니다. 현재 확인되는 임차인 기재는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있지만 직접 비교할 수 없다
확인된 단지 정보는 한울맨션, 총 10세대, 준공일 2008년 11월 5일입니다. 최근 거래는 2026년 5월 1건으로 확인되지만, 거래 면적이 대상물건과 일치하지 않습니다. 따라서 해당 거래가격을 근거로 이 물건의 적정 시세나 가격 메리트를 판단하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 | 비교 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.05 | 73.26㎡ | 4층 | 350,000,000원 | 면적 불일치 |
최근 12개월 거래 역시 1건이며 평균 거래금액은 350,000,000원입니다. 다만 대상물건과 거래면적이 매칭되지 않으므로 이 수치를 대상물건의 실거래 평균으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,171,200원 |
| 1. 근저당 · 제이엠캐피탈대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,631,657원 | 13,631,657원 |
| 3. 가압류 · 아이엠캐피탈 | 94,164,701원 | 7,597,143원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 감정가 98,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,171,200원을 제외한 금액에서 제이엠캐피탈대부 75,000,000원과 서민금융진흥원 13,631,657원이 전액 배당됩니다. 아이엠캐피탈은 청구금액 94,164,701원 중 7,597,143원만 배당되는 구조입니다.
다만 이 배당 계산에는 임차인의 보증금 및 최우선변제 관련 금액이 반영되지 않았습니다. 임차인의 보증금과 배당요구 여부가 미상인 이상 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도 이를 선순위 임차인 인수위험이 없다는 확정 근거로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 더 커진다
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 86,567,558원 | 75,000,000원 전액 |
| 1회 유찰 | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 105,893,318원 | 75,000,000원 전액 |
| 2회 유찰 | 62,976,000원 | 61,442,432원 | 121,353,926원 | 61,442,432원 · 일부 |
위 회차별 수치는 채권자 배당 시나리오입니다. 임차보증금 미상에 따른 매수인 인수위험은 별도로 확인해야 하며, 위 매각가격을 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 인헌중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시 마감으로 기재되어 있습니다.
- 승강기. 승강기는 5층까지 이용 가능합니다. 대상은 6층 601호이므로 실제 출입 동선과 계단 이용 조건을 현장 확인해야 합니다.
- 대지권. 2필지 일단의 토지 면적은 167.8㎡로 기재되어 있으나, 이번 매각은 대지권 없이 건물만 대상으로 합니다. 토지 면적이 존재한다는 사실과 매수인이 토지 지분을 취득한다는 것은 별개의 문제입니다.
- 도로. 북서동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 9미터의 포장도로에 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일과 지정기간이 다르므로 매각기일 현재의 적용 여부는 관할청 확인이 필요합니다.
- 환금성. 한울맨션은 10세대 규모입니다. 최근 거래는 1건이지만 대상과 면적이 일치하지 않아 실질적인 동일 조건의 환금성 판단 자료로 사용하기 어렵습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 건축물 현황과 공부상 내용은 원본 서류 및 현장 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박준희 씨의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 전입 유지, 실제 점유 여부를 확인하세요. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당 예상액을 확인하고, 미배당 보증금 중 매수인에게 인수될 금액을 별도로 계산해야 합니다.
- 대지권 없는 건물만 매각. 토지 등기부와 두 필지의 소유관계, 토지사용권, 건물 소유권과 토지 소유권의 관계를 반드시 확인하세요. 법정지상권 등 관련 법률관계도 검토 대상입니다.
- 승강기·층수 확인. 대상은 6층인데 승강기는 5층까지 이용 가능합니다. 계단 접근성과 실제 주거 편의성을 현장에서 확인하세요.
- 동일 조건 시세 재조사. 73.26㎡ 거래 350,000,000원은 직접 비교가 불가능합니다. 대상과 면적·건물 조건이 일치하는 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물대장 및 감정평가서. 전유부분 면적, 대지권 미등기 사유, 건물만의 평가액과 토지 관련 권리관계를 원본으로 확인하세요.
- 관리비 및 점유 상태. 현장 방문을 통해 현재 점유자, 관리비 체납, 시설 상태, 인도 가능성을 확인하세요.
- 매각물건명세서 최종 확인. 매각기일 전 최신 매각물건명세서와 현황조사서의 임차인 관련 기재 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 안전한 취득”
서울중앙지방법원 2025타경3310은 등기상 말소기준권리 이후의 가압류가 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 명확합니다. 그러나 그것만으로 안전한 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다.
첫 번째 위험은 2018년 11월 12일 전입한 박준희 씨입니다. 기준권리보다 선행하는 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 대항력이 유지되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 98,400,000원만으로 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다.
두 번째 위험은 대지권입니다. 이번 경매는 토지 지분을 포함한 통상적인 다세대주택 매각이 아니라 대지권 없이 건물만 매각하는 조건입니다. 토지사용관계와 건물의 법률적 지위를 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.
세 번째는 가격입니다. 확인된 최근 거래 350,000,000원은 대상과 면적이 일치하지 않아 비교시세로 사용할 수 없습니다. 임차인 인수액과 토지 관련 비용까지 고려하면 현재의 실질취득가는 더욱 불확실합니다.
