부산지방법원 2026타경10105. 부산 영도구 청학동 88-20 소재 주택 및 토지 관련 강제경매입니다. 채권자는 현대카드 주식회사이고 청구금액은 27,200,446원입니다. 과거 근저당권과 가압류는 등기부상 이미 말소되었으며, 현재 말소기준은 2026.02.02 강제경매개시결정입니다. 권리 흐름만 보면 비교적 정리된 등기 구조지만, 이 물건은 등기된 담보권보다 임차인의 실제 권리관계가 더 중요한 변수입니다.

신용주는 2020.01.28 전입한 것으로 나타납니다. 이는 현재 말소기준일보다 앞선 시점입니다. 다만 보증금·확정일자·구체적인 점유 및 임대차 내용이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 평가해야 합니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 인정된다면, 최저가가 낮아도 매수인이 추가 부담을 질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 변수

과거 하종철 근저당권 30,000,000원은 2001.02.22, 성모신용협동조합 근저당권 37,800,000원은 2020.11.27 각각 말소되었습니다. 신한카드 가압류도 2024.08.01 말소되었으며, 현대카드 가처분과 김소라 명의 증여 소유권이전등기도 2025.12.17 말소되었습니다.

특히 2025년 증여에 관한 소유권이전은 사해행위취소 확정판결에 의해 말소된 이력이 있습니다. 현재 소유자는 김재석으로 정리되어 있으나, 경매 진행 및 소유권 회복 경위와 관련된 판결·등기 내용을 입찰 전 대조하는 편이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 신용주 보증금 확인이 핵심

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 의한 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일은 확인되나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충당되지 않는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가에 인수하는 미배당 보증금을 더한 금액입니다. 보증금 전액이 사실상 매수인 부담으로 남는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

이 사건에서는 보증금 자체가 확인되지 않으므로 그러한 구조에 해당하는지, 실제 인수액이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원을 실제 권리상 인수 확정 0원으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 24%까지 떨어져도 시세는 별개

감정가 62,635,120원에 비해 현재 최저가 15,039,000원은 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰된 물건이지만, 유찰률은 감정가 대비 할인 폭이지 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

특히 이 물건은 사용승인 1972년의 노후 단독주택 이용상태, 공유 토지지분, 확인되지 않은 임차 보증금 등이 함께 작용합니다. 비교 가능한 최신 실거래가격이 확정되지 않은 상황에서 최저가만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

현재 회차 이외의 최저가는 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일이나 최저가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 채권 미배당액은 현대카드 청구금액 기준이며 매수인 인수액과는 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,039,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 670,702원을 제외하고 현대카드에 14,368,298원이 배당되는 추산입니다. 청구금액 27,200,446원 중 12,832,148원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여금은 0원입니다.

그러나 이 계산에는 확인되지 않은 임차인 보증금에 관한 실제 배당·인수관계와 당해세·최우선변제 등이 확정 반영되어 있지 않습니다. 채권자 미배당액은 매수인이 자동 승계하는 채무가 아니며, 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·건물·토지지분 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 청학동 청동초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 시멘트블록조 단층 건물로 사용승인일은 1972년입니다. 공부상 스레트지붕이나 현황은 판넬지붕으로 기재되어 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다. 현재의 구조적 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 전체 면적은 152.0㎡, 형상은 가로장방형이며 지세는 완경사입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 공유지분. 토지는 2인 공유이며 평가대상은 김재석 지분 46분의 22입니다. 공유자와의 사용관계, 건물의 대지 이용 범위 및 처분 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 등재 관계. 동일 토지 위 일반건축물대장에는 청학남로60번길 22-3 및 22-5의 건물이 각각 등재되어 있습니다. 경매대상 건물과 각 건물의 점유·부지 이용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 속합니다. 토지 공시지가는 430,200원/㎡입니다.
• 공부·현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었으나, 지붕의 현황과 공유 토지 이용관계는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 노후 단독주택 이용상태와 공유 토지지분을 함께 고려해야 합니다. 4회 유찰되었다는 사실만으로 저가 매수나 원활한 재매각을 보장할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신용주 임대차 확인. 2020.01.28 전입 이후 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 최종 인수 위험을 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 확인된 보증금과 배당 가능액을 토대로 매수인이 인수할 미배당 보증금을 산정한 다음, 입찰가에 합산하여 취득비용을 비교해야 합니다.
• 토지지분 검토. 공유 토지의 46분의 22 지분이 매각되는 정확한 범위인지 원본 서류로 확인하고, 나머지 공유자와의 이용관계를 검토해야 합니다.
• 건물·토지 대응 확인. 같은 토지에 등재된 청학남로60번길 22-3 및 22-5 건물의 위치, 경계, 소유관계, 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 노후 건물 실사. 1972년 사용승인 건물의 지붕·누수·구조·설비 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 소유권 회복 경위. 김소라 증여등기 말소, 현대카드 가처분 말소, 사해행위취소 확정판결의 법적 경위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 청학동 주변의 유사한 노후 주택, 건물과 토지 공유지분의 거래조건을 함께 비교해야 합니다. 감정가 대비 낙찰률만으로 적정가를 결정하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 비용. 신용주와 실제 점유자의 법적 지위, 인도 가능 여부, 협의 및 소송 가능성을 확인해야 합니다.
• 추가 부담. 미납 공과금·관리비, 세금 및 기타 법률상 승계될 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지 및 건축물대장을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수위험은 사라지지 않는다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 4회 유찰·최저매각가 15,039,000원입니다. 하지만 실제 투자 판단에 더 중요한 것은 신용주의 확인되지 않은 보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상인 상황에서는 매수인의 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

또한 사건상 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 감정상 이용상태는 단독주택이며, 사용승인 1972년의 노후 건물에 2인 공유 토지의 46분의 22 지분이 결합된 구조입니다. 이 조건들은 권리관계뿐 아니라 실제 이용과 향후 환금성에도 영향을 줄 수 있습니다.

과거 담보권이 정리되었다는 점은 긍정적이지만, 임차권리의 불확실성, 토지지분 이용관계, 노후 건물 및 확인되지 않은 거래시세를 고려하면 현재의 낮은 최저가에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

종합 판단은 D등급(35점). 보증금·대항력·토지지분·실거래 검증 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 입찰가가 아니라, 낙찰 후 실제로 부담할 금액과 확보할 권리가 무엇인지 먼저 확인하는 것입니다.