43,845,000원
부산지방법원 2026타경10105. 부산 영도구 청학동 88-20에 있는 토지와 단층 건물입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 시멘트블록조 판넬지붕 현황의 사용승인 1972년 건물입니다. 토지는 전체 152㎡의 2인 공유지분으로, 평가대상은 김재석 지분 46분의 22를 기준으로 면적을 산정했습니다.
감정가는 62,635,120원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 43,845,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 게다가 공유지분 토지, 노후 건물, 미상 임차보증금이 함께 얽혀 있어 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 88-20 · 부산광역시 영도구 청학남로60번길 22-3 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 건물 | 시멘트블록조 · 현황 판넬지붕 · 단층 · 사용승인일 1972 |
| 토지 | 대 152㎡ · 김재석 지분 46분의 22 평가 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 62,635,120원 / 43,845,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 27,200,446원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소등기와 현재 기준의 충돌
권리 흐름에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 1997년 하종철 근저당입니다. 말소기준권리로 표시돼 있으나, 등기 이력에는 이 근저당이 2001.02.22. 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 2002년 성모신용협동조합 근저당 역시 2020.11.27. 해지 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 실제 기준권리가 무엇인지 원본 등기부와 매각물건명세서로 다시 확정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신용주 | 2020.01.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가보다 보증금이 큰지, 배당 후 미배당액이 매수인에게 인수되는지 계산할 수 없습니다. 만약 신용주가 대항력을 갖고 보증금이 낙찰가를 초과한다면 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 커질 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 43,845,000원입니다. 하지만 동일 지역·유사 건물의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 감정가 자체의 적정성을 교차검증할 수 없습니다. 사용승인 1972년의 노후 단층 주택이고, 토지가 2인 공유지분이며, 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐다는 점도 환금성에 불리하게 작용할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,845,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,189,210원 |
| 1. 근저당 · 하종철 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김수소 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 근저당 · 성모신용협동조합 | 37,800,000원 | 7,655,790원 |
| 4. 가압류 · 임분남 | 16,440,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,808,809원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 현대카드 주식회사 | 27,200,446원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 123,249,255원 중 42,655,790원을 배당하고 80,593,465원이 미배당되는 계산입니다. 다만 하종철 근저당·김수소 가압류·성모신용협동조합 근저당·임분남 가압류·신한카드 가압류는 각각 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 위 표는 확정 배당표가 아니라 원본 대조가 필요한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 청동초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 시멘트블록조 단층 건물이며 등기상 스레트지붕, 현황은 판넬지붕입니다. 사용승인일은 1972년입니다.
- 토지. 대 152㎡, 완경사·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 평가대상은 김재석 지분 46분의 22입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 자비유치원 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1972년 사용승인 노후 단독주택과 공유지분 토지 구조로, 일반적인 단독소유 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 1997년 하종철 근저당은 2001.02.22. 해지 말소됐습니다. 실제 기준권리를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 신용주 임대차 확인. 전입일 2020.01.28., 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 임대차계약서와 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력과 보증금이 확인되면 최저가 43,845,000원에 인수액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 토지 지분·경계 확인. 토지는 2인 공유이고 평가대상은 46분의 22 지분입니다. 두 건물의 위치와 경계, 출입·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태 확인. 사용승인 1972년 건물로 지붕·누수·구조·급배수설비의 보수비를 현장 조사해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮다고 볼 수 없습니다. 인근 유사 단독주택과 토지 지분 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·토지 및 건물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 기준권리다
이 물건은 감정가 62,635,120원에서 한 차례 유찰돼 43,845,000원까지 내려왔지만, 현재 가격만으로 투자성을 판단할 단계가 아닙니다. 말소기준으로 표시된 1997년 근저당은 이미 2001년에 말소됐고, 실제 임차인 신용주의 전입은 2020년입니다. 이 선후관계가 다시 정리되면 대항력과 인수액 판단도 달라질 수 있습니다.
여기에 보증금 미상, 토지 46분의 22 공유지분, 사용승인 1972년 노후 건물, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 그 숫자를 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 현존 기준권리와 신용주의 임차보증금을 원본으로 확인하는 것입니다.